מהו יחס מחיר להשכרה?
יחס מחיר לשכירות הוא היחס בין מחירי הדירות לשכירות שנתית במיקום נתון ומשמש כאמת מידה להערכת האם זול יותר לשכור או לרכוש נכסים.
איך עובד המנה למחיר להשכרה
יחס מחיר לשכירות משמש כמדד אם שוקי הדיור מוערכים למדי, או בבועה. הגידול הדרמטי ביחס שהוביל להתרסקות שוק הדיור 2008-2009 היה, במבט לאחור, דגל אדום לבועת הדיור. חברת Trulia מייצרת יחס מחיר לשכירות הנקרא מדד Trulia Rent Versus Buy, המשווה בין עלויות בעלות הבית לבין סך עלות השכרת נכס דומה.
Takeaways מפתח
- משמש כמדד להערכת האם זול יותר להשכיר או להחזיק נכס. משווה את הכלכלה של קנייה לעומת השכרה, הוא לא אומר דבר על כדאיותו של אחד מהם. יחס מחיר ההשכרה של טרוליה נקרא מדד שכירות לעומת קנייה, בהשוואה בין עלויות בעלות הבית לבין סך עלות השכרת נכס דומה.
העלות הכוללת של גורמי בעלות בתים בגין קרן המשכנתא וריבית, ארנונה, ביטוח, עלויות סגירה, התאחדות בעלי בתים, ביטוח משכנתא, ויתרונות מיסים כמו ניכוי ריבית למשכנתא.
טרוליה קבעה ספים ליחסים כדלקמן: יחס מחיר לשכירות של 1 עד 15 מצביע על כך שעדיף לקנות הרבה יותר מאשר לשכור; יחס מחיר לשכירות של 16 עד 20 מציין כי בדרך כלל עדיף לשכור מאשר לקנות, ויחס מחיר לשכירות של 21 ומעלה מצביע על כך שעדיף לשכור מאשר לקנות.
כיצד לחשב את יחס מחיר ההשכרה
יחס מחיר לשכירות מחושב על ידי חלוקת מחיר הבית החציוני בשכירות השנתית החציונית והנוסחה ליחס בין מחיר לשכירות היא:
Deen יחס מחיר להשכרה = חציון שנתי להשכרה מחיר ממדיאן ביתי
דוגמא כיצד להשתמש ביחס למחיר להשכרה
נכון לרבעון השני של 2019, שווי החציון הביתי היה 226, 000 דולר. שכר הדירה החציוני עמד על 1, 465 דולר ברבעון המקביל. יחס מחיר לשכירות, אם כן, היה 17.5, או 226, 000 / (1, 465 דולר x 12). זה בכל רחבי ארה"ב, אך ניתן לחשב את יחס מחיר לשכירות גם על סמך נתונים של עיר ספציפית.
סך העלויות של גורמי שכירות בשכר דירה ובביטוח שוכר.
עבור גרסת Trulia ביחס למחיר לשכירות, לפני בועת הדיור והתמוססות בסאב פריים, יחס המחיר לשכירות הממוצע שלה היה בסביבות 15. זה מצביע על כך שהמחירים עדיין טובים יותר לשוכרים מאשר לקונים, מנקודת מבט היסטורית. היחס עלה ל -24.5 בשנת 2007, לפני שנפל ונפל ב -2012.
שיקולים מיוחדים
יחס מחיר לשכירות מראה אם קנייה או השכרה הם הטובים ביותר עבור נכס מסוים בשוק נתון. מדד הזכאות לדיור מפרט אם משפחה ממוצעת יכולה להרשות לעצמה את הנכס על בסיס מחירי הבתים ורמות ההכנסה. כדאיות הדיור משמשת לרוב כמדד להתאמה למשכנתא.
בעוד שיחס למחיר להשכרה משווה בין הכלכלה של קנייה לעומת שכירות, הוא לא אומר דבר על הרווחיות הכוללת של קנייה או השכרה בשוק נתון. ערים בהן שכר דירה וגם קנייה יקרים מאוד, כמו סן פרנסיסקו או ניו יורק, יכולות להיות בעלות מחיר לשכירות זהה לעיירה קטנה בדרום מערב מערב, שבה גם בתים וגם שכר דירה זולים יחסית.
