מהי חברת פרפקו (חברת נכסים)?
חברת פרוקו, נכס או חברת נכסים היא ישות משנית שנוצרה על ידי עסק כדי להחזיק ולנהל את הנדל"ן שבבעלותו. לרוב הפרוקואים מוקמים כחברה בת שקיימת להחזיק או להחזיק בנדל"ן מניב הכנסות של הורה או חברת אופקו (חברת הפעלה). חברת הנכס מחזיקה בבעלות על כל המקרקעין והחובות הנלווים, ומספקת להורה או לחברה המפעילה יתרונות הקשורים למימון ודירוג אשראי.
הבנת פרופסוס
כמעט תמיד נעשים הסדרי פרובוקו בכדי להבטיח מימון חיובי יותר הן לפרופקו והן לאופקו. הפרופקו יכול לממן מול סכום גבוה בהרבה מאחזקות הנדל"ן שלו בשיעורים תחרותיים בהרבה, שכן הבנק מקבל את ההחלטה על נכסים פיזיים מניבים הכנסות ולא על פני העולם הזורם יותר של הערכת פעולות עסקיות. זה יוצר בהירות לבנק המממן, ובתורו, האופקו מסיר את עלויות ההובלה של הנדל"ן שלו מספריו המיידיים.
חברות הנכסים הופכות את המימון לקיצוץ ברור יותר.
סיכוני הסדר פרופקו
הסדר מסוג זה של propco-opco מאפשר לחברה המפעילה להשכיר או להשכיר נכס מחברת הנכסים. בפועל, זה נראה כמו מכירה וקפה חזרה. עם זאת, החברה מעולם לא מוותרת על הנכס בשום דרך אמיתית, שכן הפרופקו והאופקו הם חלק מאותה קבוצת חברות. אמנם זה נשמע כמו המקבילה התאגידית שיש לאכול את העוגה שלכם וגם לאכול אותה, אך יכול להיות חסרון ביצירת פרופקו.
אם עסק עובד ממספר מיקומים ולא ממקום ראשוני, הסדר של פרוקו נועל את החברה למצב בו סגירת מיקום כלשהו הופכת לקשה יותר. במערך עסקי מסורתי, לדוגמה, חברה עשויה לבחור לסגור מיקום או משרד תחת ביצועים טובים ככל הנראה ולמכור את הנכס.
לעומת זאת, בהסדר propco, הפרופקו הוא הבעלים של הנכס ועשוי שלא לבחור למכור את הנכס אם השוק לא יחזור מספיק בכדי לכסות את החובות. כתוצאה מכך, האופטו עשוי להידרש לשלם דמי שכירות על נכס, גם אם הוא לא מנצל אותו, מכיוון שהפרופקו תלוי בהכנסה זו כדי לשרת את החוב הממומן מהנכסים. למעשה, בדרך כלל הפיצול של הפרופקו-אופקו נעשה בכדי להוון את החברה הכוללת לצורך הרחבה, כך שלרוב חברות בסופו של דבר יהיו עם מספר מיקומים במהלך התהליך.
Propco לריט מעברים
מכיוון שפרופקו יכול להגביל את הגמישות של האופטו במצבים מסוימים, החברה המפעילה תסובב את חברת הנכסים כנאמנות להשקעות בנדל"ן (REIT) כדי להפוך אותה לישות משלה. ליצירת REIT יש יתרונות מיסוי עבור חברת האם, מכיוון שהיא מסלקת את כל סוגיות המיסוי הכפול שיכולות להתעורר בהסדר פרופוקו-אופקו. לאחר כיבוי, הפרופקו יכול לפעול כמו כל REIT אחר, להוסיף נכסים לתיק העבודות שלו שאינם קשורים לעסקי האופקו.
