הגדרת נדל"ן

מה זה נדל"ן?

הנדל"ן הנו נכסים המורכבים מאדמות והבניינים עליהם, כמו גם משאבי הטבע של האדמה כולל צמחייה וחי לא מעובדים, גידולים חקלאיים ובעלי חיים, מים וכל מרבצי מינרלים נוספים.

נדל"ן

הבנת נדל"ן

נדל"ן הוא נכס מוחשי וסוג של נדל"ן. דוגמאות לרכוש מקרקעין כוללות קרקעות, מבנים ושיפורים אחרים, בתוספת זכויות השימוש וההנאה של אותה קרקע וכל השיפורים שלה. לשוכרים ובעלי חוכרים יכולות להיות זכויות לאכלס קרקעות או מבנים הנחשבים לחלק מהאחוזה שלהם, אך זכויות אלה עצמן אינן נחשבות, באופן מקפיד, לנדל"ן.

רכוש נדל"ן אינו אותו דבר ואסור להתבלבל עם רכוש אישי. רכוש אישי כולל נכסים בלתי מוחשיים כמו השקעות, יחד עם נכסים מוחשיים כמו ריהוט ואביזרים כמו מדיח כלים. כמו כן, אפילו שוכרים עשויים לתבוע חלקים בבית כרכוש אישי, בתנאי שקניתם והתקנתם את הנכס ברשות השוכר.

Takeaways מפתח

• נדל"ן הוא מקרקעין, כלומר מוחשיים, רכוש המורכב מאדמות כמו גם כל דבר שעליו, כולל בניינים, צומח וחי, ומשאבי טבע. נדל"ן כולל שלוש קטגוריות בסיסיות: מגורים, מסחר ותעשייה. כשמדובר ב השקעה, נדל"ן למגורים הוא פחות יקר ויותר ברים לאנשים, בעוד שנדל"ן מסחרי הוא יקר יותר ויציב יותר. כהשקעה, נדל"ן מציע הכנסה ושווי הון. אתה יכול להשקיע בנדל"ן ישירות - קניית קרקע או נכס - או בעקיפין באמצעות רכישת מניות בנאמנות השקעות בנדל"ן הנסחרות בפומבי (REIT) או בניירות ערך מגובים במשכנתא (MBS).

סוגי נדל"ן

למרות שהתקשורת מתייחסת לעיתים קרובות ל"שוק הנדל"ן, ניתן לקבץ דוגמאות לנדל"ן לשלוש קטגוריות רחבות על סמך השימוש בהן.

• נדל"ן למגורים כולל אדמות לא מפותחות, בתים, בתים משותפים ובתי עיירה. המבנים עשויים להיות דירות חד-משפחתיות או רב-משפחתיות ועשויים להיות נכסים בבעלות או שכירות. נדל"ן מסחרי כולל מבנים חוץ מגורים כגון בנייני משרדים, מחסנים ומבני קמעונאות. בניינים אלה עשויים להיות עומדים בחופשיות או בקניונים. הנדל"ן התעשייתי כולל מפעלים, פארקים עסקיים, מוקשים וחוות. מאפיינים אלה בדרך כלל גדולים יותר ומיקומם עשוי לכלול גישה למרכזי תחבורה כגון קווי רכבת ונמלים.

היתרונות של נדל"ן למגורים ובעלות ביתית

בעלי בתים, הידועים גם כבעלי בתים, הם הסוג הנפוץ ביותר של השקעות נדל"ן בארצות הברית. על פי המועצה הלאומית לדיור רב-משפחתי (NMHC), בערך שני שלישים מהתושבים הם הבעלים של ביתם. לעתים קרובות, בעלים אלו מימנו את הרכישה על ידי לקיחת הלוואת משכנתא, בה הנכס משמש כבטוחה לחוב.

במהדורת 2019 של ניתוח הערך הביתי השנתי שלה, אתר הנדל"ן זילוב העריך כי השווי הכולל של כל הבתים בארה"ב בשנת 2018 היה 33.3 טריליון דולר, גבוה ב -71% מהתוצר המקומי הגולמי (התוצר) של המדינה ב -19.4 טריליון דולר.

אנשים שקונים משכנתא ביתית כדי לעזור להם להגשים את החלום של בעלות על נכסים עומדים בפני מגוון אפשרויות. משכנתא יכולה לחייב ריבית קבועה או ריבית משתנה. למשכנתאות בריבית קבועה יש בדרך כלל ריביות גבוהות יותר מאשר משכנתא בריבית משתנה, מה שיכול לייקר אותן בטווח הקצר. הלוואות בריבית קבועה עולות יותר בטווח הקצר מכיוון שהן מוגנות מעליית ריבית עתידית.

בנקים מפרסמים לוחות זמנים להפחתה המראים כמה מהתשלומים החודשיים של הלווה עוברים לפירעון ריבית לעומת כמה הולך לפירעון קרן ההלוואה. הלוואות בלון הינן משכנתא שלא מופחתות במלואן - מוזלות לאפס - לאורך זמן. במקום זאת, הלווה משלם ריבית לתקופה קבועה, חמש שנים למשל, ואז עליו לשלם את יתרת ההלוואה בתשלום בלון בסוף התקופה.

כמו כן, משכנתא יכולה להגיע בעלויות כבדות הכוללות עמלות ומיסי עסקה. ההוצאות הנוספות הללו מגולגלות לרוב להלוואה. לאחר שבעלי בתים פוטנציאליים הוכיחו את כשירותם והבטיחו משכנתא מבנק או ממלווה אחר, עליהם לבצע צעדים נוספים כדי לוודא שהנכס למכירה באופן חוקי ובמצב טוב.

היתרונות של נדל"ן מסחרי

נדל"ן מסחרי משמש למסחר וכולל כל דבר, החל מקניוני חשפנות ומסעדות עומדות חופש וכלה בבנייני משרדים וגורדי שחקים. זה נבדל לעתים קרובות מנדל"ן תעשייתי, שהוא שטח מעשי המשמש בייצור מוצרים.

קנייה או חכירה של נדל"ן למטרות מסחריות שונה מאוד מקניית בית או אפילו קניית נדל"ן למגורים. חכירה מסחרית ארוכה בדרך כלל מחכירות למגורים. תשואות נדל"ן מסחריות מבוססות על הרווחיות שלהן למטר מרובע, שלא כמו מבנים המיועדים להיות מגורים פרטיים.

יתרה מזאת, המלווים עשויים לדרוש מקדמה גדולה יותר על משכנתא עבור נדל"ן מסחרי מאשר מה שנדרש למגורים.

השקעה בנדל"ן

אפשר להשקיע בנדל"ן ישירות על ידי קניית נכסים בפועל או חבילות אדמה; או בעקיפין, על ידי רכישת מניות בנאמנות השקעה בנדל"ן הנסחרות בפומבי (REIT) או בניירות ערך מגובים במשכנתא (MBS). השקעה ישירה בנדל"ן מביאה לרווחים - או להפסדים - דרך שני אפיקים שלא השתנו במשך מאות שנים: הכנסות משכר דירה או מחכירה, והערכת שווי הנדל"ן

בניגוד להשקעות אחרות, הנדל"ן מושפע באופן דרמטי מסביבתו ומהאזור הגיאוגרפי המיידי. מכאן מקסימום הנדל"ן הידוע "מיקום, מיקום, מיקום." פרט למיתון או דיכאון לאומי קשה, ערכי הנדל"ן למגורים, במיוחד, מושפעים בעיקר מגורמים מקומיים. גורמים כאלה כוללים את שיעור התעסוקה באזור, הכלכלה המקומית, שיעורי פשע, מתקני תחבורה, איכות בתי ספר, שירותים עירוניים ומיסי רכוש.

מקצוענים

• מציע הכנסה קבועה

• מציע הערכת הון

• מגוון את התיק

• ניתן לקנות במינוף

חסרונות

• הוא לרוב לא אלילי

• בהשפעת גורמים מקומיים ביותר

• דורש הוצאת הון ראשונית גדולה

• עשוי לדרוש ניהול פעיל, מומחיות

ישנם הבדלים עיקריים בהשקעות נדל"ן למגורים ומסחר. מצד אחד, נדל"ן למגורים לרוב הוא פחות יקר וקטן מהנדל"ן המסחרי, ולכן הוא זול יותר עבור המשקיע הקטן.

לעומת זאת, הנדל"ן המסחרי הוא לרוב בעל ערך רב יותר למטר מרובע, והשכירות שלו ארוכות יותר, מה שבאופן תיאורטי מבטיח זרם הכנסה צפוי יותר. עם הכנסות גדולות יותר מגיע אחריות גדולה יותר. נדל"ן להשכרה מסחרית מוסדר באופן חזק יותר מנדל"ן למגורים, ותקנות אלה יכולות להיות שונות לא רק ממדינה למדינה ומדינה לפי מדינה אלא גם לפי מחוז ועיר. אפילו בתוך ערים, תקנות יעוד מוסיפות נדבך של מורכבות בלתי רצויה להשקעות בנדל"ן מסחרי.

יש גם סיכון מוגבר למחזור דיירים בהסכמי שכירות מסחריים. אם המודל העסקי של החוכר הוא רע, המוצר שלהם לא מושך או שהם מנהלים גרועים, הם עשויים להכריז על פשיטת רגל. הכישלון העסקי יכול למנוע בפתאומיות לייצר הכנסות מנדל"ן יקר.

יתר על כן, כשם שהרכוש יכול להעריך, כך הוא יכול גם להיות פוחת. מוקדים קמעונאים של פעם היו ידועים כי הם מתפרקים למרכזי קניות רקובים וקניונים מתים.

הערכה

הערכה מושגת באמצעים שונים, אך העלייה בשווי הנכס לא מתממשת עד שהבעלים מוכר לו את הנכס. דרך נוספת לממש רווח תהיה למחזר את המשכנתא. אדמה גולמית ולא מפותחת, כמו השטח ממש מחוץ לגבולות העיר, מציעה את הפוטנציאל הגדול ביותר לבנייה, שיפור ורווח. הערכה יכולה לנבוע גם מגילוי חומרים יקרי ערך או משאבי טבע על חלקת אדמה, כמו פגע בשמן. כמו כן, עלייה בערכי השוק של האזור סביב הארץ שבבעלותך.

ככל ששכונה גדלה ומתפתחת, ערכי הנכסים נוטים לטפס. ג'נטריפיקציה של שכונות עירוניות בכמה ערים אמריקאיות בעשורים האחרונים הביאה לעתים קרובות לעלייה דרמטית במחירי הנדל"ן. מחסור יכול גם לשחק תפקיד בערך של אחזקות נדל"ן. אם מגרש הוא האחרון בגודלו או בסוגו באזור יוקרתי - או כזה בו מגרשים כאלה לעתים נדירות הופכים לזמינים - הוא צובר בסחירות.

הכנסה

הכנסות מנדל"ן מגיעות בצורות רבות. הגנרטור הגדול ביותר הוא שכר הדירה המשולם על קרקע שכבר התפתח לנכסים מגורים או מסחריים. עם זאת, חברות ישלמו גם תמלוגים בגין תגליות של משאבי טבע בקרקע גולמית. כמו כן, הם עשויים לשלם כדי לבנות עליו מבנים, כמו מגדלי תאים או צינורות.

הכנסות יכולות להגיע גם מהשקעות נדל"ן עקיפות. ב- REIT, בעל נכסים מרובים מוכר מניות למשקיעים ומעביר את הכנסות השכירות בצורה של חלוקות. באופן דומה, ב- MBS, תשלומי הריבית והקרן ממאגר משכנתאות נאספים ומועברים למשקיעים.

הן REITs והן מוצרי השקעה של MBS נסחרים כמו מניות, כאשר הנדל"ן משמש כביטחון הבסיסי שלהם. אז הם עשויים להציע הערכת הון היא הרווח במניות בשווי השוק.

דוגמאות בעולם האמיתי להשקעות בנדל"ן

ניירות ערך מגובים במשכנתא קיבלו הרבה עיתונות גרועה מהתפקיד שהם מילאו בהתמוטטות המשכנתא שגרמה למשבר פיננסי עולמי בשנת 2007. עם זאת, הם עדיין קיימים ונסחרים. הדרך הנגישה ביותר עבור המשקיע הממוצע לרכוש מוצרים אלה היא באמצעות קרנות הנסחרות בבורסה (תעודות סל). כמו כל ההשקעות, מוצרים אלה אכן נושאים דרגת סיכון. עם זאת, הם עשויים להציע גם גיוון תיקים. על המשקיעים לחקור את ההחזקות בכדי להבטיח שהקרנות מתמחות ב- MBS בדרגת השקעה, ולא במגוון הסאב-פריים שקיבל משבר.

החל מאפריל 2019, הרכבים המניבים את הביצועים הטובים ביותר מסוג זה כוללים:

• Vanguard Securities-Backed Securities ETF (VMBS), העוקב אחר מדד התאמת הצף עם מגמות משכנתאות בארה"ב של בלומברג ברקליס בארה"ב, מורכב מ- MBS מגובה סוכנויות הפדרליות שיש בהן בריכות מינימליות של 250 מיליון דולר ופדיון מינימלי של שנה. במחיר של כ -53 דולר למניה לקרן תשואת דיבידנד של 2.58%. iShares Barclays MBS Bond ETF (MBB), המתמקד הן בניירות ערך משכנתא בריבית קבועה והן בריבית מתכווננת, ועוקב אחר מדד MBS האמריקאי של בלומברג ברקליס. האחזקות שלה כוללות אגרות חוב שהונפקו או מובטחות על ידי ארגונים בחסות ממשלתית כמו פאני מיי ופרדי מק, כך שהם מדורגים AAA. היא נסחרת סביב 108 דולר למניה והיא מציעה תשואה של 2.48%. SPDR בלומברג ברקליס ETF (MBG), המשמש גם את מדד ה- MBS האמריקני של ברקליס כנדרש, אך נוקט בגישה אגרסיבית יותר להגברת התשואות. מחירו עומד על 26 דולר למניה והוא מציע תשואה של 3.15%.