אם אתה עומד בפני פרישה וקצר את הכספים הדרושים לך, שקול להשקיע בנדל"ן.
נכון, זה לא הנכס שעולה לראש לראש. אבל רכוש הכנסה "יכול להוות גשר חשוב לפרישה עבור אלה ללא די בפנסיה במובן המסורתי", אומר ג'יי קמארדה, משקיע נדל"ן ומנכ"ל מנהל חברת יועצי העושר של קמארדה, פלורידה.
מכיוון שנדל"ן הוא שוק כל כך לא יעיל, אפשר למצוא עסקאות מדהימות עם תשואה גבוהה מאוד על ההשקעה, אומר קמרדה. ואם אתה יכול לנהל את הנכס בעצמך, אתה יכול לגייס הכנסות נוספות. אם אתה רוכש את הנכס הנכון במחיר הנכון ובתנאים הנכונים, הוא אומר, נכס להשכרה יכול לייצר הכנסות משמעותיות יותר מהשקעות פסיביות מסורתיות.
Takeaways מפתח
- השכרת נדל"ן יכולה להיות מקור טוב להכנסות פרישה. היעילות היחסית של שוק הנדל"ן יכולה לייצר מציאות המציעות תשואה חזקה. אם אתה צריך לשאול כדי לקנות נכס להשכרה, עשה זאת לפני שתפרוש. בחירת מיקום טוב היא חשוב יותר למצוא את הנכס הזול ביותר. עליכם לחפש הרווח של כ -8% לשנה בהשקעה, לאחר עלויות.
כמה כסף אתה צריך?
הנחיות בנושא הלוואת משכנתא מחייבות בדרך כלל מועמדים להיות מועסקים ויש להם לפחות שנתיים של היסטוריה תעסוקתית קבועה באותו עיסוק. המלווים דורשים מקדמה משמעותית, בדרך כלל 30% ומעלה, אם הקונה לא יתפוס את הנכס, אומר ג'ון וולטרס מקבוצת LeWalt Consulting בסנט פטרסבורג, פלורידה.
זכור הוצאות חוזרות
אחרי שהבנתם איך אתם מתכוונים לרכוש את הנכס, עליכם לחשוב כיצד אתם מתכסים לכסות הוצאות חוזרות. בעלות על נכסי הכנסה למגורים דומה לבעלות על מגורים עיקריים בכך שיש הוצאות משתנות מחוץ למשכנתא, אומר רוב אלברטסון, סוכן נדל"ן למגורים עם אוסטין פיין נכסים / PLR באוסטין, טקסס. יש עלויות תחזוקה עבור פריטים קלים (כמו ברזים דולפים) ופריטים עיקריים (כמו גג חדש).
אל תשכח מהעלויות הכרוכות בשיווק ואובדן הכנסה בתקופות של פנוי והחלפת דיירים. אלברטסון אומר כי לא יגיע לחישובים שלך יותר משיעור תפוסה של 92%, אפילו בשוק שכירות חם. היה שמרן באומדני ההוצאות וההכנסה שלך.
הטבות והתחייבויות מס
יש גם הטבות ומס התחייבויות שיש לקחת בחשבון. "אחד היתרונות העיקריים הקשורים לנכסים להשכרה הוא היכולת לתבוע ניכוי פחת על החזר מס הכנסה הפדרלי שלך", אומר וולטרס.
פחת מפחית את ערך הנכס שלך בכל שנה לכדי בלאי משוער; זה גם מוריד את חשבון המס שלך בכל שנה שאתה תובע אותה. עם זאת, זה גם מוריד את בסיס העלויות שלך, מה שאומר שאתה יכול לשלם יותר מיסים אם אתה מוכר את הנכס ברווח.
בראש ובראשונה, יש לדון בכדאיות הכספית של התוכניות שלך עם רו"ח, עורך דין נדל"ן וסוכן ביטוח כדי לבדוק כמה הכל יעלה, אומר לייס.
בחר מיקום
קניית זול לא תעזור לך להרוויח החזר על ההשקעה שלך אם אתה לא מצליח למצוא שוכרים שרוצים להחכיר את הנכס, מציין ג'ני אוסאג ', מנהל מתווך ובעלים של חברת Usaj Realty בדנבר, קולורדו.
"אמנם המחיר יהיה גבוה יותר באזורים טובים יותר, אך זמן שיווק הנכס יקטן כמו גם הזמן בו הוא עשוי לשבת פנוי", היא אומרת. אם אינך בטוח היכן למצוא השכרות, התחל ליד העיר התחתית או ליד קמפוס קולג '. מגורים להשכרה לעיתים קרובות עוקבים אחר אפשרויות תעסוקה."
חשוב גם להסתכל סביב השכונה ולרכוש נכס המשקף את הדמוגרפיה הנוכחית של האזור, אומר אוסאג '. "האם האזור מאוכלס במבוגרים או משפחות בודדות? האם מגורים עם חדר שינה אחד או שלושה חדרי שינה יהיו מושכים יותר את השוכרים הסמוכים? שוב, יש להקפיד לא לקפוץ על המציאה הטובה ביותר בשוק. וודא שהנכס ימשוך לאורח החיים של האזור."
מה תרוויחו?
"אתה רוצה להרוויח לפחות 8% מההון שהושקע בהשכרה, בניכוי כל ההוצאות, " אומר ג'ון גרייבס, מנהל מנהל RIA עצמאי, עורך כתב העת "פרישה" ומחבר הספר "הפתרון של 7%: אתה יכול להרשות לעצמו פרישה נוחה. " ההוצאות כוללות את המשכנתא, מיסים, ביטוח, אחזקה, עמלת ניהול נכסים של 10% וקצבה בשיעור פנוי בשיעור של 10%.
בעיות אפשריות
בעלי נכסי השקעה עלולים להיתקל במספר בעיות, כולל שוכרים שלא מצליחים לשלם, עלויות תחזוקה מופרזות וקושי למצוא שוכרים, אומר קמרון נובאק, מתווך נדל"ן ובעלים של המרכז לעיצוב הבית בקורונה, קליפורניה.
חשוב לעבוד עם סוכן נדל"ן מכובד עם הפניות למציאת נכס ההשקעה שלך, הוא אומר. עיריות רבות מטילות תקנות ועמלות פיקוח מחמירות על בעלי קרקעות שרוצים להפוך נכסים בבעלות לבעלות להשכרה, אומר ג'ון בראון, עורך דין נדל"ן בחברת תומאס לאו גרופ במיניאפוליס ומשקיע נדל"ן מנוסה.
משקיעים פוטנציאליים צריכים לבדוק את הנושאים הללו לפני שהם מתחייבים לרכישה. עליהם גם להיות מודעים לכך שפטורים ממקורות החוץ אינם חלים על נכסי השקעה, מה שעשוי להיות חשבונות ארנונה גבוהים יותר.
השכרת נכסים אינה לגמרי השקעה פסיבית. "בעלות על נכסי הכנסה למגורים אינה עניין של ידיים", אומר אלברטסון. "אם אתה לא רוצה לנהל את הנכס, או שאתה לא יכול, כמו שאתה גר מחוץ לעיר, אתה תסתכל על 8% עד 10% מהשכירות ברוטו שלך שתעבור לחברת ניהול שתכסה גביית שכר דירה ותיקון בקשות."
בנוסף, בעלי הבית שיהיו אמורים להעריך את טמפרמנטים משלהם לפני שהם קופצים לבעלות על נכסים, מכיוון שהתפקיד כרוך בהתמודדות עם מגוון אישים.
לבסוף, בחירת הדייר הנכון היא המפתח. הקרנה יסודית היא קריטית, אומר אלברטסון. "זה האדם שאתה מפקיד על נכס הפרישה שלך, אז כדאי שתוודא שאתה לא מקים את עצמך לאסון או לכאבי ראש רבים."
