מהי שיטת המכירה החוזרת?
שיטת המכירה החוזרת היא דרך לחשב שינויים במחיר המכירה של אותה פיסת נדל"ן בתוך מסגרות זמן ספציפיות.
אנליסטים בשוק הדיור משתמשים בגישה פשוטה יחסית זו כדי להעריך את השינויים במחירי הדירות לאורך תקופות המשתרעות מחודשים לשנים. מדדי מחירי דיור שונים אימצו את שיטת המכירה החוזרת על מנת לספק מידע על שוק הנדל"ן לרוכשי הדירות ומוכרים, משקיעי נכסים, ואלה העובדים בענף מימון דיור ומגורים.
Takeaways מפתח
- שיטת המכירה החוזרת מעריכה כיצד הערכות שווי בתים משתנות לאורך זמן על ידי התמקדות במחירי המכירה השונים של אותה פיסת נדל"ן. מדדי מחירי דיור שונים אימצו את שיטת המכירה החוזרת על מנת לבטל את בעיית ההתחשבנות בהפרשי מחירים בבתים עם שיטות המכירה החוזרת אינן נטולות פגמים, ומגבילות נתונים לבתים שנמכרו יותר מפעמיים במהלך תקופת הדגימה ומשקיפה על העובדה שאותו נכס יכול להשתנות לאורך זמן.
הבנת שיטת המכירה החוזרת
שוק הדיור נחשב לאחד המדדים הכלכליים המובילים בארצות הברית. מצבו של שוק הדיור והכלכלה הכללית משתלבים במובנים רבים. כשמחירי הנדל"ן עולים, בעלי בתים צומחים בביטחון ולעיתים קרובות משחררים את מיתרי הארנק שלהם, מה שמביא לעליה בהוצאות הצרכן. היזמים מתעצמים גם הם בגלל סימנים של ביקוש מוגבר, מה שמגדילים את התוצר המקומי הגולמי (תוצר) על ידי השקעה רבה יותר בקרקעות, בחומרים ובמשרות חדשות לבניית בתים חדשים.
מדדי מחירי הדיור ממלאים את התפקיד החשוב והמסובך של הערכת מגמות נדל"ן. רובם מבקשים להשיג זאת על ידי מעקב אחר הערכות שווי באזור מסוים לאורך פרק זמן מסוים. לרוע המזל, חלק מהחישובים שבהם משתמשים באינדקסים עלולים לגרום לתמונה לא מדויקת של מגמות מחירי הדירות.
חישובים פגומים כוללים בחירת דוגמאות אקראיות של בתים למעקב. יתכן שמאפיינים אלה אינם למכירה או שהמבנים והסוגים שלהם עשויים להיות שונים מאוד. מדד שעוקב אחר מחיר חציון הבתים באזור ספציפי - כמו מדד חציון התאחדות הלאומי של מתווכים (NAR) או מדד חציון לשכת מפקד האוכלוסין - לא יזהה שינויים במבנה הבתים לעומת גורמי שוק חיצוניים העלולים להשפיע על המחיר.
שיטת המכירה החוזרת נכנסה לזירה כדי להתגבר על סוגיות מבניות אלה. הוא נוצר כדי לעקוב אחר השינוי במחיר הנדל"ן בין מכירה נוכחית לכל מכירה קודמת, ובכך להבטיח שדומה דומה להשוואה לדומה.
יתרונות וחסרונות של שיטת המכירה החוזרת
שיטות מכירה חוזרות מחשבות שינויים במחירי הדירות על בסיס מכירות של אותו נכס, ובכך נמנעות מהבעיה של ניסיון להתחשב בהבדלי מחירים בבתים עם מאפיינים משתנים. שיטות מכירה חוזרות מציעות גם אלטרנטיבה מדויקת יותר לניתוח רגרסיה או לחישוב מחיר מכירות ממוצע לפי אזור גאוגרפי.
הרעיון של שיטת המכירה החוזרת הוצג לראשונה על ידי מרטין ביילי, ריצ'רד מאט, יו נור בשנת 1963, ושונו אחר כך על ידי קארל קייס ורוברט שילר בסוף שנות השמונים.
שיטת המכירה החוזרת היא ללא ספק ללא רבב. אחד החסרונות העיקריים שלו הוא שהוא אינו אחראי לבתים שנמכרו פעם אחת בלבד במהלך התקופה המדווחת.
דבר נוסף הוא שייתכן כי נכס שנמכר בשתי זמנים שונים בתקופת מדגם לא בהכרח יהיה זהה. יתכן שאותו בית הידרדר משמעותית במצבו או עבר שיפוצים גדולים, והשפיע על השוואתו.
דוגמאות לשיטת המכירה החוזרת
אולי מדד הדיור הידוע ביותר הנשען על שיטת המכירה החוזרת הוא S&P CoreLogic Case-Shiller מדד המחירים הלאומי לבית. מדד קייס שילר מודד שינויים בשווי שוק הדיור למגורים בארה"ב על ידי מעקב אחר מחיר הרכישה ושווי השיווק מחדש של בתים צמודי קרקע שעברו מינימום שתי עסקאות באורך נשק.
המדד אינו גורם לבנייה, בתים משותפים ושיתופי פעולה חדשים ואינו שולל עסקאות שאינן מורכבות מנשק, כמו מכירת בתים בין בני משפחה במחירים נמוכים מהשוק.
אינדקסים אחרים המשתמשים בשיטת המכירה החוזרת כוללים את מדד מחירי הבתים החודשיים של סוכנות הפיננסים למינהל דיור (FHFA), המבוסס על נתונים של פאני מיי ופרדי מק על מחירי מכירת בתים צמודי קרקע והערכות מחזור מחדש, ו- First American מדד המחירים הביתי של CoreLogic LoanPerformance, המכסה אזור גיאוגרפי רחב יותר ממדדי Case-Shiller או FHFA. גם מדד המחירים העיקרי לקנדה בבית קנדה, מדד המחירים הלאומי המורכב של הבית, נוקט את שיטת המכירה החוזרת.
מדדים כמו אלה מדווחים בדרך כלל על שינויים במחירי הדירות מהחודש, הרבעון והשנה הקודמים. עליית מחירי בתים מעידה על עלייה בביקוש, ואילו ירידת מחירים מסמלת ירידה בביקוש.
