מהי רכישה?
רכישה היא סוג של הנחה הקשורה בהלוואות למשכנתא לבית. מדובר במלווה המציע תמריץ מזומן מראש ללווה בתמורה לקבל ריבית גבוהה יותר על ההלוואה.
באופן כללי, רכישות מועילות יותר ללווה אם הן מצפות למכור מחדש את הנכס שנרכש תוך פרק זמן קצר. חשוב מכך, תמריץ המזומן אינו יכול לעלות על עלויות הפשרה הקשורות בהלוואה.
Takeaways מפתח
- רכישה היא סוג של הנחה בה הלווה של הלוואת משכנתא מקבל ריבית גבוהה יותר תמורת תמריץ במזומן מראש. הקשר בין גודל התמריץ במזומן לסכום העלאת הריבית מנוהל בין המלווה והלווה. עם זאת, נוסחה אופיינית היא לכל אחוז מהתמריץ במזומן לגרום לעלייה של 0.25% בריבית. קופות משלמות לפעמים גם למתווכים במשכנתא ולקציני הלוואות בנקאיות. על כן לווים להקפיד לקבוע האם הריבית שצוטטה להם הושפעה מהסדרים כאלה.
הבנת רכישות
קניית אופציות משמשת בדרך כלל על ידי לווים המשכנתא המעוניינים להפחית את עלויות הסדר ההלוואות מחוץ לכיס. מכיוון שהקנייה מביאה לריבית גבוהה יותר על ההלוואה, הלווה למעשה לווה כסף בשיעור גבוה יותר זה ומשתמש בו בכדי לשלם עבור עלויות הפשרה או חלקן כולן.
מכיוון שהריבית הגבוהה יותר חלה על כל יתרת המשכנתא, בחירת רכישה היא בדרך כלל חסכונית רק אם הלווה אינו מתכוון להחזיק את המשכנתא למשך זמן ממושך. במצבים אלה, התמריץ למזומן מראש יכול לקזז יותר מעלות הריבית המוגדלת, בהתחשב בכך שעלויות ריבית אלה יישאו רק לפרק זמן מוגבל.
שיקול נוסף שכדאי להיות מודע אליו הוא שלעתים משלמים רכישות גם למתווכי משכנתא. במצבים אלה, ניתן למעשה לתמרץ את המתווך כדי לעודד את הלווים לקבל שיעורים מעל השוק על הלוואות המשכנתא שלהם, הידועות גם כפרמיות מפוזרות תשואה (YSP). אם הסדרי קנייה אלו לא נחשפים בבירור לקונה, הם יכולים ליצור ניגוד אינטרסים בין שני הצדדים.
לפני שנת 2010, פעמים רבות טשטשו הנחות הרכישה של מתווכי המשכנתא בתנאי ההלוואה של המשכנתאות שמכרו, מה שהקשה על הלווים לגלות מתי הם משלמים YSP על הלוואות המשכנתא שלהם. מאז, שינויים בהנחיות הפדרליות להערכות הלוואות חדשות מחייבים לחשוף בבירור את YSP של מתווכי המשכנתא לקונה.
עם זאת, למרות השיפורים הללו, הסיכון לסכסוכים פוטנציאליים עדיין נותר. באופן ספציפי, הנחות קנייה ותמריצים כאלה ואחרים ניתנים לעיתים גם לפקידים בהלוואות במוסדות המלווים עצמם. בנסיבות אלה יתכן כי יכולת מעשית מעטה עבור הלווה לגלות האם התעריפים שהם משלמים מושפעים מתמריצים אלה. כאמצעי זהירות, על הלווים לשאול שאלות זהירות ולהפנות לפקידים על ההלוואות שלהם, אם קיימות תוכניות תמריץ לגבי ההלוואה.
דוגמה אמיתית לרכישה של עולם אמיתי
לשם המחשה, שקלו קונה שמעוניין להבטיח משכנתא בסך 100, 000 דולר. הריבית הרגילה שמציע הבנק היא 4.50%. עם זאת, הקונה מבקש להשתמש בהנחה לרכישה השווה ל- 2.50% מערך ההלוואה. בתרחיש זה, הקונה יקבל תמריץ מזומן בסך 2, 500 $ בתמורה לקבל ריבית גבוהה מהרגיל.
למרות שהגובה המדויק של הריבית החדשה יהיה נתון למשא ומתן, הנוסחה האופיינית היא שכל אחוז מההנחה יביא לעלייה של 0.25% בריבית המשכנתא. לכן, בדוגמה לעיל, התמריץ במזומן של 2.50% יביא לעלייה בשיעור של 0.625%. לפיכך, הריבית החדשה תהיה 5.125%.
