סטיבן שוורצמן לא עשה את זה בגדול בהימור קטן. הקריירה שלו הוגדרה על ידי לקיחת סיכויים גדולים. נכון לעכשיו, כיו"ר ומנכ"ל קבוצת בלקסטון, הוא פירט רבים מאותם הימורים גדולים באוטוביוגרפיה האחרונה שלו, מה זה לוקח . מימיו כנשיא הכיתה בתיכון אבינגטון, ועד התהליך הצנוע של ניסיון להשיק את בלקסטון בשנת 1985 עם פיט פיטרסון, החיים של שוורצמן הוגדרו כגדולים בכל סיבוב.
בלאקסטון צמחה מאז וכלל עסקים משקיעים המתמקדים בהון פרטי, קרנות גידור, אשראי, תשתיות ומדעי החיים - בין היתר - אך רבים מההימורים הגדולים ביותר של החברה היו בתחום הנדל"ן. אכן, בלקסטון הוא אחד ממשקיעי הנדל"ן הגדולים בעולם, עם בערך רבע מהנכסים שהושקעו ב -545 מיליארד דולר.
בלקסטון עמד מאחורי כמה מעסקאות הנדל"ן הגדולות בהיסטוריה, כולל רכישת הילטון נכסים ביולי 2007, ורכישת סטויווסנט טאון ב -2015 בניו יורק בסכום של 5.5 מיליארד דולר.
שוחחתי עם שוורצמן לקראת השקת האוטוביוגרפיה שלו על הקריירה שלו ועל השקפותיו בנוף המשקיע - במיוחד בתחום הנדל"ן.
כסף: בלקסטון ביצעה הימורים גדולים על נדל"ן לאורך השנים, וכעת היא אחד מבעלי המשקיעים והמשקיעים הגדולים בעולם, וזה החלק הגדול ביותר מתיק ההשקעות שלך כיום. מהם הכללים הבסיסיים שלך לזיהוי הזדמנויות נדל"ן נהדרות? מה אתה מחפש?
שוורצמן: נדל"ן הוא עסק פשוט. יש לנו כמה כללים.
- אנו קונים הזדמנויות קיימות שנוכל לשפר. אנחנו לא מבצעים פיתוח. לפיתוח יש סיכון הרבה יותר מאשר רכישת בניין קיים. אנו אוהבים את השמרנות של קניית משהו קיים, ולבסוף אנו קונים רק דברים שנוכל לשפר. איננו מעוניינים רק לקנות זרם תזרים מזומנים. אנחנו רוצים לעשות משהו יותר טוב. לאחר שהשתפרת, אתה יכול למכור אותו לעוד. שלישית, אנו משקיעים נושאיים. לנדל"ן מחלקות נכסים שונות בתחום הנדל"ן, החל מבנייני משרדים ודירות למרכזי קניות ומחסנים. לסוגי נכסים שונים יש יסודות שונים בנקודות שונות במחזור כלכלי, כמו גם פוטנציאל הפרעה טכנולוגית. לדוגמא, מכרנו את כל מרכזי הקניות שלנו ואת כל הקמעונאות כשראינו את אמזון מפתחת את המומנטום העצום הזה בשנת 2010, והחלטנו להפוך לקונה מחסנים גדול עוד יותר. מחסנים היו מחלקת נכסים עם ביצועים גדולים בתחום הקמעונאות במשך 5 השנים האחרונות. קמעונאים רבים, לא רק אמזון, נאלצו להמיר את עצמם ליכולת מקוונת. אתה צריך מחסנים כדי לאחסן את הסחורה שלך בכדי שיועברו ללקוח. זה הוביל אותנו לתחום שלם בו יש לנו חשיפה עצומה בה דמי השכירות עולים כפול (או יותר) מכל סוג נכסים אחר. אנו רואים גם בנדל"ן הזדמנות עולמית. בשלב מסוים אין הון רב באזור גאוגרפי. לדוגמה, קנינו הרבה בסקנדינביה, שהתבררה כטובה מאוד. הכלל הסופי הוא בחינת עלויות החלפה. לוודא שאתה נמצא מתחתיה כשאתה קונה משהו זה ממש חשוב.
לאחר שסיימנו את המשימה שלנו לשפר נכס, אנו מוכרים אותו. יש לנו מנטרה קטנה בשם "קנה אותה, תקנה, מכרה".
כסף: איפה אתה רואה הזדמנויות נדל"ן בעשור הבא?
שוורצמן: משקיף על 10 שנים… בתחום הנדל"ן, יש מגמה של אנשים שעוברים לערים מפרברים. מגמה זו תהפוך את הדירות בערים למקום טוב להיות בו. זה ישנה את הכיוון הגיאוגרפי שלך. אם אתה משקיע בארה"ב, תרצה להטיה להיות בשיעורי מס נמוכים ובסביבות עבודה קלות יותר. אם תסתכלו על 10 שנים, יהיו שינויים אמיתיים שכבר תוכלו לראות שמתרחשים בנדידת אנשים מצפון לדרום. אנשים עוברים ממס גבוה למדינות מס נמוכות כמו פלורידה, טקסס או צפון קרוליינה, שם אתה יכול לחוות עובדים.
פעם זה היה המקרה שכאשר אנשים קיבלו משרות, הם היו בוחרים את מיקומם על סמך העבודה. כעת, אנשים צעירים רבים מחפשים את המיקום ומקווים למצוא עבודה. אם הם ילכו למקומות הנכונים, העבודות יעברו למצוא אותם.
בנדל"ן ישנן ערי עולם שהן ערים מבוססות ידע. אלה סיאטל, סן פרנסיסקו, אוסטין, אפילו ניו יורק ולונדון. תמצאו ערים בהודו כמו מומבאי, צ'נאי, בנגלור… מציאת תעשיות שאתה מכיר שצמיחה מתפוצצת ולעקוב אחרין ברחבי העולם, כשאתה מסתכל על 10 שנים, אלה הולכות להיות טובות מאוד. ויש מקרים מיוחדים בתחום הביוטכנולוגיה והמחקר, כלומר, מאיצים במהירות. אנו מהבעלים הגדולים ביותר של מעבדות רטובות לביו-פארמה. זה עוד אחד מהטרנדים האלה.
כסף: הרכישה של נכסי הילטון בבלקסטון בשנת 2007 התבררה כשיחה נהדרת. אבל הילטון הייתה מותג מבוסס עם טביעת רגל גדולה כבר. האם אתה מאמין שעסקי המלונות עדיין יהיו מקום חכם להשקיע בעשור או שניים הבאים?
שוורצמן: ככל שהעושר יגדל, אנשים רבים יותר ייסעו. זה אמור להיות זרז לעשות דברים שקשורים לעסקי הנסיעות, בין אם אלה ערי שער או מקומות פופולריים אחרים. לתוצאות אלה צריך להיות תוצאות טובות.
