הגדרת ברירת מחדל אסטרטגית
ברירת מחדל אסטרטגית היא ברירת מחדל מכוונת של לווה. כפי שהשם מרמז, ברירת מחדל אסטרטגית נעשית כאסטרטגיה פיננסית ולא באופן לא רצוני. ברירות מחדל אסטרטגיות משמשות בדרך כלל על ידי בעלי משכנתא של נכסים למגורים ומסחר אשר ניתחו את העלויות והיתרונות של ברירת המחדל במקום להמשיך ולבצע תשלומים ומצאו כי היא מועילה יותר לברירת המחדל.
פורץ ברירת מחדל אסטרטגית
לווה בדרך כלל מחליף באופן אסטרטגי כאשר הנכס המעורב הוא מתחת למים , או שיש לו הון שלילי. הלווה עשוי להיות מסוגל כלכלית לבצע את תשלומי המשכנתא על נכס כאמור, אך בכל זאת חייב יותר מששווה את הנכס. לפיכך, הלווה עשוי להחליט כי ברירת מחדל אסטרטגית היא החלטה פיננסית טובה יותר מאשר להמשיך לשלם את המשכנתא. זה נותן אמצעי לבעל הנכס למתן הפסד כאשר שווי הנכס יורד מתחת לסכום המגיע לרכוש. לבעלי המשתמשים באסטרטגיה זו הוטל הכינוי "מסלולי הליכה". תהליך ביצוע ברירת המחדל האסטרטגי זכה לכינוי "דואר ג'ינגל" לצורך פעולת התפוצה של מפתחות חזרה לבנק.
מי משתמש בברירות מחדל אסטרטגיות?
ברירות מחדל אסטרטגיות נפוצות בקרב לווים עסקיים שמשתמשים בזה כאסטרטגיה לקיצוץ הפסדיהם כאשר שווי נכס השקעה צנח, והותיר ללווה הון שלילי. לדוגמה, בשנת 2010, יזמי הנדל"ן טישמן ספייר נכסים ו- BlackRock Realty החליפו אסטרטגית על משכנתא בשווי 4.4 מיליארד דולר שהחזיקו בשני מתחמי דירות במנהטן, לאחר שהנכס ירד בערכו ביותר ממחצית.
בעלי משכנתא בודדים עשויים גם לממש ברירת מחדל אסטרטגית. זה היה נפוץ בשנים שלאחר התפוצצות בועת הנדל"ן בארה"ב בשנים 2006-2007, שהובילה למיתון הגדול. ברירות מחדל אסטרטגיות נותרו נפוצות בקרב בעלי משכנתא בודדים בשנים שלאחר המיתון, מכיוון שערכי הבית לא הצליחו להגדיל מספיק כדי לשחרר חייבים רבים מהנטל של ההון העצמי השלילי.
השלכות ברירת מחדל אסטרטגית
אמנם ברירת מחדל אסטרטגית יכולה לשחרר את החוב מעול ההון העצמי השלילי על משכנתא מתחת למים, ויכולה לאפשר לחייב להשתמש בהכנסה שלו עבור הוצאות אחרות או לתשלום חובות אחרים, אך היא עלולה גם לגרום נזק משמעותי לאשראי המפרק האסטרטגי. דירוג. בעל משכנתא עם אשראי טוב אחרת יכול לצפות לאבד לפחות 100 נקודות מדירוג האשראי שלו כתוצאה מחדל אסטרטגי. מסיבה זו, חייבים רבים מתכננים לברירת מחדל אסטרטגית על ידי חסכון בכסף, פתיחת כרטיסי אשראי חדשים חדשים או הוצאת הלוואות לרכב חדש או אפילו משכנתא בנכסים אחרים לפני ביצוע ברירת המחדל.
