תוכן העניינים
- D / E בתחום הנדל"ן
- כיצד להעריך את יחס D / E
- מדוע יחסי D / E שונים
תחום הנדל"ן מורכב מקבוצות שונות של חברות המחזיקות, מפתחות ומפעילות נכסים, כמו קרקע למגורים, מבנים, נכסים תעשייתיים ומשרדים. מכיוון שחברות נדל"ן רוכשות בדרך כלל את הנכס כולו, עסקאות מסוג זה דורשות השקעות גדולות מראש, הממומנות לעתים קרובות למדי בכמויות גדולות של חובות.
מדד אחד אליו משקיעים המשקיעים הוא מידת המינוף שיש לחברת הנדל"ן, הנמדדת ביחס החוב להון (D / E).
Takeaways מפתח
- יחס החוב להון (D / E) הוא מדד חשוב המשמש לקביעת מידת החוב והמינוף הפיננסי של החברה. מאז השקעת נדל"ן יכולה לשאת רמות חוב גבוהות, המגזר כפוף לסיכון ריבית. D יחסי ה / E לחברות בענף הנדל"ן, כולל REIT, נוטים להיות סביב 3.5: 1.
יחסי תווך במגזר הנדל"ן
יחס ה- D / E לחברות בענף הנדל"ן בממוצע הוא כ- 352% (או 3.5: 1). נאמני השקעות הנדל"ן (REIT) מגיעים לגובה מעט יותר של 366%, ואילו לחברות ניהול הנדל"ן יש מחיר ממוצע לממוצע במחיר נמוך של 164%.
חברות נדל"ן מייצגות את אחת מאפשרויות ההשקעה האטרקטיביות ביותר בגלל זרם הכנסות יציב ותשואות דיבידנד גבוהות. חברות נדל"ן רבות מאוגדות כ- REIT כדי לנצל את מצב המס המיוחד שלהן. חברה עם התאגדות REIT רשאית לנכות את הדיבידנד שלה מההכנסה החייבת.
חברות נדל"ן ממונפות בדרך כלל בגלל עסקאות רכישה גדולות. יחס D / E גבוה יותר מצביע על סיכון ברירת מחדל גבוה יותר עבור חברת הנדל"ן.
150%
יחס ה- D / E הממוצע בקרב חברות S&P 500 הוא בערך 1.5: 1.
כיצד להעריך את יחס D / E
יחס ה- D / E הוא מדד המשמש לקביעת מידת המינוף הפיננסי של החברה. הנוסחה לחישוב יחס זה מחלקת את סך ההתחייבויות של החברה בסכום ההון שמספק בעלי המניות. מדד זה חושף את סכומי החוב וההון העצמי בהם משתמשת החברה כדי לממן את פעילותה.
כאשר יחס ה- D / E של החברה גבוה, זה מציע שהחברה נקטה בגישה של מימון אגרסיבי בצמיחה עם החוב שלה. סוגיה אחת בגישה זו היא הוצאות ריבית נוספות עלולות לגרום לעיתים קרובות לתנודתיות בדוחות הרווחים. אם הרווחים שנוצרים גדולים מעלות הריבית, בעלי המניות נהנים מכך. עם זאת, אם עלות מימון החוב עולה על התשואה שנוצרה על ידי ההון הנוסף, העומס הכספי עשוי להיות כבד מכדי שהחברה תישא בתוכה.
מדוע יחסי D / E שונים
יש לקחת בחשבון יחסי D / E בהשוואה לחברות דומות באותו ענף. אחת הסיבות העיקריות לכך שיחסי D / E משתנים היא אופי עתיר ההון של הענף. תעשיות עתירות הון, כגון זיקוק נפט וגז או טלקומוניקציה, דורשות משאבים כספיים משמעותיים וכמויות כסף גדולות כדי לייצר סחורות או שירותים.
לדוגמא, על ענף הטלקומוניקציה לבצע השקעות משמעותיות מאוד בתשתיות, והתקנת אלפי מיילים של כבלים כדי לספק ללקוחות שירות. מעבר להוצאות ההון הראשוניות, תחזוקה הכרחית, שדרוגים והרחבת אזורי השירות דורשים הוצאות הון גדולות נוספות. תעשיות כמו טלקומוניקציה או שירותים דורשים מחברה להתחייב כלכלית גדולה לפני שתספק את הטובין או השירות הראשון שלה ותייצר הכנסה כלשהי.
סיבה נוספת לכך שיחסי ה- D / E משתנים מבוססת על השאלה האם אופי העסק אומר שהוא יכול לנהל רמת חוב גבוהה. לדוגמה, חברות שירות מכניסות הכנסה יציבה; הביקוש לשירותיהם נותר קבוע יחסית ללא קשר לתנאים הכלכליים הכוללים.
כמו כן, מרבית השירותים הציבוריים פועלים כמונופולים וירטואליים באזורים שבהם הם עושים עסקים, כך שהם לא צריכים לדאוג שיינתק מהשוק על ידי מתחרה. חברות מסוג זה יכולות לשאת כמויות גדולות יותר של חובות עם חשיפה פחות סיכון אמיתית מאשר עסק עם הכנסות הכפופות יותר לתנודות בהתאם לבריאות הכללית של הכלכלה.
