כספים מפעילות (FFO) הם מדד חלופי להכנסות נטו. שניהם משמשים למדידת התשואות המופקות מפעילות עסקית על בסיס סעיפי דוח רווח והפסד. בעוד שהרווח הנקי מודד רווחים חשבונאיים, FFO הוא מדד תזרים מזומנים. FFO מחושב על ידי הוספת חיובים שאינם מזומנים, כגון פחת או הפחתות, לרווח הנקי. הכנסות והוצאות שאינן תפעוליות, כגון ריבית, רווחים ממכירת נכס וריבית מיעוטים מבוטלות לרוב גם כדי להשיג FFO מהרווח הנקי.
FFO מועסק בהערכת עסקים שייתכן שהרווח הנקי שלהם אינו מהווה ייצוג מדויק של פעילות החברה בתקופה רגילה. נאמני השקעות נדל"ן (REIT) מוערכים לעתים קרובות באמצעות FFO ולא ברווח למניה (EPS) מכיוון שהוצאות פחת הקשורות לנכסי השקעה אמיתיים בדרך כלל אינן נחשבות לעלות להפעלת עסק כזה. אנליסטים ומנהלי REITs מעסיקים בדרך כלל FFO מותאם. הגרסה המותאמת גורעת בדרך כלל פחת הקשורה לסוגים של נכסים מהוונים הנחשבים לאלמנטים של פעולת REIT ולא לרכוש השקעה. רהיטים או שטיחים הם דוגמאות לרכוש המניעים את השימוש ב- FFO מותאם.
קחו בחשבון את שחרור הרווחים ברבעון הראשון של 2015 עבור סיימון נכס גרופ. החברה דיווחה על רווח נקי ברבעון של 362 מיליון דולר ו- EPS של 1.16 דולר. FFO למניה באותה תקופה היה 2.28 דולר. כדי לחשב FFO מהרווח הנקי, החברה הוסיפה 284 מיליון דולר מהוצאות פחת מגופים מאוחדים ו- 124 מיליון דולר מפחת מגופים לא מאוחדים, וסימון הפחית כמעט 3 מיליון דולר ללא ריבית שליטה והדיבידנדים העדיפו.
