ישנם דברים רבים ושונים שעליכם לקחת בחשבון לפני שתצללו נכון ותכניסו את הכסף שלכם להשקעה ספציפית. ביצוע ניתוח הערך של ההשקעה הפוטנציאלית יכול לעזור לך להבין אם זו בחירה טובה או לא. תהליך זה נקרא הערכת שווי, והוא מסייע למשקיעים לקבוע את השווי הנוכחי והמשוער של הנכס. ביצוע ניתוח הערך של השקעה פירושו שתצטרך לדעת חלק מהמדדים של החברה וכן מידע על הנהלת החברה. זה חל על חברות בכל סוג של ענף כולל נדל"ן. מאמר זה בוחן יחסי מחיר לרווח (P / E) וכיצד נמדדים בענף הנדל"ן.
Takeaways מפתח
- יחסי מחיר לרווח יכולים לעזור למשקיעים להחליט מה מחיר המניה המתאים בהתחשב ברווח למניה שנוצרה על ידי חברה. מקובל שחברות נדל"ן מבוססות נסחרות ברווחי קדימה בין 35 עד 45X מכיוון ש- REIT מוערך במדדים שונים בהשוואה ל חברות אחרות. משקיעים צריכים לזכור כי פחת רכוש יכול להסיט את נתוני הרווחים של REIT.
מהו יחס מחיר להכנסות?
יחס המחיר לרווח (P / E) הוא מרכיב חשוב בניתוח בסיסי. זהו ערך הערכת שווי המצוטט בדרך כלל שיכול לעזור למשקיעים להחליט איזה מחיר מניה מתאים לנוכח הרווח למניה (EPS) שנוצרה על ידי חברה. רמות הרווח / ה משתנות בגלל מספר גורמים הכוללים קצב צמיחה ותנאים מקרו-כלכליים, והערכות שווי שונות בכל ענפי התעשייה. חלק הרווחים ביחס הרווח יכול להתייחס לרווחים נגררים או קדימה מוערכים, ורווחי התחזית בדרך כלל משפיעים יותר למטרות הערכה.
יחס הרווח / ה נוטה להיות שיטת ניתוח מועדפת מכיוון שהוא נותן לרווחים תג מחיר יחסית. זה עוזר לקבוע מתי יש הנחות שיש לבצע או אם מחירי המניות הופכים לבלתי משתלמים מדי.
נגרר P / E
ה- P / E הנגרר הוא הערכת שווי המבוססת על 12 החודשים האחרונים של הרווחים בפועל. כדי לחשב אותו, אנו לוקחים את מחיר המניה הנוכחי ומחלקים אותו באמצעות ה- EPS הנגרר מ -12 החודשים האחרונים. ניתן למצוא נתון רווחים זה הן בדוח השנתי והן בדוח ההכנסה. יש משקיעים ואנליסטים שמעדיפים להשתמש בנתון זה מכיוון שהוא מדויק יותר, מכיוון שהוא משתמש בנתונים בפועל. אך קחו בחשבון, ביצועי העבר אינם בהכרח מצביעים על העתיד
קדימה P / E
במקום להשתמש בנתונים בפועל מהעבר, הרווח החזיתי משתמש בהכוונה לרווחים עתידיים, והוא אינדיקטור צופה פני עתיד. זה מאפשר למשקיעים להשוות בין הרווחים הנוכחיים לרווחים עתידיים, ומספק תמונה טובה של איזה סוג רווחים החברה עשויה לדווח בעתיד, ללא התאמות או שינויים. אך ניתן לפגום בשיטה זו, מכיוון שחברות יכולות להיות שמרניות למדי או נדיבות בהערכותיהן.
יחסי רווח קדימה עשויים להיות פגומים בגלל עד כמה חברות עשויות להיות שמרניות או נדיבות.
יחס הכנסה ומחיר נדל"ן
קביעת שווי השקעות הנדל"ן תלויה בסוג ההשקעה המדובר. כשמדובר בהערכת שווי רכוש פיזי, אנשים נוטים לעשות זאת בשמאות, המודדים את שווי הנכס ואת הקרקע עליה הוא יושב. זה נעשה על ידי מדידת מספר קריטריונים כולל בתים דומים ושירותים זמינים שנמצאים בקרבת מקום.
אך ניתן להעריך חברות נדל"ן באמצעות יחס P / E, ממש כמו חברות בכל ענף אחר. למרות שמגזר הנדל"ן אינו מוגדר באופן אוניברסלי, הוא כולל בדרך כלל נאמני הכנסות מקרקעין (REIT), מנהלי נכסים ומפתחי נכסים. מקובל שחברות נדל"ן מבוססות נסחרות ברווחי קדימה של 35 עד 45X, בחלקן הגדול נובע מהעובדה ש- REIT מוערך במדדים שונים בהשוואה לסוגים אחרים של חברות כמו קרנות מפעילות.
שיקול חשוב אחד כאשר בוחנים את הרווח / ה של חברת נדל"ן הוא פחת, בעיקר REIT. זהו הסכום שבאמצעותו יורד ערך הנכס ככל שהוא מתבגר. מכיוון שחברות רשאיות לאפשר כמות מסוימת של פחת רכוש לאורך זמן ולמחוק סכומים אלה, מה שעלול להסיט את נתוני הרווחים.
דגמי מחיר לרווחים שונים
ישנם כמה מקומות שונים שאליהם אתה יכול לפנות כדי לקבל כמה יחסי רווח ממוצע המחושבים כבר עבור הנדל"ן - ותעשיות אחרות. הנה שניים.
בית ספר שטרן של ניו יורק
בית הספר Stern של NYU מפרסם את נתוני הרשות המקוונת לתעשיות שונות ומחלק את הנדל"ן לארבע קטגוריות ומפרט את ה- P / E הנוכחי שלהם בינואר 2019 באופן הבא:
- REIT: 46.15 פיתוח נדל"ן: 26.50 נדל"ן כללי ומגוון: 7.79 פעילויות ושירותי נדל"ן: 57.46
הנתונים משלבים את כל ה- REIT תחת מטריה אחת - בסך הכל 238 חברות. הנתונים העדכניים ביותר של בית הספר, כפי שצוין לעיל, פורסמו החל מינואר 2019. ממוצע ה- P / E נגרר ממוצע של 36.58 ומצד רווח קדימה של 46.58. יזמי נדל"ן נסחרים בממוצע 18.63x רווחים מעובדים. חברות נדל"ן כלליות ומגוונות נסחרות ברווחים עתידיים של 52.89x. חברות העוסקות בשירותי ועסקי נדל"ן מציגות נגרר לרווח של E של 18.37 ומקדמי רווח / ת של 13.29.
Finviz.com
כלי סינון המניות באתר Finviz.com מחלק חברות נדל"ן לקטגוריות שונות בתעשייה. מדד הרווח החציוני של קדימה בקרב יזמי הנדל"ן הוא 19.07 בנובמבר 2019. P / E חזקה למנהלי הנכסים הוא 33.26.
עבור REIT בכללותו, ה- P / E החציוני הוא 19.73. קבוצות משנה בקטגוריית REIT כוללות קמעונאות, מגורים, משרדים, תעשייה, מלונות, שירותי בריאות ומגוון. יחסי P / E חציוניים ספציפיים לתעשייה בטווח השטח של REIT נע בין -53.22 ל- 41.99.
