הערכת שווי הנדל"ן הכרחית למגוון פעילויות, כולל מימון, רישום מכירות, ניתוח השקעות, ביטוח נכסים ומיסוי. אך עבור רוב האנשים, קביעת המחיר המבוקש או הרכישה של חלק ממקרקעין היא היישום היעיל ביותר של הערכת שווי נדל"ן. מאמר זה יביא מבוא לתפיסות הבסיסיות ושיטות הערכת הנדל"ן, במיוחד בכל הנוגע למכירות.
הערכת נדל"ן: מה שכדאי לדעת
מושגי הערכה בסיסיים
ערך
מבחינה טכנית, שווי הנכס מוגדר כערך ההווה של היתרונות העתידיים הנובעים מהבעלות על הנכס. בניגוד למוצרי צריכה רבים המשמשים במהירות, היתרונות של רכוש אמיתי מתממשים בדרך כלל לאורך זמן רב. לפיכך, הערכה של שווי הנכס צריכה לקחת בחשבון מגמות כלכליות וחברתיות, כמו גם בקרות או תקנות ממשלתיות ותנאים סביבתיים שעשויים להשפיע על ארבעת מרכיבי הערך:
ערך לעומת עלות ומחיר
הערך אינו בהכרח שווה למחיר או למחיר . עלות מתייחסת להוצאות בפועל - על חומרים, למשל, או עבודה. לעומת זאת המחיר הוא הסכום שמישהו משלם עבור משהו. אמנם עלות ומחיר יכולים להשפיע על ערך, אך הם אינם קובעים ערך. מחיר המכירה של בית עשוי להיות 150, 000 $, אך הערך יכול להיות גבוה או נמוך משמעותית. לדוגמה, אם בעלים חדש יגלה ליקוי קשה בבית, כמו בסיס לקוי, שווי הבית יכול להיות נמוך מהמחיר.
שווי שוק
הערכה היא חוות דעת או הערכה לגבי שווי נכס מסוים למועד מסוים. דוחות הערכה משמשים עסקים, סוכנויות ממשלתיות, יחידים, משקיעים וחברות משכנתא בעת קבלת החלטות לגבי עסקאות נדל"ן. מטרת הערכה היא לקבוע את שווי השוק של הנכס - המחיר הסביר ביותר שהנכס יביא בשוק תחרותי ופתוח.
מחיר שוק, המחיר בו הנכס נמכר בפועל, עשוי לא תמיד לייצג את שווי השוק. לדוגמה, אם המוכר נמצא תחת לחץ קשה בגלל איום העיקול, או אם מתקיימת מכירה פרטית, הנכס עשוי למכור מתחת לשווי השוק שלו.
שיטות הערכה
הערכה מדויקת תלויה באיסוף הנתונים השיטתי. נתונים ספציפיים, הכוללים פרטים על הנכס הספציפי, ונתונים כלליים הנוגעים למדינה, לאזור, לעיר ולשכונה בה נמצא הנכס, נאספים ומנותחים כדי להגיע לערך. הערכות משתמשות בשלוש גישות בסיסיות כדי לקבוע את ערך הנכס.
שיטה 1: גישת השוואת מכירות
בדרך כלל משתמשים בגישת השוואת מכירות בהערכת שווי של בתים צמודי קרקע. נקרא לעיתים גישת נתוני השוק, זהו אומדן לערך הנגזר על ידי השוואת נכס עם נכסים שנמכרו לאחרונה עם מאפיינים דומים. נכסים דומים אלה מכונים השוואה , וכדי לספק השוואה תקפה, כל אחד מהם חייב:
- היה דומה לנכס הנושא ככל האפשר. נמכר בשנה האחרונה בשוק פתוח, תחרותי, נמכר בתנאי שוק אופייניים
יש להשתמש לפחות בשלושה או ארבעה משווים בתהליך ההערכה. הגורמים החשובים ביותר שיש לקחת בחשבון בעת בחירת השוואה הם הגודל, התכונות ההשוואה ואולי יותר מכל - המיקום, שיכול להשפיע בצורה אדירה על שווי השוק של הנכס.
תכונות להשוואה
מכיוון שאף שני נכסים אינם דומים זה לזה, התאמות למחירי המכירה של ההשוואה יבוצעו על חשבון תכונות שונות וגורמים אחרים שישפיעו על ערך, כולל:
- גיל ומצב בניינים תאריך המכירה, אם חלים שינויים כלכליים בין מועד מכירת השוואה לתאריך ההערכה תנאי המכירה, כגון אם מוכר נכס היה תחת עומס או אם נמכר נכס בין קרובי משפחה (ב מחיר מוזל) מיקום, מאחר ונכסים דומים עשויים להיות שונים במחיר משכונה לשכונה תכונות פיזיות, כולל גודל מגרש, גינון, סוג ואיכות הבנייה, מספר וסוג החדרים, מטר מרובע של שטח מגורים, רצפות עץ קשה, מוסך, מטבח שדרוגים, אח, בריכה, אוויר מרכזי וכו '.
אומדן שווי השוק של הנכס הנושא ייפול בטווח שנוצר על ידי מחירי המכירה המותאמים של ההשוואה. מכיוון שחלק מההתאמות שבוצעו למחירי המכירה של ההשוואה יהיו סובייקטיביות יותר מאחרות, בדרך כלל ניתן שיקול משוקלל לאותם השוואה שיש להם את ההתאמה הנמוכה ביותר.
שיטה 2: גישת עלות
ניתן להשתמש בגישת העלות כדי להעריך את שווי הנכסים שהשתפרו על ידי בניין אחד או יותר. שיטה זו כוללת הערכות שווי נפרדות עבור הבניין והקרקע, תוך התחשבות בפחת. האומדנים מתווספים יחד לחישוב שווי הנכס המשופר כולו. גישת העלות מעלה את ההנחה כי קונה סביר לא ישלם יותר עבור נכס משופר קיים מאשר המחיר לרכישת מגרש דומה ולבניית מבנה דומה. גישה זו מועילה כאשר הנכס המוערך הוא סוג שאינו נמכר לעתים קרובות ואינו מייצר הכנסה. דוגמאות לכך כוללות בתי ספר, כנסיות, בתי חולים ומבני ממשלה.
ניתן להעריך את עלויות הבנייה בכמה אופנים, כולל שיטת הרגל המרובעת בה העלות למטר רבוע של משוואה שנבנתה לאחרונה מכפילה את מספר המטר המרובע בבניין הנושא; שיטת היחידה במקום, בה אומדנים עלויות על בסיס עלות הבנייה ליחידת מידה של רכיבי הבניין הבודדים, כולל עבודה וחומרים; ושיטת סקר הכמויות, המעריכה את כמויות חומרי הגלם הדרושים לצורך החלפת בניין הנושא, יחד עם המחיר הנוכחי של החומרים ועלויות ההתקנה הנלוות אליו.
פחת
לצורך שמאות הפיכה מתייחסת לכל מצב שמשפיע לרעה על ערך השיפור לנכסי מקרקעין, ומביא בחשבון:
- הידרדרות גופנית, כולל הידרדרות הניתנת לריפוי, כמו צביעה והחלפת גג, והידרדרות חשוכת מרפא, כמו בעיות מבניות התיישנות פונקציונלית, המתייחסת לתכונות פיזיות או עיצוביות אשר אינן נחשבות עוד לרצוי על ידי בעלי נכסים, כמו מכשירים מיושנים, גופי תאורה מיושנים. או בתים עם ארבעה חדרי שינה, אך רק אמבטיה אחת התיישנות כלכלית, הנגרמת על ידי גורמים חיצוניים לנכס, כמו למשל ממוקמים בסמוך לשדה תעופה רועש או מפעל מזהם.
מתודולוגיה
- הערך את שווי הקרקע כאילו היה פנוי וניתן לשימושם הגבוה ביותר והטוב ביותר, תוך שימוש בגישת השוואת מכירות מכיוון שלא ניתן להפחת קרקעות. הערך את העלות הנוכחית של הקמת הבניין ושיפורי האתר. הערך סכום הפחת של השיפורים הנובעים מהידרדרות, התיישנות תפקודית או התיישנות כלכלית. קיזוז הפחת מעלויות הבנייה המשוערות. הוסף את הערך של הקרקע לעלות המופחתת של הבניין ושיפורי האתר כדי לקבוע את הסכום הכולל ערך הנכס.
שיטה 3: גישת היוון הכנסה
שיטה זו נקראת לעתים קרובות פשוט גישת ההכנסה, ושיטה זו מבוססת על הקשר בין שיעור התשואה שהמשקיע דורש לרווח הנקי אותו מייצר נכס. הוא משמש להערכת שווי נכסים מניבים כמו מתחמי דירות, בנייני משרדים ומרכזי קניות. הערכות המשתמשות בגישה של היוון הכנסה יכולות להיות די פשוטות כאשר ניתן לצפות מהנכס הנושא לייצר הכנסה עתידית, וכאשר הוצאותיו צפויות ויציבות.
היוון ישיר
שמאים יבצעו את הצעדים הבאים בעת שימוש בגישה של היוון ישיר:
- הערך את ההכנסה הפוטנציאלית ברוטו השנתית. קח בחשבון הפסדים בגין שכר פנוי וגביית שכר כדי לקבוע את ההכנסה הגולמית האפקטיבית. קיזוז הוצאות תפעול שנתיות לחישוב ההכנסה התפעולית השנתית נטו. הערך את המחיר שמשקיע טיפוסי ישלם עבור ההכנסה שהפיק אותו סוג הנכס ומחלקתו. ניתן להשיג זאת על ידי אומדן שיעור התשואה או שיעור ההיוון. החל את שיעור ההיוון לרווח התפעולי השנתי של הנכס כדי ליצור אומדן לשווי הנכס.
מכפילי הכנסה ברוטו
ניתן להשתמש בשיטת מכפיל ההכנסה ברוטו (GIM) בכדי להעריך נכסים אחרים שבדרך כלל לא נרכשים כנכסי הכנסה אך ניתן לשכור אותם, כמו בתים משפחתיים ושניים. שיטת GRM מתייחסת למחיר המכירה של נכס להכנסות השכירות הצפויות שלו. (לקריאה קשורה ראו "4 דרכים להערכת נכס להשכרת נדל"ן")
עבור נכסים למגורים משתמשים בדרך כלל בהכנסה החודשית ברוטו; לנכסים מסחריים ותעשייתיים ישמש את ההכנסה השנתית ברוטו. ניתן לחשב את שיטת מכפיל ההכנסה ברוטו באופן הבא:
מחיר מכירה ÷ הכנסות משכירות = מכפיל הכנסה ברוטו
ניתן להשתמש בנתוני מכירות והשכרה אחרונים משלושה נכסים דומים לפחות כדי ליצור GIM מדויק. לאחר מכן ניתן להחיל את ה- GIM על השכרת השוק ההוגן המשוערת של הנכס הנושא בכדי לקבוע את שווי השוק שלו, אותו ניתן לחשב כדלקמן:
הכנסות משכירות x GIM = שווי שוק משוער
בשורה התחתונה
הערכת שווי נדל"ן מדויקת חשובה למלווים למשכנתאות, למשקיעים, למבטחים ולקונים ולמוכרים של נדל"ן. בעוד שהשמאות מתבצעות בדרך כלל על ידי אנשי מקצוע מיומנים, כל מי שעוסק בעסקה אמיתית יכול ליהנות מהבנה בסיסית של השיטות השונות להערכת נדל"ן.
