מהי משכנתא עקיפה?
משכנתא עוטפת היא סוג של הלוואה זוטרת אשר עוטפת או כוללת את השטר הנוכחי המגיע לרכוש. ההלוואה העקיפה תורכב מיתרת ההלוואה המקורית בתוספת סכום לכיסוי מחיר הרכישה החדש של הנכס. משכנתא זו מהווה סוג של מימון משני. מוכר הנכס מקבל שטר חוב מאובטח, המהווה אישור חוקי המפרט את הסכום המגיע לו. משכנתא עוטפת מכונה גם הלוואת לעטוף, משכנתא מחליפה, הסכם מכירה, הלוואת המשכנתא או הכל כלול.
Takeaways מפתח
- משכנתאות עקומות משמשות למימון מחדש של נכס והן הלוואות זוטרות הכוללות את השטר הנוכחי על הנכס, בתוספת הלוואה חדשה לכיסוי מחיר הרכישה של הנכס. עקיפה היא סוג של מימון משני ומוכר בו המוכר מחזיק בשטר חוב מובטח. עטיפה מתפתחת נוטה להתעורר כאשר לא ניתן לפרוע משכנתא קיימת. עם משכנתא עוטפת, המלווה גובה מהלווה תשלום משכנתא כדי לשלם את השטר המקורי ולספק לעצמו מרווח רווח.
איך עובד משכנתא עקיפה
לעתים קרובות משכנתא עוטפת היא שיטה למימון מחדש של נכס או למימון רכישת נכס אחר כאשר לא ניתן לפרוע משכנתא קיימת. הסכום הכולל של משכנתא עוטפת כולל את הסכום שטרם שולמו של המשכנתא הקודם בתוספת הכספים הנוספים הנדרשים על ידי המלווה. הלווה מבצע את התשלומים הגדולים יותר על הלוואת העטיפה החדשה, בה המלווה ישמש כדי לשלם את השטר המקורי ובנוסף יספק לעצמם מרווח רווח. בהתאם לנסח במסמכי ההלוואה, הכותרת עשויה להעביר מייד לבעלים החדש או שהיא עשויה להישאר אצל המוכר עד לשביעות רצון ההלוואה.
משכנתא עוטפת היא סוג של מימון מוכר שאינו כרוך במשכנתא בנקאית קונבנציונאלית, כאשר המוכר תופס את מקומו של הבנק.
מכיוון שהעטיפה היא משכנתא זוטרה, לכל תביעות נעלות או בכירות תהיה עדיפות. במקרה של ברירת מחדל, המשכנתא המקורית תקבל את כל התמורה מפירוק הנכס עד שהכול ישולם.
משכנתא עקיפה הינה סוג של מימון מוכר כאשר במקום לבקש משכנתא בנקאית קונבנציונאלית, הקונה יחתום על המשכנתא עם המוכר. לאחר מכן המוכר תופס את מקומו של הבנק ומקבל תשלומים מהבעלים החדש של הנכס. מרבית ההלוואות במימון המוכר יכללו פיזור על הריבית שנגבה, ותעניק למוכר רווח נוסף.
משכנתא עקיפה לעומת משכנתא שנייה
שתי המשכנתאות העוטפות והן המשכנתא השנייה הן סוגים של מימון מוכר. משכנתא שנייה היא סוג של משכנתא כפופה הנעשית בזמן שמשכנתא מקורית עדיין בתוקף. הריבית שגובה עבור המשכנתא השנייה נוטה להיות גבוהה יותר והסכום שהושאל יהיה נמוך מזה של המשכנתא הראשונה.
ההבדל הבולט בין המשכנתא העומק והמשכנתא השני הוא במה שקורה ליתרה המגיעה מההלוואה המקורית. משכנתא עוטפת כוללת את השטר המקורי שגלגל לתשלום המשכנתא החדש. עם משכנתא שנייה, יתרת המשכנתא המקורית והמחיר החדש משתלבים יחד ליצירת משכנתא חדשה.
דוגמה למשכנתא עילית
לדוגמא, מר סמית 'מחזיק בית שיש לו יתרת משכנתא של 50, 000 $ בריבית של 4%. מר סמית 'מוכר את הבית תמורת 80, 000 דולר לגברת ג'ונס שמקבלת משכנתא ממר סמית או ממלווה אחר בריבית של 6%. הגברת ג'ונס משלמת תשלומים למר סמית 'שמשתמש בתשלומים אלה בכדי לשלם את המשכנתא המקורית שלו בשיעור 4%.
מר סמית מרוויח הן מההפרש בין מחיר הרכישה לבין המשכנתא המקורית החייבת והן על המרווח בין שני הריביות. בהתאם לניירת ההלוואה, הבעלות על הבית עשויה לעבור לגברת ג'ונס. עם זאת, אם היא מחליפה בהחלפת המשכנתא, המלווה או תובע בכיר רשאים לחלט את הרכוש ולפרוש אותו.
