תוכן העניינים
- האם אתה נוח להיות בעל בית?
- פרע חוב אישי לפני הרכישה
- הבטחת מקדמה
- היזהר משיעורי ריבית גבוהים
- חישוב השוליים שלך
- הימנע מקובע עליון
- חישוב הוצאות תפעול
- קבע את חזרתך
- קנו בית בעלות נמוכה
- מצא את המיקום הנכון
- סיכון מול תגמול
- בשורה התחתונה
הנדל"ן ייצר רבים מעשירי העולם, כך שיש הרבה סיבות לחשוב שהנכס הוא השקעה אמיתית. עם זאת, מומחים מסכימים, כמו בכל השקעה, עדיף להיות בקיאים לפני שהם צוללים עם מאות אלפי דולרים.
Takeaways מפתח
- רכישת נכס להשכרה כדי להרוויח הכנסה יכולה להיות מיזם מסוכן. בדומה לרכישת בית, בדרך כלל הקונים יצטרכו להבטיח לפחות 20% מקדמה עבור הנכס. היותו בעל בית דורש מגוון רחב של מיומנויות, העשויות לנוע בין הבנת חוק הדייר הבסיסי ועד יכולת לתקן ברז דולף. מומחים ממליצים להחזיק כרית פיננסית, למקרה שלא תשכירו את הנכס, או אם הכנסות השכירות אינן מכסות את המשכנתא המלאה בנכס.
האם אתה נוח להיות בעל בית?
האם אתה מכיר את דרכך בארגז כלים? איך אתה מתקן קיר גבס או מנעול שרותים? בטח, אתה יכול לקרוא למישהו שיעשה את זה בשבילך, אבל זה יאכל את הרווחים שלך. בעלי נכסים שיש להם בית או שניים לרוב מבצעים תיקונים בעצמם בכדי לחסוך כסף.
אם אינך טיפוס שימושי ואין לך הרבה מזומנים חליפיים, יכול להיות שבעל הבית לא מתאים לך.
כמובן שזה משתנה ככל שתוסיף נכסים נוספים לתיק העבודות שלך. לורנס פריירה, נשיא חברת ניהול העושר של קינג הארבור בחוף רדונדו, קליפורניה, הוא הבעלים של נכסים בחוף המזרחי בזמן שהוא מתגורר בחוף המערבי. בתור מישהו שאומר שהוא לא שימושי כלל, הוא גורם לזה לעבוד. איך? "הרכבתי צוות איתן של מנקים, שיפוצניקים וקבלנים", אומר פריירה.
זה לא מומלץ למשקיעים חדשים, אך ככל שתשיג את השקעות הנדל"ן אינך צריך להישאר מקומי.
פרע חוב אישי לפני הרכישה
משקיעים מנוסים עשויים לשאת בחובות כחלק מתיק ההשקעות שלהם, אך האדם הממוצע צריך להימנע מכך. אם יש לכם הלוואות סטודנטים, חשבונות רפואיים שלא שולמו או ילדים שילמדו בקרוב במכללה, רכישת נכס להשכרה עשויה להיות לא המהלך הנכון.
פריירה מסכים כי זהירות היא המפתח ואומרת, "אין צורך לפרוע חוב אם ההחזר מהנדל"ן שלך גדול מעלות החוב. זה החישוב שעליך לבצע." פריירה מציע לקבל כרית במזומן. "אל תכניס את עצמך למצב בו חסרים לך מזומנים לתשלומי החוב שלך. תמיד היה לך מרווח ביטחון."
הבטחת מקדמה
נכסי השקעה דורשים בדרך כלל מקדמה גדולה יותר מזו של נכסים בבעלות, ולכן יש להם דרישות אישור מחמירות יותר. 3% שאולי הנחתם על הבית בו אתם גרים כרגע לא יעבדו עבור נכס להשקעה. תצטרך לפחות 20% בהתחשב בכך שביטוח משכנתא אינו זמין בנכסים להשכרה.
היזהר משיעורי ריבית גבוהים
עלות הלוואת הכסף עשויה להיות יחסית זולה החל משנת 2020, אך הריבית על נכס להשקעה תהיה גבוהה יותר משיעורי הריבית המשכנתא המסורתיים. זכור, אתה זקוק לתשלום נמוך למשכנתא שלא ייכנס לרווחים החודשיים שלך בצורה משמעותית מדי.
חישוב השוליים שלך
חברות בוול סטריט הרוכשות נכסים במצוקה שואפות לתשואה של 5% עד 7% מכיוון שעליהן לשלם לצוות. על אנשים לקבוע יעד של 10%. הערכת עלויות תחזוקה בשיעור של 1% מערך הנכס מדי שנה. עלויות אחרות כוללות ביטוח, דמי אגודה של בעלי בתים אפשריים, ארנונה והוצאות חודשיות כמו הדברה וגינון. ואז יש ביטוח בעל בית.
הימנע מקובע עליון
מפתה לחפש את הבית שתוכלו להשיג בעסקה ולהפוך לנכס להשכרה. עם זאת, אם זה הנכס הראשון שלך, זה כנראה רעיון רע. אלא אם כן יש לך קבלן שעושה עבודה איכותית בזול - או שאתה מיומן בשיפוצים ביתיים בהיקפים גדולים - סביר להניח שתשלם יותר מדי כדי לשפץ. במקום זאת, חפשו לקנות בית שמתומחר מתחת לשוק וזקוק לתיקונים קלים בלבד.
חישוב הוצאות תפעול
הוצאות התפעול של הנכס החדש שלך יהיו בין 35% ל 80% מההכנסה התפעולית ברוטו שלך. אם אתה גובה דמי שכירות של 1, 500 $ וההוצאות שלך מגיעות ל 600 $ לחודש, אתה עומד על 40% עבור הוצאות תפעול. לחישוב קל עוד יותר, השתמש בכלל 50%. אם שכר הדירה שאתה גובה הוא 2, 000 $ לחודש, צפו לשלם סך 1, 000 $ הוצאות בסך הכל.
קבע את חזרתך
עבור כל דולר שאתה משקיע, מה התשואה שלך על אותו דולר? מניות עשויות להציע תשואה של 7.5% במזומן, ואילו אגרות חוב עשויות לשלם 4.5%. תשואה של 6% בשנה הראשונה שלך כבעלי בית נחשבת לבריאה, במיוחד לאור העובדה שהמספר אמור לעלות עם הזמן.
קנו בית בעלות נמוכה
ככל שהבית יקר יותר, כך ההוצאות השוטפות שלך יהיו גבוהות יותר. חלק מהמומחים ממליצים להתחיל עם בית של 150, 000 $ בשכונה מתקרבת. בנוסף, מומחים אומרים שלעולם לא לרכוש את הבית הנחמד ביותר למכירה בגוש, וזהו הבית הגרוע ביותר בשכונה.
מצא את המיקום הנכון
כשאתם בוחרים נכס להשכרה רווחי, עליכם לחפש מיקום עם ארנונה נמוכה, מחוז בית ספר הגון ושפע של שירותים, כמו פארקים, קניונים, מסעדות ובתי קולנוע בקרבת מקום. בנוסף, שכונה עם שיעורי פשע נמוכים ושוק עבודה צומח עשויה להיות מאגר גדול יותר של שוכרים פוטנציאליים.
5 דרכים פשוטות להשקיע בנדל"ן
סיכון מול תגמול
כל החלטה פיננסית נוגעת לשקלול התגמולים, קביעת התשלום כנגד סיכונים פוטנציאליים. האם השקעה בנדל"ן הגיונית עבורך?
תגמולים:
- ההכנסה שלך היא פסיבית. מלבד ההשקעה הראשונית ועלויות האחזקה, אתה יכול להרוויח כסף תוך הכנסת מרבית זמנך ואנרגך לתפקיד הרגיל שלך. הכנסותיך צריכות לגדול. אתה לא סתם מרוויח הכנסות משכירות; ככל שערכי הנדל"ן עולים, ההשקעה שלך עולה בערך. אתה יכול להכניס נדל"ן ל IRA המכוון-עצמי. הכנסה משכירות אינה נכללת כחלק מההכנסה שלך בכפוף למס ביטוח לאומי. הריבית שאתה משלם על הלוואת נכס להשקעה ניתן להפחתה ממס. מחזור ממשבר נוסף, ערכי הנדל"ן יציבים יותר משוק המניות. נדל"ן הוא נכס פיזי. השקעה במניות או במוצרי וול סטריט אינה דבר שאתה יכול לראות או לגעת בו.
סיכונים:
- למרות שהכנסות משכירות הן פאסיביות, דיירים יכולים להיות כאבים להתמודד איתם אלא אם כן אתם משתמשים בחברת ניהול נכסים. אם ההכנסה ברוטו המותאמת שלכם עולה על 200, 000 $ (בודד) או 250, 000 $ (הגשת נשוי במשותף), יתכן שתיהיה נתון בסרטקס של 3.8% על הכנסות מהשקעה נטו, כולל הכנסות משכירות. הכנסות משכירות עשויות שלא לכסות את כל תשלום המשכנתא. בשונה ממניות, אינך יכול למכור באופן מיידי נדל"ן אם השווקים הולכים וחמוצים. עלויות הכניסה והיציאה יכולות להיות גבוהות. אם לא לא צריך שוכר, אתה צריך לשלם עבור כל ההוצאות.
בשורה התחתונה
שמור על ציפיותיך מציאותיות. כמו בכל השקעה, נכסים להשכרה לא מתכוונים לייצר משכורת חודשית גדולה לזמן מה ובחירת נכס שגוי עלולה להיות טעות הרת אסון.
שקול לעבוד עם בן זוג מנוסה בנכס הראשון שלך או לשכור את הבית שלך לבחינת יכולות בעל הבית שלך.
