במשך מרבית ההיסטוריה של ארה"ב - או לפחות עד למידע אמין - מחירי הדירות עלו רק מעט יותר מרמת האינפלציה במשק. רק בתקופה שבין 1990 ל -2006, המכונה "המיתון הגדול", תשואות הדיור היו יריבות עם אלו של שוק המניות. שוק המניות ייצר בעקביות יותר בומים ופסלים משוק הדיור, אך היה לו גם תשואות כוללות טובות יותר.
כל תוצאות הנגזרות מהשוואת הביצועים היחסיים של מניות ומחירי הנדל"ן תלויות בתקופת הזמן שנבדקה. בחינת התשואות רק מהמאה ה -21 נראית שונה מאוד מהתשואות הכוללות את רוב המאה העשרים או את כולן.
עדות היסטורית
נתונים אמינים על שווי הנדל"ן בארה"ב הם עכורים יחסית לפני שנות העשרים. על פי מדד Case-Shiller Housing, שיעור התשואה הממוצע לשנה לדיור עלה ב- 3.7% בין 1928 לשנת 2013. המניות החזירו 9.5% לשנה במהלך אותה תקופה.
הייסוף המותאם לאינפלציה על הממוצע התעשייתי של דאו ג'ונס (DJIA) באותה תקופה של 84 שנים היה 1.6% לשנה. בשילוב עם הזמן, הבדל זה הביא לביצועים גדולים פי חמישה בשוק המניות.
עם זאת, אין הרבה משקיעים עם אופק השקעה של 84 שנים. קח פרק זמן שונה: 38 השנים שבין 1975 ל -2013. השקעה של 100 דולר בבית הממוצע (כפי שעוקב על ידי מדד המחירים הביתיים של סוכנות הכספים הפדרלית לדיור (FHFA)) בשנת 1975 הייתה גדלה לכ -500 דולר עד 2013. השקעה דומה של 100 דולר ב- S&P 500 בפרק זמן זה הייתה גדלה לכ -1, 600 דולר.
תפוחים ותפוזים
בעוד שמחירי המניות ומחירי הדירות משקפים שניהם את שווי השוק של נכס, אין להשוות בין בתים ומניות לצורך תשואות שוק בלבד.
מניות מייצגות אינטרס בעלות בחברה הנסחרת בבורסה. הם אינם נכסים פיזיים מוחשיים ואינם משרתים שום כלי עזר מלבד חנות ערך וכלי אבטחה נזילים. אמנם יש סיבה כלשהי להאמין ששוק המניות הכולל ירוויח בערך אמיתי (לעומת הערך הנקוב) לאורך זמן, אך אין סיבה קטנה להאמין שמניה אחת צריכה לגדול בתמיד.
נדל"ן אינו דומה למניות. יש אנשים המשערים את מחירי הנדל"ן, אולם הנדל"ן המסחרי והמגורים משמשים פונקציות מוחשיות. אנשים גרים בבתים ובבתים משותפים. עסקים פועלים מחוץ לרכוש מסחרי. לרכוש פיזי יש ערך בפני עצמו.
זה מציג שתי תופעות סותרות. מצד אחד, מבני נדל"ן קיימים צריכים באופן טבעי לאבד ערך לאורך זמן באמצעות בלאי, פחת. לבית ללא שינוי אין שום סיבה לצמוח בערך לאורך זמן; כל הרצפות, התקרות, המכשירים ובידוד הגילאים והופך להיות פחות חשוב.
מצד שני, הבתים הממוצעים שנבנו בשנת 2015 היו טובים יותר מהבתים הממוצעים שנבנו בשנת 1915. אף שמבנים קיימים לא צריכים לקבל ערך, מבנים חדשים צריכים להיות בעלי ערך רב יותר על בסיס השיפורים המבניים והתפקודיים שלהם.
תובנה של יועץ
דאג קינסי, CFP®, AIFA®, CIMA®
Artifex Financial Group, דייטון, אוהיו
משנת 1968 עד 2009 עלה שיעור ההערכה הממוצע לבתים קיימים סביב 5.4% בשנה. בינתיים, S&P 500 עמד על ממוצע תשואה של 8.2%; מניות הון קטנות היו בממוצע 11.5% לשנה. שיעור האינפלציה היה סביב 4.5%. אנו לא מצפים מהשקעות נדל"ן לצמוח הרבה יותר מאשר אינפלציה.
אבל מספרים לא מספרים את כל סיפור הביצועים. עליכם להסתכל גם על ההשפעה של יתרונות המס, תשואת ההכנסה והעובדה שהשקעות בנדל"ן מאפשרות לרוב מינוף משמעותי (אתה יכול לממן רכישת בית, והוריד לא יותר מ 20% מכספך, למשל). כמובן שאם אתם קונים נדל"ן ישירות, עליכם גם לקחת חלק בזמנך בניהול הנכס ועלויות התחזוקה והתיקון. השוואה בין שיעורי התשואה צריכה לכלול את כל האלמנטים הללו.
