בין אם אתם נמצאים בשוק של קונה או בשוק של מוכר, ברגע שתמצאו בית שמרגיש כמו בית, תרצו לקנות אותו בהקדם האפשרי. עם זאת, זה לא כל כך פשוט. סוגיות כספיות רבות יקבעו אם תוכלו לרכוש את הבית, כמו גם את תנאי המשכנתא. הכרת מידע זה מראש תעזור לכם לקבל החלטות טובות יותר ותביא לכך שתהליך אישור המשכנתא שלכם יעבור בצורה חלקה ומהירה.
1. יש מקדמה מספקת
החלום שלך על בעלות בתים יכול להיות מנוקד במהירות אם אתה לא יכול לספק סכום מספיק כסף עבור המקדמה שלך.
המלווים הידקו את הדרישות מאז המשבר הכלכלי בשנת 2008, "אומרת קארן ר. ג'נקינס, בנקנית משכנתא מוסמכת, שהיא הנשיא והמנכ"ל של KRJ Consulting בקולומביה, דרום קרוליינה. "כתוצאה מכך, לווים פוטנציאליים המבקשים לרכוש בית חייבים להיות עם 'עור במשחק' כדי להעפיל לבית", אומר ג'נקינס כי רוב תוכניות ההלוואות דורשות מינימום 3.5% מקדמה.
יתכן שידעת אנשים שרכשו בתים בעבר ללא מקדמה - או שאולי היית אחד מאותם אנשים. זהו תסריט הרבה פחות סביר כיום, מכיוון שהבנקים מנסים להגביל את הסיכון של לווים להחליף. "לווה עם עור במשחק צפוי להיות פחות מחדל כאשר הולך ומתקשה", אומר סטייסי אלקורן, הבעלים וקצין האושר הראשי ב- LAER Realty Partners, בוסטון. לדוגמה, כשערכי הנדל"ן יורדים, הלווה שהכניס את חיסכון חייהם לנכס זה צפוי להיתקע ולחלוף מהסערה, ולחכות שערכי הנכסים יעלו שוב, אומר אלקורן. מצד שני, "לווה שהניח אפס כסף צפוי רק להתרחק מהנכס ולתת לבנק להעביר אותו דרך עיקול."
2. מצא ריבית משתלמת
לאורך חיי המשכנתא סביר להניח שתשלמו ריביות של עשרות אלפי דולרים בלבד. כך, מציאת משכנתא בריבית נמוכה יכולה לחסוך לך אלפי דולרים לטווח הארוך. כלי נהדר לחקר והשוואת ריביות הוא מחשבון משכנתא, אשר ייתן לך מושג לגבי העלויות הפוטנציאליות שלך עוד לפני שאתה נפגש עם מתווך משכנתא.
3. יש ציון אשראי מינימלי מקובל
ציון ה- FICO שלך ישקף אם אתה ממקסם את כרטיסי האשראי שלך ומאחר לשלם את החשבונות שלך, שיכולים להוות אבן נגף פיננסית לבעלי בתים פוטנציאליים הזקוקים למשכנתא. ציוני FICO אומרים לבנק את היכולת שלך לשלם את החשבונות שלך מדי חודש וכמה יש לך חוב כולל. אם תקבלו את כל כרטיסי האשראי שלכם, ציון ה- FICO שלכם יהיה נמוך וזה יפגע בסיכויים שלכם לקבל מימון מכיוון שהבנקים לא רוצים להלוות למישהו שחי בכרטיסי אשראי, ”אומר אלקורן.
מה נחשב לציון FICO מקובל? איימי טירס, סגן נשיא אזורי למשכנתא ווינטרוסט ב Needham, מס., מציינת כי למרות שה- FHA מציעה לממן לווים עם ציון אשראי נמוך כמו 500, מרבית המלווים הוסיפו דרישות משלהם. אז זה יהיה אתגר למצוא מלווה שיעבוד עם לווה עם ציון אשראי מתחת ל 640.
עם זאת, כרטיסי אשראי מרובים אינם הדאגה היחידה שלך. "אם אתה מאחר בעקביות באיחור של 30, 60 או 90 יום על החשבונות האחרים שלך, ציוני האשראי שלך שוב יהיו נמוכים, ובנקים לא רוצים להלוות כסף למישהו שהם יצטרכו להתחנן בכספו ללא הרף, " אומר אלקורן והוסיפה כי "גבולות, פשיטת רגל או עיקול באשראי שלך אומרים לבנק כי אין לך בעיה להתייחד עם התחייבויות החוב שלך, ולשון המעטה, הם לא רוצים להיות הבאים."
4. יש יחס חוב להכנסה פחות או שווה ל 43%
בעלי בתים שמאחזים את עצמם עשויים בסופו של דבר לאכול אטריות ראמן בכל יום בבית שהם עלולים להפסיד בסופו של דבר. חשוב להיות מציאותיים לגבי מה שאתה יכול להרשות לעצמך.
"בנקים משתמשים ביחס חוב להכנסה כדי לקבוע אם לווה יכול להרשות לעצמו לרכוש בית", אומר אלקורן. "למשל, נניח שלווה מרוויח 5, 000 דולר לחודש. הבנק לא רוצה שהחוב הכולל שלך, כולל תשלום משכנתא חדש, בתוספת תשלומי רכב, תשלומי כרטיסי אשראי והתחייבויות חודשיות אחרות, יעלה על אחוז מסוים מההכנסה ההיא. "בינואר 2014 הציגה הלשכה להגנת הכספים של הצרכן כללים. בהצהרה כי יחס החוב להכנסה אינו יכול לעלות על 43%.
עם זאת, אלקורן מזהיר כי רק מכיוון שהבנק מרגיש שאתה יכול להרשות לעצמך תשלום משכנתא מסוים, אין פירושו שאתה באמת יכול. "לדוגמא, הבנק לא יודע שיש לך משפחה גדולה, או עלויות של טיפול בילדים, או הורים מזדקנים שאתה מטפל בהם. חשוב לנהל שיחה גלויה על התשלומים החודשיים שלך עם צוות המשכנתא שלך, כדי שלא תיכנס לגביי ראשך."
ג'נקינס מסכים ומוסיף כי "יש הוצאות נוספות הכרוכות בבעלות על בית שלא יתכן שתצטרך להיות בשכירותך. הקפד לחשב את כל ההוצאות והחובות החודשיים ותן לתקציב שלך לקבל את ההחלטה הסופית לגבי מה שאתה יכול להרשות לעצמך לשלם בנוחות."
5. יש את היכולת לשלם עלויות סגירה
ישנם מספר עמלות הקשורות למשכנתא לבית, ואתה יכול להיקלע להתעוררות כלכלית גסה אם אינך יודע מראש למה לצפות.
למרות שעלויות הסגירה משתנות ממלווה למלווה ומדינה למדינה, "לווים משלמים עבור הערכה, דוח אשראי, שכר טרחה של עורך דין / סוכן סגירה, דמי רישום ודמי עיבוד / חיתום", אומר אלקורן ומוסיף כי עלויות הסגירה הן בדרך כלל 1% מסכום ההלוואה.
עם זאת, ג'נקינס אומר שהעמלות עשויות להיות עד 3%. המלווים נדרשים כעת לספק לך הערכה מקיפה של 'תום לב' של העמלות שתשלם בהלוואה ספציפית. החוקים גם מחמירים יותר באומדני המלווים, ויש מעט מאוד מקום לתמורות שנקבעו בשולחן הסגירה. "היא ממליצה לרוכשי הדירות לבחון את אומדן תום הלב ולשאול שאלות אם אינך בטוח מה עמלה ספציפית מייצגת.
6. דרשו תיעוד פיננסי
אין מספיק תיעוד יכול לעכב או אפילו להפסיק את תהליך אישור ההלוואה, ולכן עליכם לברר מה יש לכם להביא לשולחן.
"המלווה שלך צריך שיהיה רשימת בדיקה מלאה ומלאה של תיעוד נדרש לתמיכה בבקשת ההלוואה שלך תלוי במצב התעסוקה וההכנסה שלך", אומר טירצ'ה. "אם אתה מתחיל עם אישור מראש, וודא שהמלווה מבקש את כל התיעוד לתהליך מכיוון שאיישור מראש ללא סקירת תיעוד יסודי אינו מועיל. ניתן להחמיץ משהו שיכול לגרום לדחיית ההלוואה שלך בהמשך אם תהליך האישור המוקדם לא מתועד היטב."
מה זה אישור מראש? לפי ג'נקינס, מדובר באישור ראשוני על פי מה שהלווה 'הצהיר' בבקשה (הכנסה, חוב, נכסים, עבודה וכו '). תהליך האישור בפועל מאמת את ההכנסה, הנכסים והחובות בשיטות שונות כמו תשלום עקיפות, החזרי מס, דוחות בנק, W2s ואימות תעסוקה."
טירס מוסיף כי "בשווקים תחרותיים מוכרים ומתווכים אפילו לא ישקלו בהצעה מבלי לדעת שהקונה מאושר מראש." ניתן לבקש מסמכים נוספים במועד מאוחר יותר או לאורך כל התהליך. "תהליך החיתום הוא ממצה, ומסמכים מסוימים עשויים להעלות שאלות או חששות הדורשים תיעוד נוסף. פשוט נשם נשימה עמוקה ונתן למלווה את כל מה שהוא מבקש, במהירות האפשרית כדי להשלים את אישורך."
בשורה התחתונה
לפני שתוכלו לחשוב על רכישת בית חלומותיכם, עליכם להיות בטוחים כי כספכם תקין וכי התכוננתם בתבונה וביסודיות עוד לפני הליך אישור המשכנתא.
