תוכן העניינים
- תוכניות פיתוח ארגוניות מתוכננות
- 1. טווח עמלות נרחב
- 2. מה שאתה מקבל משתנה, יותר מדי
- 3. עמלות נוספות עשויות לחול
- 4. עמלות ואישור המשכנתא שלך
- 5. ספירת הבריתות
- 6. ניהול סכסוכים
- 7. מוניטין ה- HOA
- 8. עמידה בהוראה
- 9. אחריות ביטוח
- בשורה התחתונה
ליישובים מגורים רבים יש מבנה של איגוד בעלי בתים (HOA) המסייע לשמור על אווירה נקייה ומגובשת בשכונה. כמו כן, כשאתה קונה בית משותף, בית עירוני או בית חד-משפחתי במסגרת "פיתוח מתוכנן" אתה עלול להיתקל גם במבנה HOA.
בעוד שה- HOA יחסוך לעיתים את בעל הבית מאחריות מסוימת, הם יכולים להגיע גם עם כמה התחייבויות של בעלי בתים. לפני שאתה קונה בית שהופך אותך לחלק מ- HOA, הנה מה שאתה צריך לדעת, והשאלות שאתה צריך לשאול גם את העמותה וגם אותך וגם את משפחתך.
תוכניות פיתוח ארגוניות מתוכננות
מעבר לפיתוח מתוכנן מחייב אותך לעתים קרובות להצטרף לעמותת בעלי בתים של הקהילה (HOA) ולשלם את דמיה בכדי לסייע בכיסוי שטחים משותפים, מבנים משותפים וחיצוניות. חברות גם מחייבת אותך לאמני ההתאחדות, התנאים וההגבלות של העמותה (CC&R). כללים אלה עשויים לסכל את חלומך להחזיק דלת כניסה סגולה, נניח, או להשאיר את קרוואן שלך בחניה, מכיוון שה- CC & R כוללים בדרך כלל תנאים לגבי מראה הבית שלך ורכבים שתוכלו לחנות מחוצה לו.
מבחינה סטטיסטית, לאמריקאים יש סיכוי של אחד לחמישה לחיות בבית שהוא חלק מבית העסקאות היהודי, על פי ניתוח נתונים של המיקרו-כלכלה היישום וויאט ג'יי קלארק. מאז הוערך ההערכה של קלארק (בשנת 2017), נכסים בעלי HOA גדלו עוד יותר.
האם החיים בפיתוח מתוכנן הם אפשרות טובה עבורכם? ואם כן, לאילו יש HOAs שעשויים להתאים לך ביותר? התשובות לשאלות הללו אינן תלויות רק בכספכם, אלא בהתלהבותכם ממתקנים משותפים, סובלנות לחוקים ותקנות, ונוחות עם ממשל עצמי - מכיוון שרוב ה- HOAs מפוקחים על ידי מתנדבים החיים בפיתוח.
9 טיפים לטיפול באגודות בעלי בתים
1. טווח עמלות נרחב
מחקר Trulia בו השתמשו ברישומי סקר הקהילה האמריקנית, מצא כי דמי HOA חודשיים היו בממוצע 331 $ לחודש בשנת 2015. הממוצע הממוצע נע בין שפל של 218 $ בחודש וורן, מישיגן, לגובה של 571 $ בעיר ניו יורק. טרוליה מצאה כי דמי החיוב בדרך כלל היו גבוהים יותר בבניינים ישנים ובמתחמים הכוללים יותר יחידות בסך הכל.
מספר וגודל מתקני הפיתוח משפיעים גם הם על שיעורים, כך אומר נאט מרטינז, סוכן נדל"ן ב- מומחי RE / MAX בגלאנדייל, אריז, לדוגמה, פיתוח שנשמר על ידי שער, ובו מועדון ומגרש גולף עשוי להטיל אגרות גבוהות יותר מזו שמציעה אבטחה מינימלית ורק אזור משותף צנוע.
עמלות יכולות להיות שונות גם בפיתוח, בגלל שינויים בקטעים מרובעים, במיקום ובאוריינטציה, וכל אלה יכולים להשפיע על אחזקת האחזקה של הנכס.
רוב שירותי הרישום המרובים (MLS) כוללים דמי HOA ברישום הנכס. זה אמור להבטיח שתוכלו לגשת למידע דרך REMAX.com, Zillow.com, Realtor.com ואתרי רישום אחרים, על פי מרטינז.
עליך גם לגלות באיזו תדירות העמלות גדלו עם הזמן, וכמה. אם אתה יכול, קבל היסטוריה מודפסת של דמי HOA לפי שנה במשך 10 השנים האחרונות. מרטינז אומר כי שכר הטרחה עבור HOA מוגדל בדרך כלל לא יותר משנה לשנה. מניסיונו של מרטינז, בדרך כלל מיפוי עלייה ב- HOA שלוש עד חמש שנים מראש, תוך שימוש באומדני העלויות העתידיות של שירותים, עבודה, תחזוקה ועוד.
בחן את התחזיות האלה אם הן זמינות. מכיוון שמדובר רק באומדנים, מרטינז מציע לך לבדוק גם את הסכום שבאמצעות העמלות מותר להגדיל מדי שנה תחת חוקי העזר של HOA. במתחם חדש, מחקר זה יכול לעזור לקבוע האם דמי ה - HOA הראשוניים הושקעו באופן מושך, אפילו מלאכותי, על מנת למשוך בעלי בתים ועלולים לעלות משמעותית לאורך זמן בכדי לכסות את הפער בין הכנסות ועלויות.
לחלופין, יכול להיות ההפך גם כן - כלומר, דמי HOA עבור פיתוח חדש עשויים למעשה לרדת מעט עם הזמן ככל שיותר בתים מתווספים לפיתוח ובעלי בתים זמינים יותר לחלוק את העלויות הקבועות של HOA.
2. מה שאתה מקבל משתנה, יותר מדי
כשאתה קונה בית ביישוב מנוהל, אתה קונה למעשה חבילה של התחייבויות וזכאות חוקיות בנוסף לשטח מגורים פיזי, אומר ג'ון מאנינג, מנהל מתווך ב- RE / MAX ב- Market בסיאטל. הזכויות, השירותים והמתקנים המדויקים עליהם אחראי ה- HOA עשויים לנוע במידה רחבה כמו העמלות שגובות. "ביישוב מגודר יכול להיות תחזוקת שערים כהסכם היחיד בין בעלי בתים, או יתכן שיש HOA במקום עם סמכות חוקית שתנהל הרבה יותר", הוא אומר.
בדוק מה כלול (ולא נכלל) שישפיע על כספי משק הבית שלך. תצטרך לשלם למשל עבור איסוף האשפה? כלולים כלי עזר? איזה מהם? מה עם שירותי כבלים ו / או אינטרנט?
זכור שתשלם עבור הטבות, כגון מתקני פנאי, בין אם אתה משתמש בהם או לא. גלה את שעות הפנאי, כגון בריכות ומגרשי טניס, כדי לקבוע אם הם יעבדו עם לוח הזמנים שלך. אם הייתם חושבים שתרצו לחלוק את המתקנים הללו עם חברים או בני משפחה, בדקו את הכללים והעמלות הנוגעים לשימוש האורח.
ערוך את העמלות - וכלולותיהן וההכללות שלהן - כנגד אלה של פיתוחים אחרים באזור, במיוחד אלה שכבר ברשימה הקצרה שלך. "אם אתה רוצה לדעת על טווחי HOA לאזור שלך, המשאב הטוב ביותר יהיה באמצעות מתווך מקצועי שידע בקשר לעמותות בעלי בתים", אומר המתווך מאנינג.
3. עמלות נוספות עשויות לחול
משרד הבריאות יכול לאמץ אחת מכמה גישות לניהול פיננסי. אפשרויות אלה משפיעות במיוחד על האופן בו היא מממנת הוצאות בלתי צפויות והשקעות הון כאלה כמחליפות מערכת HVAC.
לדברי ג'ון מאנינג, מנהל מתווך ב- RE / MAX on Market בסיאטל, "יש עמותות שמעדיפות עתודה גדולה במזומן על מנת לעמוד בהתחייבויות תחזוקה, חוקיות או ניהול ככל שהן מתעוררות. לאחרים יש שכר טרחה נמוך יותר והם מסתמכים על שומות מיוחדות - כספים המוטלים מחוץ לדמי ה - HOA - לצורך תיקונים ותחזוקה. "היטלים אלה דומים להערכות המס המוטלות לעיתים על ידי הממשלות המקומיות.
כך פועל מסלול ההערכה: כאשר עולה הוצאה משמעותית, כגון החלפת גג או מעלית, ועוברות העתודות של ה- HOA חסרות את הכספים לשלם עבורו - העמותה רשאית לחייב כל בעל בית הערכה מיוחדת. היטלים אלה יכולים להיקלע לאלפי דולרים.
לדברי מנינג, גודלה של קרן העתודה לא יהיה תלוי רק בגישה של ה- HOA אלא גם בגיל, במצבו ובנוחיותו של הבניין. פיתוחים מעריכים לעיתים תכניות רב שנתיות לתיקונים והשקעות הון, לרבות העלויות השנתיות שלהן והיתרה הצפויה בקרן המילואים במועד בו יידרשו ההוצאות.
בקש לראות את המסמכים האלה, תוך תשומת לב מיוחדת עד כמה ההוצאות הדרושות מתיישרות עם יתרת קרן המילואים. עזרה מקצועית יכולה להיות בעלת ערך כשאתה מעביר גיליונות אלקטרוניים אלה. לדברי מנינג, החברה שלו אמורה "לגרום ללקוחות לדון בדוחות הכספיים עם מומחה רו"ח לניתוח כספים."
ה- HOA אמור להיות מסוגל לספק רשימה כזו. שאל גם אם מתוכננות הערכות מיוחדות בעתיד. שים לב כי יתרונות הגודל עשויים לגרום לכך שהערכות מיוחדות בגין הוצאה מסוימת של הון עשויות להיות קטנות יותר ב- HOAs שיש להם חברים רבים ומעלה ב- HOAs קטנים יותר, כאשר בהוצאה דומה יהיו פחות בעלי בתים לממן אותה.
4. עמלות ואישור המשכנתא שלך
כשאתה בוחן רכישת נכסים בפיתוח מתוכנן, אתה כמובן יביא בחשבון את ההשפעה של דמי HOA שלו על הכספים הכוללים שלך. כך גם המלווים הפוטנציאליים למשכנתא.
כמו שקורה בארנונה (שאגב, לא כלולה בדמי HOA לכל היותר בהתפתחויות), הבנקים ישקלו את דמי ה- HOA החודשיים שלהם בזמן שהם מחליטים כמה משכנתא תוכל להשיג. כתוצאה מכך, אתה עלול להיאבק עם פיצויים מרגשים כשאתה מחליט בין נכסים. עמלות גבוהות יותר של HOA עשויות להותיר לך סכום מאושר קטן יותר להוצאות על הבית שלך לעומת בחירת נכס חלופי עם עמלות נמוכות או ללא.
מעניין לציין כי נוכחות של עמלות לא בהכרח מורידה את ערך הנכס; אם יש, יש עדויות להשפעה הפוכה. המחקר של המיקרו-כלכלה קלארק מצא כי לאחר השוויון בגודל הבית והמיקום, נכסים שהיו חלק מ- HOA נמכרו בממוצע כ -4% יותר מאלו שלא היו באיגוד. הפרמיה היא הגבוהה ביותר, מצא, כשהבית והפיתוח הם חדשים; זה יורד עם הגיל.
המלווה הפוטנציאלי שלך יכול לספק את נתון תשלום המשכנתא, וכבר צריך להיות לך המספרים של מס רכוש ו- HOA. אם אתה רק מתחיל בחיפוש הבית שלך - וטרם התקיים קשרים עם מלווים כלשהם - השתמש במחשבון משכנתא מקוון כדי להעריך את תשלום המשכנתא הסביר עבור הקרן שאתה מחפש, ולהזין מידע רלוונטי אחר, כולל תשלום מקדמה מתוכנן.
שוב, כל משאיל שאתה מדבר איתו יכול לספק זאת. לחלופין, רבים ממחשבי המשכנתא המקוונים, כולל זה שקשרנו אליהם לעיל, מאפשרים לכם גם לבקש הצעות מחיר ממלווים למשכנתאות על שיעורים ועל הסכומים המאושרים המקסימליים.
5. ספירת הבריתות
מכיוון שהחוקים והתקנות של HOA מסוים עשויים להיות ייחודיים, אל תסמכו על מידע יד שנייה או ניסיון עבר בפיתוחים אחרים כדי ללמוד מהם הכללים והאמנות של HOA. ותחשבו היטב אם תוכלו לחיות איתם.
אתה יכול למצוא שאתה מוגבל בדרכים רבות יותר ממה שאתה יכול להניח. בנוסף על צבע הדלת השולט וכדומה, CC & Rs עשויים להגביל את האופן בו גובה הדשא שלך יכול לגדול, בין אם אתה יכול לשתול או להסיר עצים, אילו סוגים של כלי רכב אתה יכול לחנות ברחוב או בחניה שלך (איסור על חניות קרוואנים אינם נדירים, למשל), כמה גדרות יכולות להיות ואילו סוגים של כיסויים שבהם אתה יכול להשתמש בחלונות הפונים לרחוב.
אם עדיפות אישית למגורים ידידותיים לסביבה, בדוק את ההוראות הירוקות של ה- HOA, החל ממה שניתן לשתול בביתך, וכיצד ניתן לשמור על צמחיה זו.
לדוגמה, חלק מה- HOAs אינם מאפשרים הוצאת xeriscaping, צורת גינון ידידותית לסביבה עבור אקלים צחיח, ועשויים להגביל את הגודל וההרכב של כל גן שתשתל. הכללים עשויים גם להכתיב שימוש בדשנים מסוימים, חומרי הדברה או מערכות ממטרה כדי לתחזק את החצר ולאסור על כמות של ערימות קומפוסט ולוחות סולאריים.
בדוק אם כל שפה שעשויה למנוע ממך להשכיר את הנכס שלך או אפילו לסבך אותו. מה שנחשב כמקובל יכול להיות תלוי בתחום השיפוט. "באזור סיאטל מקובל למצוא איסורים על השכרות לטווח קצר. ל- HOA יש אינטרס להגביל את אחוז היחידות שאינן בבעלות, מאחר שמלווים למשכנתאות עשויים להימנע מהלוואות על בניינים שיש בהם שכירות גבוהה ", אומר מאנינג.
6. ניהול סכסוכים
כמו בכל יישוב, נוצרות חילוקי דעות בהתפתחות מתוכננת, לעיתים על תושבים מסוימים המכופפים או מפרים את הכללים. לפני שאתה קונה, בדוק כיצד נקבעים ואוכפים כללים ואילו עונשים מוטלים על פורעי הכללים.
הסנקציות יכולות להיות קפדניות. בחלק מה- HOA, התוצאות עשויות לכלול קנס או תביעה או ביצוע ה- HOA להעמיד שעבוד על ביתך. שימו לב במיוחד האם ה- HOA יכול לחלט על הנכס שלכם בגין אי תשלום דמי HOA או אי תשלום קנסות הנובעים מהפרות של CC&R.
שאל על התהליך לפיתרון קונפליקטים, וכן כיצד HOA מצליח להוסיף תוספות או לשנות את הכללים.
בקש רשימה או חשבונאות אחרת של קונפליקטים והפרות כללים שהעמותה נאלצה לפתור. אם מידע זה אינו מפרט תביעות משפטיות, שאל על אלה. הקפד לבדוק האם מדובר בתביעות עבר, הווה או תלויות ועומדות בהן מעורב הוועדה. כמו כן, סקור את התוצאה של מקרים כאלה.
7. מוניטין ה- HOA
מכיוון שהאגודה משמשת למעשה ממשלה היפר-מקומית עבור הקהילה, כדאי לבדוק מי מנהל אותה וכמה טוב האנשים האלה מתפקדים יחד.
זה נפוץ מאוד כי תושבי הקהילה הממלאים את תפקידם כמתנדבים ומפקחים על ידי חברי העמותה מפקחים על ארגוני הוועדה. עם זאת, חלק מהעמותות מנוהלות לחלוטין באופן מקצועי. אם חברה פרטית מנהלת את ה- HOA, חקור את המוניטין שלה לפני שאתה קונה. אם ל- HOA ישנם עובדים או חברות בהן הוא חוזה לבצע משימות, שאל אודות הגופים הללו והעבודה שהם מבצעים.
שוחח אם אתה יכול עם כמה מבעלי הבניין הנוכחיים - עדיפים שאינם נמצאים בלוח HOA וחיים בבניין זה מספר שנים. עד כמה המכללה פועלת הלוח? האם בדרך כלל מטפלים חילוקי דעות באופן אזרחי ובונה? היו ערניים לגבי אינדיקציות לדרמה תכופה, אפילו תמידית. בדומה לכמה גופי שלטון אחרים, ארגוני הוועדה יכולים להיפגע על ידי אגואיזם, משחקי כוח ופוליטיקה זעירה.
קבע זמן לשיחה עם נשיא HOA, כדי להבין אם אתה רוצה שהאדם הזה יקבל החלטות בשמך על ההתפתחות. שאלו את הנשיא גם את ההתעניינות בקרב התושבים לכהן בדירקטוריון: האם יש מוטיבציה גבוהה לעשות זאת, או אדישות יחסית? שיחה זו עשויה גם להניע אותך (או לא) לכהן בעצמך בדירקטוריון יום אחד, צעד שיחייב להיבחר ולוותר על זמן פנוי לתחומי האחריות החדשים שלך.
8. עמידה בהוראה
אל תסתמכו על כך שתוזעקו כראוי לכל נושא מתמשך בין העמותה לבעלים הנוכחי של בית שמעניין אתכם. כישלון לשאול על בעיות אלה במועד עשוי לגרום לכך שאתה יורש אותן כשאתה משתלט על הנכס.
כמה סוגיות אפשריות עשויות להיות ברורות, כמו גינון מת או מגודל, או צבע מתקלף. לעומת זאת, האם הבעלים ביצע שיפורים חיצוניים או שינויים אחרים בנכס מבלי שקיבל אישור HOA? אם שינויים אלה אינם עומדים בכללים, מה יכול לקרות לך אם בבעלותך על הנכס? יתכן שתוכל לאלץ את הבעלים לתקן את הבעיות כחלק מהסכם המכר או לספק מזומן בסגירה.
9. אחריות ביטוח
בדומה לבעלות על רכוש, ניתן לחלק גם הפרשות ביטוח בפיתוח מתוכנן, כאשר ה- HOA מכסה כמה סכנות או אזורים ובעל הבית אחראי לאחרים.
לרוב מדובר בחוקים הממלכתיים. בפלורידה, למשל, בית HOA משותף חייב לבטח את כל הרכוש המשותף, שכולל כל חלק של הבניין עד קיר הגבס הלא גמור של היחידה. בינתיים, בעל הבית אחראי על ביטוח כל הרכוש האישי בתוך יחידתם, כולל מכשירים, ריצוף, ארונות, טיפולי חלונות וכדומה.
בדוק את החוק במדינה בה תגורר כדי לחלק את הדרישות המדויקות. אשר ל- HOA עבור הנכס שאתה שוקל עומד בדרישות אלה.
ביטוח קטסטרופה חשוב במיוחד אם אתה שוקל רכישת דירה או בית עירוני באזור המועיל לאסונות טבע גדולים, כמו שיטפונות, רעידות אדמה, סופות שלג, שריפות בר, טורנדו או הוריקנים. "בצפון מערב האוקיאנוס השקט ביטוח רעידות אדמה נפוץ מאוד, אם כי אינו נדרש, " אומר מאנינג.
בדוק האם ה- HOA מספק כיסוי נוסף כמטרה לבעלות על פיתוח. "HOA בעל חשיבה קדימה יכול להפוך את בניין הדירות למושך יותר" בדרך זו, אומר מאנינג. הם עשויים להוסיף "רעידת אדמה וסוגים אחרים של ביטוח מפגעים, יבואו לידי ביטוי בתשלום דמי החבות של בעל הבית." עליכם, כמובן, לאשר אם כיסוי נוסף כזה נמשך גם לאזורים שהם באחריותם החוקית של בעל הבית, או רק לאלה שנמצאים תחת התפיסה של HOA.
בשורה התחתונה
לחיות בפיתוח מתוכנן - ולהיות נשלט בחלקו על ידי כללי ה- HOA - יכול להיות ברכה מעורבת. זה מציע את האפשרות להחליף שליטה מסוימת על הבית שלך בגלל האחריות המופחתת של תחזוקתו, ולתועלת מהנאה ממתקנים וביטחון משותפים. עם זאת, היא יכולה לסחור במראה המגוון של שכונה טיפוסית למראה אחיד יותר, גם אם יש סיכוי נמוך יותר שהטעם המקשט של השכן או הרגלי התחזוקה המרושלים יהפכו לבעיה עבורך.
כמה טוב שתחבק את אותם פשרות תתרום לאיך שאתה מאושר בבית משותף או "בית מתוכנן" אחר. אם תחליט להמשיך ברכישה, הקפד לעסוק באנשי מקצוע, כולל סוכן נדלן, שמכיר את פיתוחים מתוכננים ו- HOAs מכיוון שישנם כמה היבטים חריגים אלה בהשוואה לרכישת בית חד-משפחתי.
