מהו מדד משתלמות?
מדד זול הוא מדד ליכולתו של אדם ממוצע לרכוש פריט מסוים, כגון בית, באזור מסוים. מדד הזמינות משתמש בערך 100 כדי לייצג את המיקום של מישהו שמרוויח הכנסה חציונית של אוכלוסייה, כאשר ערכים מעל 100 מצביעים על כך שפריט פחות סביר שיהיה בר השגה וערכים מתחת ל 100 מצביעים על כך שפריט זול יותר.
Takeaways מפתח
- מדדי משתלמות מודדים את יכולתו של אדם להרשות לעצמו פריט, בהנחה שהוא מרוויח את ההכנסה המשפחתית החציונית למדינתם או לאזורם. מדדי האפשרויות הנפוצים ביותר מתמקדים בדיור מכיוון שמדובר בפרוקסי עבור העלויות הכוללות למחייה באזור. מדדי יוקר המחיה הם אינדקסים במחירים משתלמים עם מגוון רחב יותר של נקודות נתונים כדי לאפשר השוואה עמוקה יותר כאשר סבירות הדיור כמעט שווה.
הבנת מדדים משתלמים
מדד זול לרוב קשור בעלויות דיור. מדדי מחירי דיור לרוב משווים את עלות רכישת הבית במקומות שונים. נקודות מעל 100 מצביעות על כך שמשפחה טיפוסית עשויה להיאבק בכדי לקבל זכאות למשכנתא בבית באזור, ואילו ערך של 100 מצביע על כך שלמשפחה הטיפוסית יש יותר מדי כסף בכדי להעפיל. מכיוון שלעתים קרובות דיור הוא אחת ההוצאות הגדולות ביותר שעומדת בפני משפחה, מדד רווחיות לדיור נתפס כאינדיקציה כוללת ליוקר המחיה באזור זה. עם זאת, ישנם אינדקסים מפורטים יותר שניתן להשתמש בהם בין אזורים שבהם יש קריאות מדד שוות ערך כמעט. מדד יוקר המחיה עמוק בהרבה מהדיור, במקום זאת הוא לוקח סל סחורות ועלויות שירות כדי לאפשר השוואה בין עיר לעיר.
ניתוח מדד סבירות הדיור בארה"ב
ישנם מספר מדדי מחירים לדיור, אך אחד הנצפים ביותר בארצות הברית הוא מדד משתלמות הדיור המורכב. מדד זה מתפרסם מדי חודש על ידי איגוד המתווכים הלאומי (NAR). הוא מודד הכנסה ביתית חציונית יחסית להכנסות הדרושות לרכישת בית במחיר חציוני. כשמסתכלים על הנתונים, ברור כי דיור בארצות הברית לא היה סביר - כהגדרתו בציון של 100 - במשך זמן רב מאוד. המדד נגע לקו של 100 בסוף שנות ה -80 ותחילת שנות ה -90, ואז שוב בהתמוססות בשוק הדיור בשנים 2006–2008. עם זאת, מלבד התקופות הקצרות, מדד ההפחתה לדיור מורכב היה מעל 100 - ובדרך כלל הרבה מעל 100. באפריל 2019, מדד ההשכרה למגורים לדיור מורכב עמד על 152.3, לעומת שיא של שנתיים של 156.6 בפברואר 2019.
כדאיות הדיור, למרות שהיא עדיין הייתה מעל 100, הייתה טובה יותר למשפחות בתקופות 1990-2009 בהשוואה לשנים 2009–2019. זה מעניין מכיוון שמדד מחירי הדיור צמח כמעט ברציפות לאורך תקופה זו, אם כי עם ירידה גדולה בתקופת 2006–2009. שני גורמים עיקריים בדרך כלל מקזזים את ההערכה הזו במחירי הדירות הארצית. ראשית, משכנתא לדיור הייתה בשפלות היסטוריות או בסביבותיה מאז שנות התשעים. שיעורים נמוכים אלה שומרים על עלות בעלות על בתים נמוכה, אך הם גם תורמים להערכה. עם זאת, היתרון בשיעור המשכנתא נתקע בעבר בגלל הגורם השני, הגידול בהכנסה המשפחתית החציונית. בין 2008 ל -2014, ההכנסה החציונית צנחה במקום לגדול וזה גרם לכך שמדד האפשרות לדירות דיור עלה בהתמדה מעל 100.
התשלום העיקרי הוא כי בהיעדר צמיחה בהכנסה החציונית, שיעורי המשכנתא הנמוכים אינם מספיקים בכדי לקזז את הייסוף במחירי הדיור. מאז 2014 ההכנסה החציונית התאוששה והחלה לצמוח שוב, כך שמדד ההפחתה לדיור מורכב לארצות הברית, למרות שהוא עדיין גבוה מבחינה היסטורית, מתחיל לרדת מהשיא הגבוה לאחרונה.
