מהי משכנתא נתונה?
משכנתא קבועה היא סוג של הסדר מימון לפיו משכנתא מצטיינת ותנאיה מועברים מהבעלים הנוכחי לקונה. על ידי נטילת החוב הנותר של הבעלים הקודם, הקונה יכול להימנע מהצורך לקבל משכנתא משלו.
Takeaways מפתח
- משכנתא הניתנת להניח היא הסדר בו ניתן להעביר משכנתא מצטיינת ואת תנאיה מהבעלים הנוכחי לקונה. כאשר הריבית עולה, משכנתא קבועה מושכת את הקונה אשר נוטל הלוואה קיימת שהובטחה עם נמוך יותר ריבית. שני סוגי ההלוואות היחידים שניתן להניח הם הלוואות שבוטחו על ידי מינהל השיכון הפדרלי ומחלקת הוותיקים בארה"ב.
הבנת משכנתא נתונה
רוכשי בתים רבים נוטים בדרך כלל משכנתא ממוסד המלווה למימון רכישת בית או נכס. ההסכם החוזי להחזר הלוואת הרכוש כולל את הריבית שעל הלווה לשלם לחודש בנוסף להחזר הקרן למלווה.
אם בעל הבית יחליט למכור את ביתם בזמן כלשהו בעתיד, יתכן שהם יוכלו להעביר את המשכנתא שלהם לרוכש הבית. במקרה זה, יש להניח כי המשכנתא המקורית שנלקחה.
משכנתא קבועה מאפשרת לרכישת בית את יתרת הקרן הנוכחית, ריבית, תקופת ההחזר וכל תנאי חוזי אחר במשכנתא של המוכר. במקום לעבור את התהליך הקפדני של קבלת הלוואת דירה מהבנק, קונה יכול להשתלט על משכנתא קיימת. יכול להיות שיש יתרון חיסכון בעלויות בכך אם הריבית הנוכחית גבוהה מהריבית בהלוואה ההנחה.
בתקופה של עליית הריבית עולה גם עלות ההלוואות. כאשר זה קורה, הלווים יהיו בריבית גבוהה על הלוואות שאושרו. לפיכך, משכנתא קבועה במהלך תקופה זו עשויה להיות בעלת ריבית נמוכה יותר המשקפת את מצב המשק הנוכחי. אם למשכנתא ההנחה יש ריבית נעולה, היא לא תושפע מהעלאת הריבית.
משכנתא קבועה מושכת את הקונים כאשר הריבית עולה. המשכנתא הקיימת של מוכר עשויה להיות בעלת ריבית נעולה נמוכה יותר מהשיעור הנוכחי.
יתרונות וחסרונות של משכנתא ניתנת להנחה
היתרונות ברכישת משכנתא קבועה בסביבה בריבית גבוהה מוגבלים לסכום יתרת המשכנתא הקיימת בהלוואה או בהון הביתי. לדוגמה, אם קונה רוכש בית בסכום של 250, 000 $ ולמשכנתא המוצעת של המוכר יש רק יתרה של 110, 000 $, הקונה יצטרך לבצע מקדמה של 140, 000 $ בכדי לכסות את ההפרש או שהקונה יזדקק למשכנתא נפרדת בכדי להבטיח את כספים נוספים.
חסרון אם כן הוא שאם מחיר הרכישה של הבית עולה על יתרת המשכנתא בסכום משמעותי, יתכן והקונה יצטרך להשיג משכנתא חדשה. במקרה כזה, הבנק או מוסד המלווה עשויים לכלול ריבית גבוהה יותר על המשכנתא בסך 140, 000 $, תלוי בסיכון האשראי של הקונה.
לרוב, קונה ייקח משכנתא שנייה על יתרת המשכנתא הקיימת אם ההון העצמי של המוכר גבוה. הקונה עשוי להצטרך לקחת את ההלוואה השנייה במלווה שונה ממלווה המוכר, דבר שעלול להוות בעיה אם שני המלווים אינם משתפים פעולה זה בזה או אם הלווה מחליף את שתי ההלוואות.
אם ההון העצמי של המוכר נמוך, לעומת זאת, המשכנתא ההנחה עשויה להיות רכישה אטרקטיבית עבור הקונה. אם שווי הבית הוא 250, 000 $ והיתרה המשכנתא ההנחה היא 210, 000 $, הקונה צריך רק להעלות 40, 000 $. אם לקונה סכום זה במזומן, הוא יכול לשלם למוכר ישירות מבלי שיצטרך להבטיח קו אשראי אחר.
שיקולים מיוחדים למשכנתאות ניתנות להערכה
ההחלטה הסופית בשאלה האם ניתן להעביר משכנתא קבועה אינה מותירה לרוכש והמוכר. המלווה של המשכנתא המקורית צריך לאשר את הנחת המשכנתא לפני שניתן יהיה לחתום את העסקה על ידי אחד הצדדים. על רוכש הבית לבקש את ההלוואה ההנחה ולעמוד בדרישות המלווה, כגון שיש לו נכסים מספיקים ויהיה בעל ערך אשראי.
אם הוא מאושר, תואר הנכס מועבר לקונה אשר מבצע את ההחזר החודשי הנדרש לבנק. אם ההעברה לא אושרה על ידי המלווה, המוכר צריך למצוא קונה אחר שמוכן לקחת את המשכנתא שלו ויש לו אשראי טוב.
משכנתא שנלקחה על ידי צד ג 'אין פירושה שהמוכר משוחרר מתשלום החוב. המוכר עשוי להיות אחראי לכל מחדל אשר עלול להשפיע על דירוג האשראי שלהם. כדי להימנע מכך, על המוכר לשחרר את התחייבותם בכתב בעת ההנחה, ועל המלווה לאשר את בקשת השחרור המשחררת את המוכר מכל ההתחייבויות מההלוואה.
עובדה מהירה
מוכר עדיין אחראי לכל תשלומי החוב אם המשכנתא מקבלת על ידי צד ג 'אלא אם המלווה מאשר את בקשת השחרור המשחררת את המוכר מכל ההתחייבויות מההלוואה.
משכנתא קונבנציונלית אינה ניתנת להניח. ניתן להניח שני סוגים של הלוואות: הלוואות FHA, אשר מבוטחות על ידי מינהל הדיור הפדרלי, והלוואות VA, המובטחות על ידי משרד לענייני ותיקים בארה"ב.
