עם מלאי מוערך, אתה יכול למכור את המניות שלך על פני מספר שנים כדי לפזר את רווחי ההון. למרבה הצער, נדל"ן להשקעה לא מוענק לאותו מותרות; יש לדרוש את כל סכום הרווח על המסים שלך בשנה בה נמכר הנכס. עם זאת, אם בעל בית השתמש בבורסה של מס הכנסה 1031 למס הכנסה, הם יכולים לדחות את הסכום לרכב השקעה דומה.
האם זה נכון שאתה יכול למכור את הבית ולא לשלם מס רווחי הון?
ניהול המכירה הראשונית
אתה יכול להקל על נטל המס הזה על ידי שליטה בשנה בה עובר התואר והחזקה, ולכן, השנה בה אתה מדווח על הרווח וההפסד מהעסקה. במילים אחרות, אתה יכול להגדיר את העברת הבעלות לשנה בה אתה מצפה להיות נטל מס נמוך יותר. עם זאת, אם הכנסותיך יציבות ותשלום מס על הרווח נראה בלתי נמנע, מומלץ לשקול להשתמש בבורסה של IRC סעיף 1031.
בורסת סעיף 1031
החלפת סעיף 1031 מאפשרת למשקיע לסחור בנדל"ן המוחזק להשקעה בנדל"ן אחר להשקעה ולא חלה התחייבויות מיסוי מיידי. בסעיף 1031, אם אתה מחליף נכס עסקי או השקעה אך ורק עבור נכס עסקי או השקעה מסוג דומה, לא מוכר רווח והפסד עד למכירת הנכס שנרכש לאחרונה. זכור כי סעיף 1031 אינו חל על חילופי מלאי, מניות, אגרות חוב, שטרות, עדות לחבות ונכסים מסוימים אחרים.
החל משנת 2018, חקיקת מיסים חדשה הגבילה את החליפין הללו לנדל"ן: סעיף 1031 חילופי נכסים אחרים, כגון יצירות אמנות, אינם מורשים עוד.
חוקים ותקנות
החלפת סעיף 1031 לא תאפשר הימנעות ממיסי רווחי הון בכל המקרים. לדוגמה, החלפת נדל"ן בארה"ב בנדל"ן במדינה אחרת לא תהיה זכאית למעמד חילופי מס ללא מס. יתרה מזאת, עסקאות הנוגעות לרכוש המשמש למטרות אישיות - כגון החלפת מגורים אישיים עבור נכס שכור - לא יקבלו את הטיפול הפטור ממס הניתן במסגרת סעיף 1031. לבסוף, אם כל אחד מהצדדים יפטר אחר כך את הנכס שהוחלף תוך שנתיים. בתקופה, הנכס שהוחלף יחויב במס.
לצורך דיווח מס מועבר הבסיס של הנכס הישן לנכס החדש. חשוב להבין זאת בבורסה נטולת מס מכיוון שהמסים המגיעים לא נסלחים, הם פשוט נדחים עד למכירת הנכס החדש. כדי לרשום את חילופי סעיף 1031 עם שירות הכנסות הפנימיות, חשוב להגיש את טופס 8824 עם החזר המס לשנת חילופי הדברים מסוג זה. החלפה ללא מס אינה מומלצת אם העסקה תביא להפסד מכיוון שלא ניתן לנכות הפסדים בבורסות ללא מס. במקרים אלה, עדיף למכור את הנכס ולהשתמש בתמורה לרכישת הנכס החדש.
החלפה ללא מס
כדי שתתרחש עסקת חליפין בסעיף 1031 ללא מס, יש לעמוד בתנאים מסוימים:
- על הנכס להיות "דומה": המאפיינים דומים לסוג אם הם בעלי אופי או אופי זהה, גם אם הם שונים בציון או באיכותם. על הנכס להיות קשור לעסק או להשקעה: יש להחזיק נכס שהוחלף לשימוש עסקי או השקעה יצרני ולסחור לאותו שימוש. יש לזהות את הנכס החדש תוך 45 יום: יש לזהות בכתב את הנכס החדש שיתקבל בתמורה לרכוש קיים תוך 45 יום מההעברה הראשונה. ההעברה צריכה להיעשות בתוך החלון של 180 יום: יש לרכוש את הנכס מסוג זה באחד משני התאריכים הללו (המוקדם במוקדם): בתוך התקופה של 180 יום שלאחר העברת הנכס, או עד לתאריך פירעון החזר המס. (כולל הארכות) לשנה בה מועבר הנכס.
החלפה ללא מיסוי חלקית
כדי להיות פטור ממס לחלוטין, ההחלפה צריכה להיות אך ורק חילופי רכוש מסוג דומה. בעולם מושלם, מציאת נכס בעל ערך מסחרי זהה היא אידיאלית עבור חילופי סעיף 1031. עם זאת, קשה למצוא חילופי שווה, ובמקרים רבים צד אחד בסופו של דבר בועט במזומן נוסף בכדי להפוך את העסקה להוגנת. נכס או מזומן נוספים זה שהתקבל מכונה "מגף", והרווח הזה ממוס עד לסכום המגף שהתקבל.
כשיש משכנתא בשתי הנכסים, המשכנתא מסומנת. הצד המוותר על המשכנתא הגדולה יותר וקבלת המשכנתא הקטנה יותר מתייחס לעודפים כאל אתחול.
בשורה התחתונה
המספר המוגבר של מכירות נדל"ן מאז 2010 איפשר לאנשים רבים לקבל יחס מס נוח מהממשלה הפדרלית. כתוצאה מכך אבדה כמות אדירה של הכנסות ממסים. לעת עתה נותרו חילופי סעיף 1031 לרכוש מקרקעין. (כפי שנדון לעיל, החל משנת 2018, הם בוטלו עבור סוגים אחרים של רכוש, כגון פריטי אספנות, מטוסים, זכויות זיכיון וציוד כבד.)
