נאמני השקעות נדל"ן (REIT) ביססו את עצמם כאמצעי עבור המשקיע הקטן יותר להשתתף ישירות בתשואות הגבוהות יותר שנוצרו על ידי נכסי נדל"ן. בעבר נחשבו נאמנויות אלה כמחולקות קלות של נאמני השקעות יחידות, בקטגוריה זהה לאנרגיה או נאמנויות אחרות הקשורות למגזר, אך כאשר תקן הסיווג התעשייתי העולמי העניק ל- REIT את הסטטוס כמעמד נכסים נפרד, הכללים השתנו והפופולריות שלהם נסקה.
, נסביר כיצד REITs עובדים ונבחן את השלכות המס וחיסכון הייחודיים שהם מציעים למשקיעים רגילים.
מאפיינים בסיסיים של REITs
הריטים הם מאגר נכסים ומשכנתאות המקובצים יחד ומוצעים כאבטחה בצורה של נאמני השקעות יחידה. כל יחידה ב- REIT מייצגת חלק יחסי מהבעלות בכל אחד מהנכסים הבסיסיים. הריטים ב- NYSE היו בעלי שווי שוק של יותר מטריליון דולר, החל ממרץ 2019. בשנת 2019 נסחרו 226 ריטים פעילים בבורסה של ניו יורק ובשווקים אחרים.
בדרך כלל, REITs נוטים להיות בעלי ערך רב יותר מכיוון שמכוונים לצמיחה והם מורכבים בעיקר מחזקות קטנות ובינוניות.
מס הכנסה דורש מ- REIT לשלם לפחות 90% מההכנסותיהם לבעלי מניות. המשמעות היא ש- REIT מספקים תשואות גבוהות יותר מאלו שנמצאות בדרך כלל בשווקים המסורתיים עם הכנסות קבועות. הם גם נוטים להיות פחות תנודתיים ממניות מסורתיות מכיוון שהם מתנדנדים עם שוק הנדל"ן.
שלושה סוגים של REIT
ניתן לחלק REIT לשלוש קטגוריות:
- REITs הון: נאמנויות אלה הן בעלות ו / או משכירות נכסים ואוספות את הכנסות השכירות, דיבידנדים ורווחי הון ממכירות נכסים. מקור ההכנסה המשולש הופך סוג זה לפופולארי ביותר. חובות משכנתא: נאמנויות אלה טומנות בחובה סיכון גבוה יותר בגלל חשיפתן לריבית. אם הריבית תעלה, שווי REIT משכנתא יכול לרדת משמעותית. REITs היברידיים - מכשירים אלה משלבים בין שתי הקטגוריות הראשונות. הם יכולים להיות פתוחים או סגורים (בדומה לקרנות נאמנות פתוחות וסגורות), לחיות חיים מוגבלים או בלתי מוגדרים ולהשקיע בקבוצת פרויקטים יחידה או בקבוצות מרובות.
מיסוי ברמת הנאמנות
על REIT לפעול על פי אותם כללים כמו כל יתר אמוני ההשקעה ביחידות. יש לחייב מיסוי של REIT תחילה ברמת האמון, ואחר כך למוטבים. אך עליהם לנהוג באותה שיטה של הערכה עצמית כמו תאגידים. אז, ל- REIT יש אותם כללי הערכה וחשבונאות כמו לתאגידים, אך במקום לעבור ברווחים הם מעבירים תזרים מזומנים ישירות לבעלי מניות.
ישנם כמה כללים נוספים עבור REIT מעבר לכללים לגבי נאמני השקעה יחידים אחרים:
- הכנסות משכירות מתייחסות כהכנסה עסקית ל- REIT מכיוון שהממשלה רואה בשכירות כעסק של REITs. משמעות הדבר היא כי ניתן לנכות את כל ההוצאות הקשורות לפעילות שכירות בדומה לכך שניתן להמחיק הוצאות עסקיות על ידי תאגיד. יתר על כן, ההכנסה השוטפת המחולקת לבעלי מניות אינה מחויבת במס ל- REIT, אך אם ההכנסה מחולקת למוטב שאינו תושב., על הכנסה זו להיות כפופה למס במקור של 30% בגין דיבידנדים רגילים ושיעור של 35% לרווחי הון, אלא אם כן השיעור נמוך יותר על פי אמנה.
לכל מטרה מעשית, REIT בדרך כלל פטורים ממיסוי ברמת הנאמנות כל עוד הם מחלקים לפחות 90% מהכנסותיהם לידי בעלי המניות שלהם. עם זאת, אפילו REIT שדבקים בכלל זה עדיין עומדים בפני מיסוי חברות על הכנסה כלשהי.
מיסוי לבעלי מניות
תשלומי הדיבידנד שבוצעו על ידי הריט ממוסים לבעל המניות כהכנסה רגילה, אלא אם כן הם נחשבים דיבידנדים מוסמכים, אשר ממוינים כרווחי הון. אחרת, הדיבידנד ימוסה בשיעור המס השולי העליון של בעל המניות.
כמו כן, חלק מהדיבידנדים ששולמו על ידי REIT עשוי להוות תשואה בלתי הניתנת לצריבה של ההון, מה שלא רק מקטין את ההכנסה החייבת של בעל היחידה בשנה בה התקבל הדיבידנד, אלא גם מגן על המס על אותו חלק עד שנמכר נכס ההון. תשלומים אלה גם מקטינים את בסיס העלויות עבור בעל המניות. לאחר מכן ממסים את החלקים הבלתי ניתנים לצריבה כרווחי / הפסדי הון לטווח ארוך או לטווח קצר.
מכיוון שרוב הריטים ממיסים לעיתים רחוקות ברמת הנאמנות, הם יכולים להציע תשואות גבוהות יחסית ממניות, שמנפיקיהן חייבים לשלם מיסים ברמת התאגיד לפני חישוב תשלום הדיבידנד.
דוגמה - חישוב מיסוי ללא מחזיקי מס
ג'ניפר מחליטה להשקיע ב REIT שנסחרת כיום במחיר של 20 $ ליחידה. ל- REIT כספים מפעילות של 2 $ ליחידה ומחלק 90%, או 1.80 $, מזה לבעלי המניות. עם זאת, 0.60 דולר ליחידה של דיבידנד זה נובע מפחת והוצאות אחרות ונחשבים כתשואה בלתי הניתנת לצריבה של הון. לפיכך, רק 1.20 $ (1.80 - 0.60 $) דיבידנד זה מגיע מהרווחים בפועל. סכום זה יחויב במס לג'ניפר כהכנסה רגילה, כאשר בסיס העלות שלה יופחת ב- 0.60 $ ל 19.40 $ ליחידה. כאמור, הפחתה בבסיס זו תחויב במס כעל רווח / הפסד לטווח ארוך או קצר בעת מכירת היחידות.
בשורה התחתונה
יתרונות המס הייחודיים שמציעים REIT יכולים לתרגם לתשואות מעולות למשקיעים המחפשים תשואות גבוהות יותר עם יציבות יחסית. תיאורטית, יתכן כי בעל עסק אינו מקבל בסיס עלות שלילי אם היחידות מוחזקות לפרק זמן די ארוך. אמנם זה כמעט ולא נפוץ, אך על ידי המשקיעים להבין את הפוטנציאל למימוש רווח או הפסד אפשרי בדרך זו.
