במבט ראשון, אתה עשוי לחשוב שמנהל תיקי נדל"ן דומה לכל מנהל נכסים פיננסי. אולם תיק השקעות הון או ניהול קרנות נבדלים באופן קיצוני מניהול מניות, אג"ח או קרנות נאמנות.
בניגוד למנהלי מניות, החוקרים חברות ומנהלים את ההסתברויות שהם יכולים למלא את האסטרטגיות המפורסמות שלהם, על מנהלי נדל"ן לסייע בהגדרת וניצול ההזדמנויות ברמת הנכס. מנהלי נדל"ן אינם אחראים רק על הקצאת נכסים, ניהול סיכונים ועסקאות, אלא גם על התמודדות ישירה עם הקרקע והמבנים עליהם.
לכן ניהול נכסי נדל"ן, בניגוד לניהול כספים מסורתי, מחייב אנשים מנוסים שיכולים לייעל את שווי הנכסים. למעשה, במובנים רבים, מנהל נכסי נדל"ן דומה למנכ"ל תאגיד, מנהל חברה או מתקן. לעומת זאת, מנהל כספים מסורתי אולי מכיר את המניות של תחום או מגזר מסוים - אך אינו מסתבך בפעילותן של החברות עצמן.
חושב שקריירה בניהול תיקי נדל"ן עשויה להתאים לך? המשך לקרוא כדי ללמוד עוד.
ניהול תיקי נדל"ן
ההכשרה והניסיון שצברו מנהלי הון מקרקעין דומה לזה של מנהלי קרנות אחרים. עם זאת, זה לא שונה באופן שבו הם משתמשים במיומנויות אלה כדי להבטיח ביצועי תיק עבודות. מנהלי תיקים מדורגים לרוב על פי יכולתם להבטיח תשואות מותאמות סיכון מתאימות וגיוון תיקים באמצעות הקצאת נכסים ומבחר מעולה.
בנוסף, מנהלי תיקי הנדל"ן מספקים ערך ללקוחות על ידי הבטחת השימוש היעיל ביותר בהון המשקיעים ועל ידי עדכון לקוחות באמצעות מדידת ביצועים מעולה ואף חיזוי תזרים מזומנים. למעט אמון השקעות בנדל"ן (REIT) וקרן מנהלי קרנות (שביצועיהם נשפטים על ידי היכולת לאמוד את יכולתם של מנהלים אחרים לתכנן ולבצע אסטרטגיה), מנהל קרנות הון מקרקעין הוא במהותו המנכ"ל של או חברה שלה, יצרה וביצעה אסטרטגיות ברמת הנכס עבור הנכסים שתחת חיובו.
אסטרטגיות לבחירת השקעות
מנהלי תיקי הנדל"ן מבצעים הקצאת נכסים ובחירת נכסים, לא מתוך הבנת הדינמיקה בשוק וחברות בענפים ספציפיים, אלא על ידי היותם מומחים ביסודות הנדל"ן. הם לומדים באזורים מקומיים ובשימושים המקומיים המסחריים השונים: משרדים, תעשייה, בתי מלון, קמעונאות, ומגורים יחידים ורב-משפחתיים. כדי לנצח את השוק, להבטיח גיוון ולייצר תשואות מותאמות סיכון נאותות, על מנהלי תיקי הנדל"ן לבצע הימורים בשווקי נכסים אזוריים או מקומיים, ובמקרה של תיקי נכסים מרובים, את תמהיל הנכסים הנכון.
מסיבה זו, מנהלי קרנות רבים מתמקדים באזורים או בסוגי נכסים ספציפיים; כמה מנהלי נכסי נדל"ן גדולים יותר מארגנים את העובדים הבכירים שלהם ואת אנשי התמיכה לפי אזור או שימוש בקרקע. הרציונל להתארגנות בדרך זו הוא להבטיח שניתן יהיה לזהות הזדמנויות בשוק ואז לתרגם את בחירת הנכסים ואת מקור הנכס הנכון.
אופן רכישת הנכסים היא אחת הדרכים המשמעותיות ביותר שקרנות הנדל"ן נבדלות מהשקעות מסורתיות יותר. בדומה לסוחרים בקומת המניות, קרנות הנדל"ן משתמשות במומחי רכישה כדי לחשוף ולבצע עסקאות נדל"ן. אנשי רכישה אלה עובדים בדרך כלל עבור קרן ספציפית או מאורגנים אזורית או לפי סוג נכס.
מכיוון שרוב קרנות ההון הנדל"ן מחזיקות בכל (או חלק משמעותי) מכל נכס, מנהלי תיקים מעורבים לעתים קרובות ישירות בתהליך הרכישה. מכיוון שהם מוטלת האחריות לקבוע ולבצע אסטרטגיית נכסים, על מנהלי תיקי השקעות להיות מעורבים ישירות בכל תהליכי ההשקעה, כולל רכישות, מימון, דיסוציאציות וקבלת החלטות לגבי המתקנים. על מנת להקל על רוחב ועומק תהליכי ניהול השקעות הנדל"ן, על מנהלי תיקי השקעות להסתמך על כמות גדולה של תשתיות ביחס להון שהושקע. על מנת להשיג זאת ביעילות ככל האפשר, מנהלי קרנות הון מקרקעין ומנהלי נכסים פיתחו פונקציה מיוחדת לניהול נכסים.
כיצד עובד ניהול נכסי נדל"ן
הפונקציה לניהול נכסי נדל"ן מורכבת ממומחים ברמת הנכסים המוסיפים ערך למנהלי הקרנות על ידי ביצוע אסטרטגיה ברמת הנכס. המומחים מומחים בשני יסודות שוק אזוריים או בסוגי נכסים ספציפיים, ואחראים על אופטימיזציה של שווי הנכסים שבחזקתם. בנוסף למתן מידע על ניהול תיקי השקעות על לקוחות פוטנציאליים מקומיים והקלת עסקאות, מנהל הנכסים אחראי לביצועים ברמת הנכס.
בנוסף לאישור תקציבים וביצוע ניהול הוצאות, מנהלי הנכסים מעלים את הערך על ידי ניהול הליסינג בנכס אחד או יותר. למרות שזה אולי נראה כמו פרשה בשחור-לבן, הליסינג הוא פונקציה מורכבת שמחליטה בהכרח על ערך הנכס והתיק. הצלחה בליסינג מושגת לא רק על ידי מציאת וביצוע של הזדמנויות הליסינג הגבוהות ביותר האפשריות בכל נכס, אלא גם על ידי ביצוע תוכנית ליסינג המתיישרת עם אסטרטגיית תיקים תוך שמירה על היחסים הטובים ביותר עם הדיירים הקיימים.
ליסינג הוא תהליך בעל משא ומתן רב, שיכול לכלול קבלת החלטות בקנה אחד עם צרכי הדייר על מנת לייעל את שווי הנכס. לדוגמה, עבור נכסים המיועדים למכירה, ייתכן כי הליסינג יושעה במהלך תקופת מכירות על מנת לאפשר לבעלים חדשים לחשב שיעורי חכירה פוטנציאליים גבוהים יותר. זה יכול להוביל לעלייה בערכי הנכסים החזאים ולכן הצעות מכירה גבוהות יותר.
במהלך תקופות של עליית שיעורי שכירות, חוזי שכירות לטווח ארוך עשויים להיות כלואים לנכסים מכווני הכנסה, ואילו עבור אסטרטגיות המתמקדות בשבח ההון, תנאי החכירה עשויים להתקצר כדי לנצל שיעורים צפויים יותר בעתיד. יכולתו של מנהל הנכס לבצע את תמהיל הדיירים המתאים, לבצע אסטרטגיית ליסינג אשר מיישרת קו עם תזרימי המזומנים עם צרכי התיק, ולנהל הן הוצאות הון ותפעול תפעוליות יכולה להשפיע באופן משמעותי על שווי התיק הכולל.
מנהלי תיקי נדל"ן כמנכ"לים
אם חושבים על נכס כחברה נפרדת או כחברה בת, שלכל אחד מהם אסטרטגיה ופוטנציאל ביצועים משלו, מתחילים להבין מדוע מנהלי תיקי הון נדל"ניים דומים למנכ"לים של חברות. כמו מנכ"לים, שחייבים להקצות היצע מוגבל של הון בין הזדמנויות שונות כדי ליצור את ההחזר הכולל הגדול ביותר על ההשקעה, על מנהלי תיקי הנדל"ן לעשות את אותו הדבר על פני הנכסים שהם מנהלים. צורך זה לחלק כמות מוגבלת של משאבים יוצר מצב שונה מחברות ניהול נכסים קונבנציונאליות רבות.
בקרנות הון מקרקעין קיימת התנגשות אינהרנטית בין מנהלי התיקים למנהלי הנכסים שלהם, מכיוון שהם עובדים למען מטרות שונות. בעוד שמנהלי הנכסים הם מומחים המתוגמלים על אופטימיזציה של שווי הנכסים שלהם ומנהלי תיקים כלליסטים מתוגמלים על אופטימיזציה של תשואת התיקים ושביעות רצון המשקיעים, מנהל קרן הנדל"ן המצליח הוא כזה שיכול לנהל את הסכסוך הזה ולשמור על צוות ניהול וביצועי תיקים יעילים. זה מחייב לפרוט אסטרטגיית תיקים מעוצבת היטב בתוך צוות מנהלים מחובר היטב שמבין והפנימו את יעדי ההשקעה הכוללים. זו יכולה להיות משימה קשה עבור כל קרן שהגדילה משמעותית את מספר המורכבות של הנכסים המנוהלים.
כמו כן, קריטי הוא שמנהלי תיקי הנדל"ן לא רק מגלמים את הקצאת ההון הנדרשת, בחירת נכסים וכישורי השקעה אחרים הנדרשים, אלא גם שיש להם את היכולת ליצור אסטרטגיות השקעה מתאימות וכישורי מנהיגות בכדי לגייס את הארגון לכיוון אותה משימת תיקים..
בשורה התחתונה
כשמדובר בקרנות נדל"ן, היכולת של ההנהלה לבצע תכניות לניהול נכסים בנוסף לביצוע נהלים ניהוליים יותר של קרנות היא המפתח. עבור מנהל השקעות נדל"ן, משמעות הדבר היא אופטימיזציה של שווי הנכסים בתיק שלו, הן דרך הבחירה והן הניהול לאחר מכן של נכסי הנדל"ן של התיק. על מנהלי תיקי הנדל"ן להקצות את המשאבים שלהם על הנכסים שהם מנהלים לצורך ההחזר הגדול ביותר האפשרי, ולהקפיד על הצוות שלהם כדי להשיג זאת. לאנשים עם תמהיל כישורים נכון, הקריירה הזו בולטת כהזדמנות ייחודית בניהול נכסים.
