מכירת הבית שלך ברווח עצום היא כמעט כל חלום של בעל בית שמתגשם. מי לא ירצה להרוויח פרוטה יפה מביתו? ובכל זאת, בכדי להרוויח ממכירת הבית, מומלץ לדחות את נטילת הרווח שלך כסכום חד פעמי. המשך לקרוא כדי לגלות מדוע וללמוד על אפשרות אחרת: מכירה בתשלומים.
תשלום גדול = חשבון מס גדול
בואו נסתכל על מצב שכיח:
דוגמה: כאשר רווח בנכס מגדיל את חבות המס, הל בוקמן בחן את הצעת הרוכש עבור ביתו להשכרה ולא האמין למספר שראה. הנכס שלו הוכפל בערכו רק בחמש שנים, והוא לא שקל אותו כזול גם כשקנה אותו. עם זאת, כשהאל סיפר בשמחה ליועץ המס שלו על המכירה, היועץ פחות התרגש; לקחת את ההכנסה כסכום חד פעמי לא יהיה לטובתו של חל מבחינה מס. אם Hal מצהיר על כל הכנסות המכירה באותה השנה בה הוא מוכר את הנכס, הוא לא יהיה זכאי כמעט לכל זיכוי המס שהוא בדרך כלל היה זכאי לו. הניכויים המפורטים שלו יופחתו גם כתוצאה מההכנסה הנוספת מהמכירה. האל שואל את יועץ המס שלו אם יש משהו שהוא יכול לעשות כדי להפחית את הכנסתו החייבת במס לשנה. היועץ יודע בדיוק את הכלי לשימוש: הסכם מכר בתשלומים.
מטרת מכירות התשלומים
כמפורט בפרסום 537 , מס הכנסה מאפשר לנישומים לדחות רווחים ממכירות עיקריות של נכסים או השקעות אחרות באמצעות הסכם מכר בתשלומים. הסדר זה מאפשר למוכרים להצהיר על חלק יחסי מרווחי ההון שלהם לאורך מספר שנים, כל עוד הניירת הנכונה הושלמה במהלך שנת המכירה.
כיצד פועלת שיטת מכירת התשלומים
תיאור הרווחים במכירת תשלומים הוא תיאורטי פשוט. מיסוי מכירות בתשלומים מראה את זה של קצבה, כאשר חלק יחסי מכל תשלום נחשב להחזר קרן. התניות היחידות הן שהנכס שנמכר לא יכול להיות נייר ערך שנסחר בפומבי מכל סוג שהוא, והנישום אינו יכול להיות סוחר של הנכס שנמכר בשום מובן.
בואו נסתכל על דוגמא לשיטה זו, ונראה כיצד Hal יכול לבנות את מכירת התשלומים שלו אם הוא רוצה לדחות את מס הכנסה לשנה עתידית.
דוגמא: דחיית מסים עם מכירת תשלום בתשלום הול מקבל 400, 000 $ עבור בית השכירות שלו. הוא קנה את הנכס ב -188 אלף דולר ושילם הוצאות מכירה בסך 12, 000 $, שמתווספים לבסיס הבית והופכים אותו ל -200 אלף דולר. לפיכך, יש לחאל 200, 000 $ (400, 000 - 200, 000 $) רווח שניתן לדווח עליו. היועץ של חל ממליץ לחלק את הכנסות המכירה שלו לשמונה תשלומים שנתיים של 50, 000 דולר כל אחד, במקום להכריז על 400, 000 דולר בשנה אחת. כל עוד התשלומים מתקבלים באופן קונסטרוקטיבי מדי שנה, שיטה זו תאפשר לחאל להישאר זכאי לזיכוי מס וניכויים שהתשלום הפונקציוני היה מונע ממנו לקבל.
דיווח על הכנסות ממכירת תשלום
ניתן לחלק הכנסות ממכירת המשכורת לשלוש קטגוריות נפרדות: רווח, קרן וריבית. כל אחת מהקטגוריות הללו מטופלת באופן שונה בטופס 1040.
רווח הון
בדוגמה לעיל, על חאל להכריז על הרווח בכל שנה שהוא או לטווח ארוך או לטווח קצר, תלוי אם הרווח היה לטווח הארוך או לטווח הקצר בשנת המכירה. רווחים ארוכי טווח ממוסים בשיעור נמוך יותר ואילו רווחים לטווח קצר מחויבים במס כהכנסה רגילה. מכיוון שהאל החזיק בבית במשך חמש שנים, הרווח, במקרה זה, היה ארוך טווח. אם הרווח היה לטווח קצר, הל עדיין היה ממוס על הכנסות התשלומים בשיעור נמוך יותר מכפי שהיה היה לו היה צריך להכריז על הרווח ההוני. הסיבה לכך היא שרווחים לזמן קצר מחויבים במס כהכנסה רגילה, בשיעור המס השולי העליון של הנישום. הרווח ממכירת תשלומים מדווח על טופס מס הכנסה 6252 ואז מועבר לתוספת D בטופס 1040.
ריבית
נישומים עם הכנסות ממכירת תשלומים חייבים לחייב את ריבית הקונה בשיעור הנמוך ביותר מהשיעור הפדרלי הרלוונטי, או 9% המורכבים באופן שנתי. הקונה ישלם ריבית על התשלומים שלא שולמו עד להחזקת היתרה. לפיכך, אם האל יגבה את הקצב של 9% ממכירתו לקונה, הוא גם יקבל וידווח על כ -4, 500 דולר נוספים מהכנסות ריבית עבור כל תשלום של 50, 000 $ שטרם ישולם. הריבית מדווחת בנפרד בתוספת ב ', כהכנסה בריבית רגילה. ( הערה : אם הריבית לא מדווחת בנפרד, מס הכנסה יחשב חלק מתמורת המכירה כריבית.)
המנהל
חלק ממכירת התשלומים נחשב על ידי מס הכנסה כהחזר נטול מס של קרן. ניתן לקבוע סכום זה על ידי חישוב יחס ההדרה. חלקו את סכום הרווח בפועל לפי מחיר המכירה, שבמקרה זה 200, 000 $ / 400, 000 $, ומספק יחס הרחקה של 50%. פשוט הכפלו יחס זה בסכום הפרק. זה הסכום שיש להחריג ממיסוי מכיוון שהוא מוגדר כקרן. לפיכך, 25, 000 $ (50, 000 x 50%) מהקרן מוחזרים מדי שנה.
משכנתא ומחיר חוזה
אם קונה הנכס לוקח על עצמו משכנתא או שטר חוב אחר כלשהו עם הרכישה, יש להפחית את בסיס העלות של הנכס בסכום המשכנתא / השטר. לדוגמה, אם לנכסים להשכרה שהאל מכר ב -400, 000 $ יש משכנתא של 100, 000 $, מחיר המחיר לחוזה מופחת ל -300, 000 $ (400, 000 - 100, 000 $). המשמעות היא שלאל יהיו רק 100, 000 $ מהרווח הכולל לדווח בתשלומים.
אם סכום המשכנתא עולה על סך בסיס הנכס המותאם, אז יש לדווח על ההפרש כתשלום בשנה הראשונה, ומחיר החוזה מוגדל בסכום זה. לדוגמא, אם ברכושו של האל יש משכנתא של 250, 000 $, בסיס הבית יהיה 200, 000 $ (188, 000 $ + 12, 000 $). במקרה זה, בנוסף לתשלום הפרעון, Hal יצטרך לדווח על תשלום עודף של 50, 000 $ במהלך השנה הראשונה. לאחר מכן מחיר החוזה יהיה 250, 000 $, וישאיר 150, 000 $ כרווח במס.
בשורה התחתונה
ישנם הרבה כללים ותקנות הנוגעים למכירות בתשלומים, ויש לעקוב אחריהם בקפידה. עם זאת, מי שמבין את הכללים יכול לשמור על זכאותו לניכויים וזיכויים רבים שיש לאבד אחרת. לקבלת מידע נוסף על נושאי משנה כמו שינויים במחיר המכירה, הטפסים השונים שתשלומים שקיבלו יכולים לנקוט, וכאשר עדיף לוותר על הסכם תשלומים ולקחת תשלום חד פעמי במקום זאת, בקר באתר מס הכנסה או התייעץ עם יועץ המס שלך.
