הממשלה הפדרלית מבינה כי משכנתא לבתים הינה הנטל הכספי הגדול ביותר שרבים אמריקאים יטילו אי פעם בתקופת חייהם. על מנת לספק הפסקה (וככל הנראה לעודד אנשים להשתתף בשוק הנדל"ן), שירות הכנסות הפנימיות (IRS) מאפשר לנישומים לקחת ניכויים מהריבית שמשלמים על המשכנתא שלהם.
אבל מה אם תקבלו משכנתא שנייה לבית? האם זה משנה למה אתה משתמש בו? האם אתה יכול פשוט לנכות ריבית ללא הגבלת זמן?
נבחן לעומק את השלכות המס של לקיחת משכנתא שנייה, ונראה לך כיצד ניתן לחשב את הניכוי שלך במיסים שלך, כמו גם להדגיש מגבלות ומלכודות שונות.
הבסיס
ראשית, עליכם להבין מה מהווה "בית מוסמך" (זה שעליו חלה ניכוי ריבית למשכנתא), וכיצד מס הכנסה מגדיר "ריבית משכנתא" ו"חובות משכנתא ".
בתור התחלה, "בית מוסמך" מתייחס לביתך הראשי בו אתה גר בדרך כלל, או לבית שני. בתים ניידים, נגררים לבית, דירות וסירות כל אלה מתאימים, כל עוד יש להם "מתקני שינה, בישול ושירותים", כהגדרת מס הכנסה 936 של מס הכנסה.
אם אתה תובע ניכויים על בית שמשתמש כמשהו אחר, כמו נכס להשכרה או משרד, כמה כללים וחישובים ניואנסים נכנסים לתמונה, הנוגעים לכמה זמן אתה תופס את המקום. תוכלו להתייחס לפרטים כאן, אך באופן כללי, אם אתם שוכרים בית שני, עליכם לגור שם לפחות 14 יום או יותר מ -10% מכמות הזמן שהוא מושכר במהלך שנה (לפי הארוך) להיות מסוגלים לנכות את ריבית המשכנתא עליו. (אם אתה לא גר שם בכלל, אז אתה בעל בית, ומערכת כללים אחרת לגמרי נכנסת לתמונה: ראה ניכויים ממס לבעלי נכסי השכרה ).
ריבית משכנתא חלה רק על ריבית המשולמת על הלוואות שמשתמשות בבית / ה שלך כבטוחה. זה כולל:
מס הכנסה מפרט שלוש קטגוריות של חובות משכנתא. אלה משתנים בהתאם למועד הוצאת החוב ולמה שימשו התמורה:
- חוב סבא מתייחס למשכנתאות שהובטחו על ידי ביתך ב- 13 באוקטובר 1987 או לפני כן (לאחר מכן נכנסו לתוקף כללי המס הנוכחיים). חוב לרכישת בית מתייחס למשכנתאות שהוצאו לאחר 13 באוקטובר 1987 ששימשו לרכישה, בנייה או שיפור של ביתכם (כלומר שיפוצים, תיקונים וכו '). חוב או הלוואה להון עצמי מתייחס למשכנתאות שנלקחו לאחר 13 באוקטובר 1987 אשר שימשו למטרות אחרות שאינן קשורות למגורים, כמו למשל למימון שכר לימוד במכללות, מכונית חדשה, חופשה או כל דבר אחר שאינו קשור קנייה, בנייה או שיפור בית.
הניכויים
זה תלוי בסוג החוב שכבר יש לכם - וכמה עוד אתם רוצים להניח. אם אתה נשוי ומגיש בקשה משותפת, אתה יכול רק לנכות ריבית בסכום של חוב של רכישת דירה בשווי מיליון דולר ומטה ובסך הכל חוב של 100, 000 $ או פחות. אם רווקים, או נשואים ומגישים בנפרד, המגבלות שלך הופכות ל 500, 000 $ לחובות לרכישת בתים ו- 50, 000 $ לחוב הון עצמי בהתאמה.
במילים אחרות, אם המשכנתא או המשכנתא שלך משמשים לקנייה, בנייה או שיפור של הבית הראשי ו / או השני שלך (מה שהופך אותו לחוב של רכישת בית) ובסך הכל מיליון דולר, אתה יכול לנכות את כל מה ששילמת בריבית. לדוגמה, אם יש לך ריבית של 4% על כל אחת משתי משכנתאות שביחד מסתכמות במיליון דולר, אתה יכול לנכות את כל תשלומי הריבית השנתיים שלך בסך 40, 000 $.
עם זאת, אם החוב לרכישת הבית שלך הוא, נניח, שני מיליון דולר, אתה רק תוכל לנכות מחצית מהריבית הכוללת ששילמת על משכנתא בשווי 2 מיליון דולר באותה השנה. אם אותם שיעורי ריבית של 4% חלים, אתה רק תוכל לנכות 40, 000 $ במקום 80, 000 $ ששילמת ככל הנראה בריבית באותה השנה. (זה דבר שצריך לקחת בחשבון עבור כל מי שמנסה לממן נכס בן שבע ספרות. ראה ג'מבו נגד משכנתאות קונבנציונליות: במה הם נבדלים .)
למרות שמגבלה זו אינה חלה על חובות סבא, לא תוכל לקחת ניכויים נוספים על משכנתא חדשה אם החוב שלך שסבא כבר עולה על מיליון דולר. מה אם יש לך רק 900, 000 $ בחובות סבא? אז אתה יכול רק לנכות ריבית תמורת חוב נוסף לרכישת בתים בסך 100, 000 $.
לפחות זה הכלל הכללי. מס הכנסה מספק גיליון עבודה בכדי לקבוע את ריבית המשכנתא שלך להפחתה ממשית.
הניירת
כל עוד שילמת ריבית משכנתא בשווי של 600 דולר לפחות, תקבל הודעה ממחזיק המשכנתא או המלווה (בדרך כלל טופס 1098) כמה חודשים לפני זמן הגשת המס. יחד עם סכום הדולר של התשלומים השנתיים שלך, הצהרת ריבית למשכנתא זו תציג גם את דמי ביטוח המשכנתא ששילמת ואת נקודות ההשתתפות העצמית ששילמת (אם רכשת בית באותה שנה). לאחר שיש לך מסמך זה בידך, תשתמש בו כדי להשלים את החזרי המס שלך, בטופס 1040, לוח א '(ניכויים מפורטים).
יחד עם חוב לרכישת בית וחוב הון עצמי בבית, תוכלו טכנית ללוות 1.1 מיליון דולר כנגד הבית שלכם. עם זאת, אם במקרה יש לך חוב נוסף העובר רף זה, ייתכן שתוכל לנכות את הריבית אם התמורה הזו שימשה להוצאה מוסמכת, כגון השקעה (מדווחת גם בתוספת א ') או עסק (לוח ג' או C-EZ).
מימון מחדש, נקודות ופרמיות
בנוסף, אם אתה משלם נקודות על המשכנתא החדשה, אתה יכול לנכות אותם לאורך חיי ההלוואה. בהנחה שתממן מחדש את המשכנתא החדשה למשך 30 שנה, תוכל לנכות 1/30 מהכל מה ששילמת בנקודות בכל שנה. אם לא ניכתם את כל הנקודות עד שתמכרו או יממנו מחדש את הבית (שוב), תוכלו לנכות כל שנשאר בבת אחת באותה השנה. תגיש את הניכוי בלוח זמנים א ', טופס 1040, שורה 12.
כל עוד ההכנסה ברוטו המותאמת שלך לא תעלה על $ 109, 000 (או 54, 500 $ אם נשואה ותגיש הגשה בנפרד), תוכל לנכות גם חלק מדמי ביטוח המשכנתא או את כולם. זה ייכנס לקטגוריית "חוב לרכישת הבית" שלך.
בשורה התחתונה
כללי המס מסובכים, אין להכחיש זאת, אך אם תמשיך כראוי, ההפרשות עשויות לחסוך לך אלפי דולרים בשנה. הקפידו להתייעץ עם גורם מוסמך מוסמך לפני שתחליטו לקחת משכנתא שנייה.
