עשר שנים עברו מאז התמוטטותם של להמן ברדרס והמשבר הכלכלי שבעקבותיו, ונראה כי הכלכלה משגשגת. שוק המניות רק קבע שיא לריצת השור הארוכה ביותר בהיסטוריה המודרנית לאחר שהלך 3, 453 יום - כמעט תשע וחצי שנים - ללא תיקון משמעותי. מוקדם יותר השנה צנח שיעור האבטלה בארה"ב ל -3.8%, שפל של 18 שנה.
הדיור היה בלב המשבר שגרם למיתון הגדול. אולם כעת, לרוב, שוק הנדל"ן חם גם הוא: המחירים עלו, המלאי יורד וסטנדרט ההלוואות הקל, מה שמאפשר ליותר אנשים לקבל משכנתא. על פי פרסום שפורסם לאחרונה בבלוג המחקר של FICO, "המגמה הברורה הראשונה שנצפתה סביב משכנתא שזה עתה נבעה היא שככל שאנחנו מתרחקים מהמיתון הגדול, נראה כי קריטריוני החיתום הקלו וחלק רחב יותר של צרכנים משיגים משכנתא כתוצאה מכך."
משבר דיור 101
ובכל זאת, עשר שנים מהמורות דיור. נזכיר את נוהלי ההלוואות המטונפים שעזרו לעורר את המשבר: שפע דיור לקראת הקריסה הניע את המלווים להנפיק הלוואות כמעט לכל מי שהיה מוכן לחתום בקו המקווקו - גם אם ברור שהאדם לא יכול היה להחזיר - רק כדי למלא את מלאי העודפים. הלוואות NINJA, שהונפקו ללווים ללא הכנסה, ללא עבודה וללא נכסים , השתוללו, והמשכנתא (ARM) המונפקת על ידי תת-פריים 2/28 הונתה את הלווים להיכשל. הלוואות אלה העניקו ללווים שיעור "טיזר" נמוך מהשוק בשנתיים הראשונות, לאחר מכן הריבית קפצה לשיעור גבוה יותר, ולעתים קרובות הופכת התשלומים לבלתי משתלמים.
מהרבעון הראשון של 2006 עד 2012, משכנתאות ה- ARM המשנה-פריים היו בעלות שיעור התחלה עיקול גבוה בהרבה - בהשוואה להלוואות פריים קבועות, פריים ARM, תת-פריים קבוע והלוואות FHA, כפי שמוצג בתרשים הבא של איגוד בנקאי המשכנתאות. גם ב- ARM Subprime היו שיעורי עבריינות הגבוהים ביותר באותה תקופה.
החוב מהלוואות אלה ארוז מחדש למוצרים הניתנים להשקעה, כולל ניירות ערך מגובים במשכנתא, שנמכרו לבנקים, קרנות גידור, חברות ביטוח, קרנות פנסיה ואפילו אנשים עשירים. כאשר הלווים החלו להחליף את ההלוואות שלהם, זה היה הרה אסון עבור כל מוסד פיננסי (או יחיד) שקנה או מכר ניירות ערך מגובים במשכנתא. הנפילה סייעה להחמיר את כל הענף הפיננסי. שוק המניות התרסק, בנקים נכשלו, מחירי הדירות התגלגלו ומיליוני אנשים איבדו את מקום עבודתם, סדוקים גדולים מחיסכון הפרישה שלהם ובבתיהם.
מחירי בית היום
מדד המחירים הלאומי לבית הגיע לשיא באפריל 2006, הגיע לנקודה הנמוכה ביותר במארס 2011 - כשנתיים לאחר שהמיתון הסתיים רשמית - וחזר לשיאו באוקטובר 2017, כך עולה מדו"ח מיוחד של חברת נתוני הנדל"ן CoreLogic. בנבדה נרשמה הירידה הגדולה ביותר במהלך המיתון, עם ירידה של 60% במחירי הדירות. אריזונה ופלורידה לא היו הרחק מאחור, וצנחו 51% ו -50%, בהתאמה, כפי שמוצג בתרשים שלהלן מ- CoreLogic, שחושף את הירידות הגדולות והקטנות ביותר מהשוק לטכניקה במדינות נבחרות.
"לאחר שהגיע סוף סוף לתחתית בשנת 2011, מחירי הדירות החלו בעלייה איטית למקום בו אנו נמצאים כעת, " אמר פרנק נותפט, הכלכלן הראשי ב- CoreLogic. "ביקוש רב יותר והיצע נמוך יותר - כמו גם שוקי משרות פורחים - העניקו לכמה משווקי הדיור שנפגעו קשה ביותר עלייה במחירי הדירות. עם זאת, רבים עדיין לא חוזרים לרמות לפני ההתרסקות."
בעוד שמדינות רבות התאוששו מערכיהן שקדמו למשבר, לא הכל חדשות טובות. תקני ההלוואות המחמירים יותר מאז המשבר הקשו על קבלת משכנתא, אשר לדעת חלק מהתעשייה תרמה למלאי ומחירים הדוקים יותר שהם הרבה מעבר לשיאי טרום המשבר.
מול מחירים גבוהים, תקני הלוואות קפדניים ותחרות מצד קונים מכל המזומנים, לרוכשי בתים רבים אין ברירה אלא להשכיר. בכמה אזורי המטרו, כולל סן פרנסיסקו, רק 25% מהתושבים יכולים להרשות לעצמם לקנות בית, על פי המכון העירוני. למעשה, אחוז השוכרים ב -50 מהערים הגדולות בארה"ב עלה בין 2006 ל -2016, לפי אתר הנדל"ן זילוב. כיום אחוז האוכלוסייה ששוכרת הוא ברמה הגבוהה ביותר מאז 1965.
"אנו באמת נמצאים בשלב הנגאובר", אמר ג'ונתן מילר, מנכ"ל חברת הערכת הנדל"ן וחברת הייעוץ מילר סמואל. "רק בגלל שהמחירים עולים לא אומר שהתאוששנו. זה עדיין מעוות וזה בגלל תנאי האשראי."
כדאיות תלויה בשוק
כששיאו של שוק הדיור באפריל 2006, כמעט שני שליש מאזורי המטרו המאוכלסים ביותר בארה"ב היו רשומים כערכים מוגזמים מדי, ורק חמישה אזורי מטרו, המהווים כ -1% בלבד, נחשבו לא מוערכים. במרץ 2011 השוק נפל, ורק 27 שווקים - או 7% מאזורי המטרו המאוכלסים ביותר - נחשבו להערכת שווי יתר. כיום (נכון לדצמבר 2017, הנתונים העדכניים ביותר שקיימים), אזורי המטרו המאוכלסים ביותר בארה"ב נמצאים בפיצול כמעט שווה בין שווקים שלא מוערכים, מוערכים יתר ושווי ערך - כלומר, "בר-קיימא לטווח הארוך שלהם" על פי CoreLogic, על פי נתוני יסודות השוק המקומיים כמו הכנסה פנויה.
|
מופרז |
בערך |
לא מוערך |
|
|
JAN '00: התחל |
6% |
87% |
7% |
|
NOV06: PEAK |
67% |
32% |
1% |
|
11 במרץ: TROUGH |
7% |
42% |
52% |
|
17 דצמבר: שוטף |
33% |
35% |
32% |
כמו תמיד, הזמינות תלויה בשוק. חציון ערכי בית ברגל רבוע במנהטן, למשל, גבוה בערך פי 20 מאשר במקומות כמו קליבלנד ודטרויט. על פי דיווח מ- JPMorgan, המחירים הגבוהים פחות מתואמים עם חובות משכנתא ומתרכזים יותר באזורים מוגבלים באספקה כמו ניו יורק, אזור מפרץ סן פרנסיסקו, בוסטון, סיאטל, דנבר ופורטלנד, עפרה. (ראה גם האם בישול משבר דיור? )
זמינות המשכנתא
תקני ההלוואות הקלו בשנים האחרונות. ניתוח שפורסם על ידי CoreLogic על הלוואות תואמות קונבנציונאלי מצא כי מאושרים הלוואות עבור לווים מסוכנים מעט - אם כי, בהסתלקות משנות המשבר שלפני המשבר, הלווים צריכים לספק תיעוד מלא על הכנסותיהם ויכולת ההחזר שלהם. פאני מיי, למשל, העלתה את יחס החוב להכנסה (DTI) המרבי מ -45% ל -50%, וגם פאני מיי וגם פרדי מק החלו לקבל משכנתא עם מקדמות נמוכות כמו 3% בשנים האחרונות. כיום צרכני ארה"ב אינם חשופים לשיעורים משתנים כמעט כמו שהיו לפני המשבר, ורק כ -15% משוק המשכנתאות המצטיין הוא בשיעור מתכוונן. למרות החיוביות הללו, מקורם של המשכנתא עדיין לא הגיע לרמות המשבר שלהם. (עיין במדריך שלנו בנושא יסודות משכנתא .)
בשורה התחתונה
מחירים גבוהים וחוסר במלאי, בשילוב עם אשראי צמוד למשכנתא וחיסוק הלוואת סטודנטים, הביאו למהפך מהותי לעבר השכרה. אכן, בעלי בתים בארצות הברית הגיעו לשיא של 69% בשנת 2004, ולמרות מספר עליון לאחרונה, השיעור נותר על 64%. גם גורמים אחרים תרמו לגידול בשכירות, כולל העדפת הצרכן והרצון לאורח חיים גמיש יותר.
עשר שנים לאחר המיתון הגדול, הכלכלה פורחת עם ריצת שוק שיא שיא, מעודדת מספרים של אבטלה ומספר הולך וגדל של שוקי הנדל"ן שהתאוששו לרמות לפני המשבר. עם זאת, למרות נוף הנדל"ן הלוהט של ימינו, יש שפע של ספקולציות כי קרס נוסף בשוק הנדל"ן מתרחש - לאו דווקא ברמה הלאומית, אלא באזורי המטרו המראים חוסר כדאיות ומחירי הדירות במהירות.
מאמרים קשורים
מקרו כלכלה
השפעת המיתון הגדול על שוק הדיור
השקעות נדל"ן
מיתון הדיור הבא בשנת 2020, מנבא זילוב
כלכלה
שיעורים שנלמדו ממשבר הבנקאות
השקעות נדל"ן
האמת על מחירי נדל"ן
כלכלה
כיצד בועות בועות נכס גורמות להפסקות?
השקעות נדל"ן
מה פאני מיי עושה?
קישורי שותפיםתנאים קשורים
הגדרת בועת דיור בועת דיור היא מהלך של מחירי בתים המונעים על ידי ביקוש, ספקולציות והתרוממות רוח, המתפרץ כאשר הביקוש יורד בזמן שההיצע עולה. עוד התכה בתת-פריים התערבות הסאב-פריים כוללת את הנפילה הכלכלית והשוקית בעקבות התנפצות ופרץ הדיור בשנת 2007 עד 2009. יותר הגדרת המיתון הגדול המיתון הגדול ציין ירידה חדה בפעילות הכלכלית בסוף שנות האלפיים ונחשב לירידה הכלכלית הגדולה ביותר מאז השפל הגדול. עוד כיצד להרוויח מנדל"ן נדל"ן הוא מקרקעין, כלומר מוחשיים, המורכבים מאדמות כמו גם כל מה שיש לה, כולל מבנים, בעלי חיים ומשאבי טבע. יותר הבנת ניירות ערך מגובים במשכנתאות (MBS) נייר ערך מגובה משכנתא הוא השקעה הדומה לאג"ח המורכבת מקבוצה של הלוואות דירה שנרכשו מהבנקים שהנפיקו אותן. משבר פיננסי יותר משבר פיננסי הוא מצב בו שווי הנכסים צונח במהירות ולעיתים קרובות מופעל על ידי פאניקה או ריצה בבנקים. יותר