תוכן העניינים
- מהי משכנתא ראשונה?
- הבנת המשכנתא הראשונה
- דוגמא למשכנתא ראשונה
מהי משכנתא ראשונה?
משכנתא ראשונה היא השעבוד העיקרי בנכס. משכנתא ראשונה היא ההלוואה הראשונית שמשלמת עבור הנכס, ולהלוואה יש עדיפות על פני כל השעבודים או התביעות האחרות על נכס במקרה של מחדל. משכנתא ראשונה אינה המשכנתא בביתו הראשון של הלווה; זוהי המשכנתא המקורית שנלקחה על כל נכס אחד. זה נקרא גם שעבוד ראשון. אם הבית ממומן מחדש, המשכנתא המחודשת מקבלת את עמדת המשכנתא הראשונה.
Takeaways מפתח
- משכנתא ראשונה היא השעבוד העיקרי בנכס שמבטיח את המשכנתא. המשכנתא השנייה היא כסף שהושאל כנגד הון עצמי למימון פרויקטים והוצאות אחרות. אם יחס הלוואת ערך (LTV) של משכנתא ראשונה גדול מ- 80 %, המלווים בדרך כלל דורשים ביטוח משכנתא פרטי. ריבית המשכנתא המשולמת על משכנתא ראשונה ניתנת למס, והיא חלה רק על נישומים המפרטים הוצאות על החזרי המס שלהם.
הבנת המשכנתא הראשונה
כאשר אדם רוצה לקנות נכס, הוא עשוי להחליט לממן את הרכישה בהלוואה ממוסד המלווה. המלווה מצפה כי תוחזר הלוואת הבית או המשכנתא בתשלומים חודשיים הכוללים חלק מתשלומי הקרן והריבית. למלווה יהיה שיעבוד על הנכס שכן ההלוואה מאובטחת על ידי הבית. משכנתא זו שנלקחה על ידי קונה בית לרכישת הבית ידועה כמשכנתא הראשונה.
המשכנתא הראשונה היא ההלוואה המקורית שנלקחה בנכס. לרוכש הבית יכולות להיות מספר נכסים על שמו; עם זאת, מדובר במשכנתא המקורית שנלקחה להבטחת כל אחד מהנכסים המהווים את המשכנתא הראשונה. לדוגמא, אם בעל נכס נוטל משכנתא לכל אחד משלושת בתיהם, כל אחד משלושת המשכנתאות הוא המשכנתא הראשונה.
המונח "משכנתא ראשונה" מוביל להבין כי יכולות להיות משכנתא אחרת בנכס. בעל בית יכול לקחת משכנתא נוספת, כמו משכנתא שנייה, בעוד שהמשכנתא המקורית והראשונה עדיין בתוקף. המשכנתא השנייה היא כסף שהושאל כנגד הון עצמי למימון פרויקטים והוצאות אחרות. עם זאת, המשכנתא השנייה וכל המשכנתא העוקבת אחר שנלקח על אותו נכס כפופים למשכנתא הראשונה. המשמעות היא שהמשכנתא הראשונה משולמת לפני שמשלמים המשכנתא המשנית במקרה של מחדל.
משכנתא ראשונה והלוואת ערך (LTV)
אם יחס ההלוואה לערך (LTV) של משכנתא ראשונה גדול מ- 80%, בדרך כלל המלווים דורשים ביטוח משכנתא פרטי (PMI). במקרה כזה, לפעמים יכול להיות חסכוני עבור לווה להגביל את גודל המשכנתא הראשונה ל- 80% LTV ולהשתמש במימון משני כדי לשאול את הסכום שנותר. הכלכלה של תשלום PMI לעומת שימוש בהלוואה שנייה תלויה במידה רבה בשיעור בו לווה מצפה שהערך של ביתם יעלה. ניתן לבטל את ה- PMI כאשר ה- LTV של המשכנתא הראשונה מגיע ל 78%. עם זאת, יש לשלם שעבוד שני, הנושא בדרך כלל ריבית גבוהה יותר מאשר משכנתא ראשונה. ככל הנראה הדבר נעשה באמצעות מימון מחדש של המשכנתא הראשונה בסכום השווה ליתרת יתרת המשכנתא הראשונה והשנייה.
מיסים על משכנתא ראשונה
ריבית המשכנתא המשולמת על משכנתא ראשונה ניתנת לניכוי מס. המשמעות היא שבעלי בתים יכולים להפחית את הכנסתם החייבת בסכום הריבית ששולמה על ההלוואה לשנת המס. עם זאת, ניכוי מס הריבית על המשכנתא חל רק על נישומים המפרטים הוצאות על החזרי המס שלהם.
דוגמא למשכנתא ראשונה
לדוגמה, אם רוכש בית מבטיח משכנתא ראשונה בסך 250, 000 $ בנכס ביתי, ואחרי מספר שנים, הוא מקבל משכנתא שנייה תמורת 30, 000 $ על אותו נכס, המשכנתא הראשונה היא בכירה במשכנתא השנייה. הלווה מחליף את תשלומיו לאחר שכבר החזיר 50, 000 $ מסכום ההלוואה המקורי, ורכושו מעוקל ונמכר לכיסוי ההלוואה. אם התמורה ממכירת הנכס מסתכמת בכ- 210, 000 $, המלווה הראשון למשכנתא יקבל את היתרה שחייבת, כלומר 200, 000 $. המלווה השני יקבל את כל מה שנותר, ובמקרה זה 10, 000 דולר. מכיוון שמשכנתא ראשונה היא תביעה ראשונית הנוהגת לעדיפות על פני תביעות משניות, משכנתא שנייה בדרך כלל מפקדת על ריביות גבוהות יותר מאשר משכנתא ראשונה.
