קבלת משכנתא לעומת תשלום מזומן עבור נכס השקעה: סקירה כללית
התרסקות הדיור כל ארגון מחדש של שוק המשכנתאות האמריקאי. חלק מהפיתוח כלל מגבלות הדוקות יותר על קבלת משכנתא, בשילוב של שפע בתים זמינים למכירה. זה, בתורו, אפשר לחלק מהמשקיעים לקנות נכסים שניים למטרות השקעה והשכרה.
ישנן שתי אסכולות עיקריות כאשר שוקלים השקעות בנדל"ן וכיצד ניגשים אליהם: האחד מאמין שחכמה יותר לשלם את כל המזומנים עבור בית שני, ואילו הצד השני גורס כי ממונפים על שנייה - או אפילו שלישית או רביעית רכוש - משתלם בהרבה. להלן המקרים של שניהם.
Takeaways מפתח
- משקיע ממונף יכול להפוך לרווח לא מבוטל עם שלושה או ארבעה נכסים בעוד שקונה מזומן עשוי להיות מוגבל. משקיעים במזומן יכולים לרכוש במהירות כשיש הזדמנות טובה ולא לחכות בתהליך המשכנתא. אם הם רוכשים נכסים עם משכנתא או מזומן, כל אחד מהם דורש סכום משמעותי של הכנסה פנויה.
קבלת משכנתא
דיון זה מכוסה באופן מקוון בכמה וכמה אתרי ובלוגים של חדשות פיננסיות קובעים כי מינוף הגיוני יותר בעת רכישת נכסי השקעה. לדוגמה, עלי בון מ- BiggerPockets.com טוען כי התשואות גבוהות יותר והסיכונים נמוכים יותר בעת מינוף השקעה מסוג זה. ההיגיון שעומד מאחורי זה הוא שאם הנכס עולה בערכו, המשקיע היה מניח פחות, אך יכול לקבל הרבה יותר מההון המקורי שלו.
לדוגמא, בואו נניח שתניח 15% על בית של 500, 000 $. ההשקעה הראשונית שלך תהיה אז 75, 000 $. שנתיים אחר כך, אם הבית הזה יעלה בערך ל 650, 000 $ אתה יכול למכור ולקבל הרבה יותר מ 75, 000 $ הראשוניים שלך. בתרחיש זה, ההשקעה העיקרית שלך בסך 75, 000 $ מוחזרת בתוספת 75, 000 $ נוספים. במקרה כזה, היית מסתכן הרבה פחות ממה שמשקיע קונה מזומנים היה במצב זה, ובכל זאת הרוויח לא מעט.
הכפל את הנוסחה והאסטרטגיה הזו על פני שלוש או ארבע נכסים, והמשקיע המוכשר יכול להפוך רווח לא מבוטל. למשקיע ממונף יש הזדמנות רבה יותר מאשר המקביל המקנה לו מזומנים בסיטואציות מסוג זה. רוכשי מזומנים לרוב ירכשו בית על הסף עם מרבית הכסף שיש להם להשקעה. לעומת זאת, משקיע ממונף יכול לגוון את הקצאת הכסף על פני מספר נכסים שונים, ובכך אולי להגדיל את שיעור התשואה שלו בטווח הרחוק.
הסיכונים במינוף
לקיחת כל סוג של השקעה יש סיכון מובנה - במיוחד כאשר מדובר בוודאות בשוק הדיור. בראש ובראשונה פיזור הכסף על פני נכסי השקעה הוא גישה שצריך לקחת בחשבון ברצינות רק על ידי משקיע מושכל. יש צורך בהבנה חדה של התנאים הכלכליים הנוכחיים, הבריאות הכללית של שוק הדיור בכלל והתחום אליו אתם קונים במיוחד.
אמנם ישנם כמה יתרונות בלקיחת הלוואה לרכישת נכס להשקעה, אך הדברים עלולים להשתבש. נניח שכל נכס להשכרה פוחת בחדות בערך. המשקיע הממונף חייב עכשיו הרבה יותר ממה שהוא או היא אי פעם הניחו. אם אתה טועה מעט בשוק באופן לא נכון, אתה יכול להפסיד באופן מאסיבי, במיוחד עם כמה נכסים בפורטפוליו שלך.
אמנם היתרון כאן הוא שהבנק בוודאי יפסיד יותר מכפי שתצליח, אך עלולה להיות השפעה קשה על ציון האשראי שלך. הפוטנציאל לתשואה משמעותית מושך רבים לסוג זה של אסטרטגיה, אך יש לגשת אליו תוך התחשבות ברורה בכל הסיכונים הכרוכים בכך. אסטרטגיה זו תידרש כמובן גם לעבור את תהליך המשכנתא - במקרים רבים, פעמים אחדות - וזה דבר נוסף שיש לקחת בחשבון.
תשלום מזומן עבור נכס השקעה
משקיעים במזומן יכולים לעקוב אחר כל תהליך בקשת המשכנתא ולהשקיע במהירות אם הם יראו הזדמנות, וזה מאוד יתרון. יתרון נוסף לתשלום מזומן עבור נכס מראש הוא שאתה לא צריך לשלם ריבית. אפילו עם שיעורי ריבית נמוכים כמו שהם עכשיו, זה תמיד יהיה יקר יותר בטווח הארוך לשלם כל סוג ריבית מאשר לא יהיה לו.
עבור משקיעים רבים שיש להם את הכספים, קניית נכסים במזומן הגיוני, במיוחד אם אתה מאמין שהשוק יגדל מאוד במהלך השנים הקרובות.
לדוגמא, נניח שאתה קונה בית בסכום של 400, 000 $ ותשב עליו עד שתראה שהרגע נכון למכור. אם צדקת בעניין גידול והבית מעריך בערך 500, 000 $, זהו רווח ישיר של 100, 000 $ למשקיע, מבלי שתצטרך לשקול לשלם את תשלומי הריבית בבנק או את הסכום ששילמת במשכנתא. החזקת הון של 100% בבית גם מקלה על המשקיע לקחת הלוואה נגדו בעתיד, במידה ויהיה צורך בכך. קניית בית על סף במזומן יכולה גם ליצור תזרים מזומנים מיידי עבור המשקיע.
משקיעים מסוימים נראים ליצור הכנסה נעה עם הנכסים שלהם, והסוג הנכון של שוכרים יכול לספק זאת.
קניית נדל"ן עם משכנתא או במזומן שניהם דורשים סכום נכבד של הכנסות מההשקעה הפנויה.
שיקולים מיוחדים: סיכוני תשלום מזומנים
לקשור את כל הנכסים שלך בהשקעה אחת הוא מסוכן ביותר. ייתכן שגישה זו לא תהיה האסטרטגיה הטובה ביותר עבור המשקיע שיש לו סכום מוגבל של כסף לשימוש בטווח הארוך.
בעוד בית יכול לעלות בערכו, הוא יכול לפחות באותה מהירות, והכסף שתפסיד יהיה על הסף. גיוון הוא אחת המצוות הבסיסיות של השקעה. קשירת רוב הנכסים בקבוצת נכסים אחת יכולה לספק הפסד מאסיבי. הכנסת מאות אלפי דולרים לסוג נכסים אחד קושר גם את הנזילות שלך עד שיש לך מוכר.
הבדלים עיקריים
שתי האסטרטגיות מציעות יתרונות, אך עבור סוגים שונים של משקיעים. דבר חשוב לציין הוא כי אחת מהאסטרטגיות דורשת כמות נכבדת של הכנסות מההשקעה הפנויה. אפילו קונים ממונפים אשר פזרו את השקעתם על פני מספר נכסים יצטרכו לקחת את הסיכון כי כל אותם נכסים יפוחתו. יתר על כן, בעת רכישת בית חדש במזומן, אל תשתמש בחיסכון לפרישה או בקופת החירום שלך.
עבור המשקיע שיש לו סכום גדול של כסף מוכן להשקעה, נטייה לסיכון היא זו שתניע באמת את כיוון ההחלטה כאן. ללא ספק עמדות ממונפות בנכסי השקעה יניבו ללא ספק תשואות גבוהות יותר, אך עבור המשקיע הפחות מעורב או יווני שעדיין מחפש הון ותשואה, רכישת מזומנים עשויה להיות האופציה הטובה יותר. (לקריאה קשורה ראו "האם לשלם את כל המזומנים עבור הבית הבא שלך?")
