מהי ארגון המשכנתאות הלאומי הממשלתי?
האגודה הלאומית למשכנתאות הממשלתית (המכונה בדרך כלל ג'יני מיי ומקוצרת ל- GNMA) היא תאגיד ממשלתי בארה"ב שמבטיח תשלום בזמן הקרן והריבית על ניירות ערך מגובים במשכנתא שהונפקו על ידי המלווים המאושרים של ג'יני מיי. הבטחה זו מאפשרת למלווים למשכנתא להשיג מחיר טוב יותר עבור הצעות אלה בשווקי ההון. ההכנסות המשופרות הללו, בתורן, מאפשרות למלווים להלוואות משכנתא נוספות, ובעלויות נמוכות יותר למימון.
אכן, המאמצים של ג'יני מיי משמשים להרחבת מאגר בעלי הבתים על ידי סיוע בעיקר להלוואות לבעלי בתים אשר באופן מסורתי הם בעלי ערך בשוק המשכנתאות. מרבית המשכנתאות המאוגדות כניירות ערך מגובים במשכנתא של ג'יני מיי מבוטחות על ידי מינהל השיכון הפדרלי (FHA), שבדרך כלל מבטח משכנתא לרוכשי בתים ראשונים ולווים בעלי הכנסה נמוכה. נהנים תכופים אחרים של ערבויות ג'יני מיי הם ניירות ערך הכוללים משכנתא שבוטחו על ידי מינהל הוותיקים (VA) ומינהל הדיור הכפרי (RHA).
הבנת ג'יני מיי
ג'יני מיי, כחלק ממשרד השיכון והפיתוח העירוני (HUD), הוקמה בשנת 1968 במטרה לקדם בעלות על הבית. זה היה הארגון הראשון שיצר והבטיח ניירות ערך מגובים במשכנתא בשנת 1970 והמשיך לגבות מכשירים אלה מאז.
מאז 1970 ג'יני מיי הבטיחה ניירות ערך מגובים במשכנתא כדי לסייע בפתיחת שוק המשכנתא לבית לעובדי בית ראשונים, לווים בעלי הכנסה נמוכה וקבוצות בעלות ערך נמוך יותר.
בכך, ג'יני מיי עומדת כמה צעדים מאחורי שוק המשכנתאות. היא לא מנפיקה מוכרת או קונה ניירות ערך מגובים במשכנתא, וגם אינה רוכשת הלוואות משכנתא. במקום זאת, מוסדות הלוואות פרטיים שאושרו על ידי ג'יני מיי מקורם של הלוואות זכאיות, מאגדים אותם בניירות ערך ומנפיקים ניירות ערך מגובים במשכנתא המובטחים על ידי ג'יני מיי.
באופן זה ג'יני מיי מבטיחה את התשלום הראשי של קרן וריבית ממנפיקים מאושרים (כגון בנקאים למשכנתאות, חיסכון והלוואות ובנקים מסחריים) של הלוואות זכאיות. משקיע בנייר ערך GNMA לא יידע מיהו המנפיק העומד בבסיס המשכנתאות, אלא רק שהביטחון מובטח על ידי ג'יני מיי, וכך מגובה על ידי אמונה מלאה ואשראי של ממשלת ארה"ב, ממש כמו המכשירים שהונפקו על ידי ג'יני מיי. USTreasury. ערבות GNMA פירושה שמשקיעים עם מניות בקרנות ג'יני מיי לעולם לא צריכים לדאוג מההשפעה של תשלומים מאוחרים או ברירות מחדל למשכנתא על ההשקעה שלהם: כאשר לווים למשכנתאות לא מצליחים לבצע תשלום, ג'יני מיי נכנסת לכבוד התשלומים שהוחמצו.
ג'יני מיי מול האחרים מיי ופרדי מק
בני דודיו של ג'יני מיי פרדי מאק, פאני מיי וסאלי מיי נבדלים מקרוב משפחתם בהיותם לא תאגידים בבעלות פדרלית אלא "ארגונים בחסות ממשלתית" (GSE), שהם תאגידים בעלי שכר פדרלי שהם בבעלות פרטית על ידי בעלי מניות.
ובמקום שג'יני מיי מבטיחה רק ניירות ערך הכוללים משכנתא המובטחת על ידי סוכנויות פדרליות, כמו ה- FHA ו- VA, קרוביה רשאים לגבות ניירות ערך שהמשכנתא שלהם אינה מבוטחת על ידי אותם גופים פדרליים. לפני מיי יש גם תיק משלה, המכונה בדרך כלל תיק שמור, המשקיע בניירות ערך מגובים במשכנתאות משלו ובמוסדות אחרים.
ה- GNMA הוא, לכאורה, גם מיי או מק היחיד המגובה ב"אמונה מלאה וקרדיט "של הממשלה הפדרלית. עם זאת, במחצית האחרונה של שנת 2008, במהלך משבר הדיור, פאני מיי ופרדי מאק השתלטו על ידי הממשלה באמצעות שמרנות של ועדת הכספים הפדרלית לדיור. שניהם הוגלו בערך של 187.4 מיליארד דולר, מה שהציל אותם מהתמוטטות. יש הטוענים כי החילוץ לגמרי מחק את ההבחנה של ג'יני מיי כסוכנות פדרלית היחידה שמבטיחה ניירות ערך במשכנתא הנהנים מההגנה הממשלתית מפני כישלון.
