מה המשמעות של מחצית החיים?
זמן מחצית חיים הוא מונח המשמש לתיאור תאריך עתידי בו מחצית מסך הקרן של נייר ערך מגובה משכנתא (MBS), או סוג אחר של חוב או אג"ח, ישולמו. אמנם ניתן להעריך מה יהיה אורך החיים המחצית, אך הוא אינו מוגדר כמשתני האבטחה או המשכנתא עשויה להשתנות.
Takeaways מפתח
- זמן מחצית החיים מייצג תאריך עתידי בו מחצית מסך הקרן של נייר ערך מגובה משכנתא (MBS), או סוג אחר של חוב או אג"ח, ישולמו. בנדל"ן, ככל שהריבית גבוהה יותר, כך ייקח בעל הבית להגיע לנקודת אמצע החזר המשכנתא. לאגרות חוב מחוץ לתחום המשכנתא, זמן מחצית החיים תלוי בפירעון באמצעות הפחתה או הפרשה לקרן שוקעת.
הבנת מחצית החיים
בנדל"ן, מחצית החיים מסמנת את נקודת אמצע החזר המשכנתא. עבור תואר שני במנהל עסקים, הלוואות דירה נמכרות על ידי המנפיק בנקים למיזם בחסות ממשלה (GSE) או לחברה פיננסית ואז התאגדו יחד ליצירת נייר ערך יחיד שניתן להשקיע בו; פירוש הדבר שחיי מחצית החיים מתרחשים כאשר משלמים מחצית מהקרן המצטברת של המשכנתאות הבסיסיות.
הזמן שנדרש להגיע למחצית החיים הוא תלוי בריבית. עם עליית ההלוואות, המשכורת תשתלם במהירות ככל שבעלי בתים יתמרצו לממן מחדש את המשכנתא בשיעורים זולים יותר. לעומת זאת, ככל שיעורי הריבית יעלו, אורך מחצית החיים יגדל ככל שלבעלי בתים ייקח זמן רב יותר לשלם את המשכנתא המוצעת בנכסיהם.
זמן מחצית חיים יכול לשמש גם לייצוג נקודת ההחזר של אמצע אגרות חוב או חובות אחרים. לאגרות חוב שנמצאות מחוץ לתחום המשכנתא יקבלו זמן מחצית חיים התלוי בפירעון באמצעות הפחתה או הפרשה לקרן שוקעת.
לדוגמא, לאגרות חוב של 25 שנה יש לפעמים הפרשה בה יש להחזיר 5% מקרן האג"ח לאחר חמש שנים מההנפקה. במקרה זה, אגרות החוב כוללות אורך חיים של חמש שנים, ומתווספות למספר השנים הנדרשות לפרוש מחצית ההנפקה. איגרות החוב, אם כן, יגיעו למחצית החיים שלה לאחר 15 שנה.
דוגמא למחצית החיים
מחצית החיים של המשכנתא היא נקודת אמצע ההחזר של הקרן ואינה כוללת תשלום ריבית. עם זאת, ככל שהאינטרס גבוה יותר, ייקח יותר זמן להגיע לנקודת הדרך של המנהל.
נניח, למשל, שאדם לוקח משכנתא ל -30, 000 דולר למשך 30 שנה לרכישת בית, עם ריבית של 5%. זה הופך את התשלום החודשי שלו לסביבות 500 $, שמתחיל בסכום גבוה של ריבית ויורד עם הזמן ככל שמשלמים יותר קרן.
בתרחיש זה ייקח יותר מ- 19 שנים לשלם את מחצית קרן המשכנתא, בגלל השפעות הריבית.
מחצית החיים של תואר שני במנהל עסקים
כפי שהדוגמה לעיל מראה, תאריך מחצית החיים של המשכנתא אמור להופיע בדרך כלל מאוחר יותר מנקודת האמצע הכרונולוגית של ההלוואה. עם זאת, בנסיבות מסוימות, רגע זה יכול להתעורר הרבה יותר מהר.
בארצות הברית תקופת המשכנתא הממוצעת היא 30 שנה, ובכל זאת אורך החיים הממוצע של תואר MBS הוא 12 שנים. למה? מכיוון שחלק מהמשכנתאות הארוזות להשקעות אלה משתלמות לפני לוח הזמנים. בכל פעם שבעל בית מבצע תשלום מראש הוא מאיץ את משך הזמן שלוקח להשקעות אלו להחזיר מחצית מהקרן למשכנתאות הבסיסיות.
בדרך כלל, תשלום טוב יותר מהצפוי הוא דבר טוב. זה לא המקרה לבעלי MBS. כאשר בעלי בתים מממנים מחדש, המשקיעים משלמים את הקרן להם הם חייבים, אך מחמיצים גם את שאר הריבית שעוד נבעה מהמשכנתא המקורית.
זה הופך את העבודה לחזות לאן שיעורי הריבית הולכים בסיסיים למשקיע ה- MBS. שיעורים קבועים צריכים להאריך את משך זמן ה- MBS ובהמשך את אורך חיי המחצית, ולהבטיח שיותר כסף יוחזר מההשקעה. עם זאת, העלייה בשיעורים אינה כל כך חיובית, מכיוון שלעתים קרובות הם מותירים את המשקיעים עם תשואות נמוכות ממה שהם יכלו להגיע למקום אחר.
