מהי הלוואה ביחס גבוה?
הלוואה ביחס גבוה היא הלוואה לפיה שווי ההלוואה גבוה יחסית לערך הנכס המשמש כבטוחה. הלוואות משכנתא שיש להן יחס הלוואות גבוה הן בעלות הלוואה המתקרבת ל 100% משווי הנכס. הלוואה ביחס גבוה עשויה להיות מאושרת עבור לווה שאינו מסוגל להפקיד מקדמה גדולה.
לגבי משכנתא, הלוואה ביחס גבוה פירושה בדרך כלל ששווי ההלוואה עולה על 80% מערך הנכס. החישוב נקרא יחס הלוואת ערך (LTV), שהוא הערכה של סיכון ההלוואות בהן משתמשים מוסדות פיננסיים לפני אישור משכנתא.
Takeaways מפתח
- הלוואה ביחס גבוה היא הלוואה לפיה שווי ההלוואה גבוה יחסית לערך הנכס המשמש כבטוחה. הלוואות משכנתא שיש להן יחס הלוואות גבוה הן בעלות הלוואה המתקרבת ל 100% משווי הנכס. הלוואה ביחס גבוה פירושה בדרך כלל ששווי ההלוואה עולה על 80% מערך הנכס. החישוב נקרא יחס הלוואה לערך (LTV).
הנוסחה להלוואת יחס גבוה באמצעות LTV
אף על פי שאין נוסחה ספציפית לחישוב הלוואה ביחס גבוה, על המשקיעים לחשב תחילה את יחס ההלוואה לערך במצבם כדי לקבוע אם ההלוואה חורגת מסף ה- 80% LTV.
Deen יחס הלוואה לערך = ערך נכס מוערך סכום משכנתא
כיצד לחשב הלוואה ביחס גבוה באמצעות LTV
- יחס ה- LTV מחושב על ידי חלוקת הסכום שהושאל בערך המוערך של הנכס. יש להכפיל את התוצאה מרובה בכדי לבטא אותו כאחוז. אם שווי ההלוואה לאחר התשלום המקדמה שלך עולה על 80% מה- LTV, ההלוואה נחשבת להלוואה ביחס גבוה.
מה אומר לך הלוואה ביחס גבוה?
המלווים וספקים פיננסיים משתמשים ביחס LTV כדי למדוד את רמת הסיכון הכרוכה בהלוואת משכנתא. אם לווה אינו יכול לבצע פירעון נמוך משמעותי וכתוצאה מכך, ערך ההלוואה מתקרב לערך השווי המוערך של הנכס, זה ייחשב כהלוואה ביחס גבוה. במילים אחרות, ככל שערך ההלוואה יתקרב ל 100% מערך הנכס, המלווים עשויים לשקול את ההלוואה מסוכנת מדי ולדחות את הבקשה.
המלווה נמצא בסכנת ברירת מחדל ללווה במיוחד אם ה- LTV גבוה מדי. יתכן והבנק לא יוכל למכור את הנכס בכיסוי סכום ההלוואה שניתנה ללווה שברירת המחדל. תרחיש כזה יכול להתרחש בקלות בירידה כלכלית כאשר בדרך כלל נכסי דיור יורדים בערכם. אם ההלוואה שניתנה ללווה עולה על שווי הנכס, אומרים שההלוואה היא מתחת למים. אם הלווה יחליף את המשכנתא, הבנק יפסיד כסף כשהוא ילך למכור את הנכס בשווי נמוך יותר מיתרת המשכנתא המצטיינת. בנקים עוקבים אחר רכבי הטרור הארצי במטרה למנוע הפסד כזה.
כתוצאה מכך, הלוואות הביתה ביחס הגבוה ביותר דורשות כיסוי ביטוחי כלשהו כדי להגן על המלווה. הביטוח נקרא ביטוח משכנתא פרטי (PMI), אשר הלווה יצטרך לרכוש בנפרד כדי להגן על המלווה.
היסטוריית הלוואות ביחס גבוה
עד שנות העשרים של המאה העשרים אנשים קנו בתים לא על ידי מעבר לבנק, אלא על ידי חסכון של כסף בעצמם עד אשר הספיקו לפחות לפיסת אדמה או אדמה עם בית עליו. ואז, יחד עם זאת, הגיעה חברת הבנייה וההלוואות, שתשאיל לאנשים את הכסף לרכוש בית ואז תצטרך להחזיר זאת בתשלומים לאורך שנים רבות. אפילו אז, הלוואות היו בדרך כלל עבור מחצית שווי הבית או פחות.
בסוף שנות העשרים של המאה הקודמת, בנקים הלוונו בהלוואות ביחס גבוה עד 80% מערך הבית. ביטוח משכנתא פרטי נוצר כדי להגן על הבנקים, אך כל מה שעבר בצד הדרך בשנות השלושים של המאה העשרים, כאשר אנשים חסרי עבודה חסרי עבודה הפסיקו לשלם, וגם הבנקים וחברות PMI עברו.
הקונגרס חוקק את חברת ההלוואות לבעלי בתים שהחלה להבטיח משכנתא ויחסים ששקעו ל -15%. מאוחר יותר, באמצעות מינהל השיכון הפדרלי וסוכנויות אחרות, צמצמו המקדמות לספרות הבודדות הנמוכות ואפילו 0% כדי לעודד בעלות על הבתים.
מערכת זו שגשגה עד לשנת 2007-2008 כאשר משבר המשכנתא של 2008 השתלט. העלייה החדה במשכנתאות בסיכון גבוה שנכנסה לברירת מחדל החל משנת 2007 תרמה למיתון הקשה ביותר מזה עשרות שנים. תנופת הדיור של אמצע שנות האלפיים - בשילוב עם ריביות נמוכות באותה תקופה - גרמה למלווים רבים להציע הלוואות בית לאנשים עם אשראי לקוי. לאחר שהתפוצצה בועת הנדל"ן, לווים רבים לא הצליחו לבצע תשלומים על המשכנתא הסאב-פריימית שלהם.
הלוואות יחס גבוה המוצעות
מינהל הדיור הפדרלי מציע תוכניות דרכם יכולים הלווים לקבל הלוואות FHA ביחס LTV של עד 96.5%. במילים אחרות, התוכנית דורשת פירעון מקדמה של 3.5%. עם זאת, התוכנית דורשת ציון אשראי מינימלי כדי לקבל אישור להלוואה ביחס גבוה. ישנן הצעות נוספות לפיהן מותר לקבל ציון אשראי נמוך יותר עם פירעון מקדמה של 10%.
כמו כן, הלוואות ה- FHA דורשות פרמיית ביטוח משכנתא (MIP). עם זאת, אתה יכול לממן מחדש ברגע שה- LTV ייפול מתחת ל -80% וההלוואה כבר לא נחשבת להלוואה ביחס גבוה, מה שתבטל את הביטוח.
דוגמה להלוואה ביחס גבוה
נניח שלווה מתכנן לקנות בית ויש לו שווי מוערך של 100, 000 $. הלווה מבצע מקדמה בסך 10, 000 דולר, והשאר 90, 000 $ יושאלו. התוצאה היא יחס הלוואה לערך של 90% או (90, 000 / 100, 000), אשר ייחשב כהלוואה ביחס גבוה.
ההבדל בין הלוואות ביחס גבוה להלוואות להון ביתי
הלוואה להון עצמי הינה הלוואה לתשלומי הון עצמי או משכנתא שנייה המאפשרת לבעלי בתים להלוות כנגד ההון שלהם במעונם. ההלוואה מבוססת על ההפרש בין ההון של בעל הבית לשווי השוק הנוכחי של הבית.
הלוואת הון ביתית מיועדת לאלו הלווים שכבר יש להם משכנתא, ושילמו חלק מיתרת המשכנתא, ולפיה שווי הנכס עולה על יתרת ההלוואה. במילים אחרות, הלוואת הון לבית מאפשרת לבעלי בתים ללוות על בסיס ההון בבית. לעומת זאת הלוואה ביחס גבוה יכולה להיות בעלת הלוואה שמתקרבת ל 100% משווי הנכס.
מגבלות השימוש בהלוואת יחס גבוה
הלוואות ביחס גבוה יכולות להיות בעלות ריבית גבוהה יותר, במיוחד אם הלווים בעלי ציון אשראי נמוך. ציון האשראי שלך הוא ערך מספרי המייצג את היכולת שלך להחזיר חוב ומראה למלווים כמה סיכון אתה עומד בפירעון. אם הציון שלך נמוך, הריבית שלך ככל הנראה תהיה גבוהה יותר.
