מהי בדיקה ביתית?
בדיקה ביתית היא בחינת מצבו של נכס מקרקעין. זה בדרך כלל מתרחש בקשר למכירת הנכס. מפקח בית מוסמך מעריך את מצב הנכס, כולל מערכות החימום והקירור שלו, אינסטלציה, עבודות חשמל, מים וביוב, כמו גם כמה בעיות שריפה ובטיחות. בנוסף, מפקח הבית יחפש ראיות לנזק לחרקים, מים או שריפה או כל נושא אחר שעלול להשפיע על שווי הנכס.
Takeaways מפתח
- בדיקת בית היא בחינת בטיחות הנכס ומצבו הנוכחי, מהיסוד לגג שלו וכולל מערכות שונות (חשמל, אינסטלציה ועוד). קונה מסדר ומשלם עבור בדיקת בית, ובהתאם לממצאיו - רשאי לבחור לעבור לסגירה, לנהל משא ומתן מחדש על מחיר המכירה, לבקש תיקונים או לבטל את חוזה המכירה. בדיקת בית אינה זהה להערכת שווי בית, אשר נדרש ומתוכנן על ידי המלווה כדי לקבוע את שווי הנכס עבור אשר קונה מחפש משכנתא. בעת הערכת נדל"ן לצרכי השקעה, בדיקת בית היא אחד ממספר המשתנים הנחשבים.
איך עובד פיקוח ביתי
רוכשי בתים פוטנציאליים לעתים קרובות שוכרים פקחי בתים כדי לחקור נכס ולספק להם דוח כתוב המפרט את מצבו של הנכס, כולל הערכה של תיקונים נחוצים או מומלצים, חששות תחזוקה וכל נושא אחר שיכול להיות יקר. מפקח הבית יעריך את המבנה הפיזי של הבית, מהיסוד עד הגג, כמו גם את מערכות הבית, תוך שהוא יוודא שהבית עומד בקוד.
בדיקה ביתית יכולה לספר לרוכש בית הרבה על בית שהוקם או קיים לאחרונה שיכול לחסוך להם כסף ועוגמת נפש. זה יכול לזהות תיקונים נחוצים או פיקוח על בונה ודרישות האחזקה. עבור המוכרים, בדיקה שנעשתה לפני הצגת ביתם לשוק יכולה להרשות להם את ההזדמנות לבצע תיקונים מבניים או לשדרג / להחליף מערכות שעשויות להגדיל את הסבירות למכירה.
מקרי הביקורת
בדרך כלל בדיקת בית נעשית לאחר שנחתם חוזה מכר או הסכם רכישה בין קונה למוכר. מסיבה זו, חשוב שהחוזה יכלול מקרה חירום (המכונה גם מגמה של "בדיקת נאותות"), המאפשר לקונה זמן למצוא מפקח, לתזמן ולבקר בבדיקה (אם תרצה בכך), לקבל את דוח הפקח., ולהחליט כיצד להמשיך על סמך המידע שהוא כולל.
בהתאם להערכת הדוח - שיכולה לכלול כל דבר, החל מפגמים חומריים העלולים להשפיע לרעה על ערך הבית וכלה בפגמים קוסמטיים, אשר אינם משפיעים על בטיחות או פונקציונליות - קונה רשאי להחליט להמשיך במכירה, לתזמן בדיקות נוספות, לשאת ולתת על המכירה מחדש מחיר עם בעל הבית (אם יש בעיות חמורות), בקש לבצע תיקונים מסוימים או לבטל את החוזה. אם הקונה מבקש תיקונים גדולים, הוא עשוי לבקש בדיקה מחודשת עם הפקח המקורי כדי לוודא שהבעיה המקורית שזוהתה נפתרה.
ניתן לבצע בדיקות נוספות לגבי אסבסט, עובש / טחב, טרמיטים, מזיקים, ראדון או עופרת, למשל, או לבדיקת קווי ביוב, ארובה או רכיבים מבניים אחרים.
פיקוח ביתי לעומת הערכה
אין להתבלבל בין בדיקת בית המתמקדת במצבו הנוכחי של הבית לבין הערכת בית, הקובעת את ערך הנכס. שניהם צעדים חשובים בתהליך שמוביל למכירה / קנייה של בית, אך הם נעשים מסיבות שונות.
הקונה מקים בדיקת בית ויכול להשתתף בה בכדי להתוודע למצב ובטיחות הבית ומערכותיו. הערכה, שמבוצעת על ידי שמאי מוסמך או מורשה, נדרשת ומתוכננת על ידי המלווה כאשר הקונה זקוק למשכנתא על מנת לרכוש בית; בדרך כלל הקונה אינו נוכח בשבילו. הערכה יכולה להשפיע על הסכום שקונה יכול לשאול, אך בדיקת בית לא תעשה זאת. השמאי משתמש בכמה שיטות הערכה, כולל מחירי בתים דומים, גודל ואיכות הבית, גודל המגרש ועוד, בעוד שהפקח בודק רק את מצב הבית.
פיקוח ביתי ושווי נדל"ן להשקעה
הערכת נדל"ן יכולה להיות תהליך מאתגר. התוצאה של בדיקת בית היא רק משתנה אחד בתהליך זה. השקעה בנדל"ן דומה להשקעה במניות. קיימות שתי מתודולוגיות בסיסיות: ערך מוחלט וערך יחסי. ניכוי הרווח התפעולי העתידי (NOI) העתידי של נכס בשיעור ההיוון המתאים דומה להערכת שווי תזרים מזומנים (DCF) למניות. שילוב מודל מכפיל ההכנסה ברוטו בנדל"ן ניתן להשוואה גם להערכות שווי יחסית עם מניות.
בשתי שיטות הערכת הנדל"ן, חשוב לבחור בשיעור היוון מתאים או בשיעור התשואה הנדרש של הנדל"ן. זה בניכוי הערכת שווי או פחת ערך.
