בגלל לחצי הביצועים הגוברים והולכים של מלווים למשכנתאות, חששות בשוק האשראי ומחלוקת סביב הלוואות הסאב-פריים, מספר הולך וגדל של מתווכי משכנתאות ומלווים טורפים נוהגים להטעות בכדי להגדיל את היקף ייצור ההלוואות. נוהגים אלה נעים משכנוע לווים לפעולה נגד השכל הישר ועד הונאות משכנתא או הונאה.
עצור הונאות במסלוליהם
הונאות אלה מתמקדות בדרך כלל באנשים שמנסים לממן מחדש את המשכנתא הקיימת, אם כי כמה הונאות נועדו לטרף את הלווים והמוכרים לראשונה. למרות שיש יותר מדי מכדי להתייחס לכולם, מתווה של כמה מהמלכודות הנפוצות יותר יכול לעזור לך לזהות פרקטיקות שיש להיות מודעים להן כשאתה מתמודד עם שוק ההלוואות. בנוסף להבנת פרקטיקות אלה, ישנן מספר דרכים בהן לווים ומוכרים יכולים לבודד עצמם מפרקטיקות טורפות ולהפחית את הסיכון להיעשות על ידי אחת מאותן הונאות.
הלוואות בלתי הוגנות מוסדות פיננסיים המבצעים מעשים הנחשבים בלתי הוגנים כלפי הלווים אינם חדשים בשוק המשכנתאות. חוקים שונים, כמו חוק שוויון הזדמנויות אשראי, חוק דיור הוגן, חוק דיווח אשראי הוגן, חוק האמת בהלוואות, חוק הליכי הסדר מקרקעין, חוק הבעלות על הבעלות והגנת הון וחוק נציבות הסחר הפדרלית, לציין כמה וכמה, נחקקו כדי להגן על הצרכנים. מעשים אלה מאפשרים לצרכנים לבצע בחירות מושכלות, לקדם תחרות בין המלווים ולמקסם את היתרונות של המסחר.
יחד עם תקנה זו נמצאים הגופים המיישמים אותם, כמו למשל נציבות הסחר הפדראלית (FTC), החושפת ואוכפת חקיקה האוסרת מעשים או נהלים לא הוגנים או מתעתעים בהלוואות משכנתא או בהן. החדשות התמלאו במקרים רבים בעלי פרופיל גבוה של מלווים המפרסמים הלוואות שאינן מפחתות כזולות, משכנעים את הלווים להשתמש בהלוואות הון ביתיות לטווח הארוך כדי לפרוע את החובות לטווח הקצר, או לא מצליחים ליידע את הלווים על המורכבויות הניתנות להתאמה. משכנתא משוערת (ARMs) ותמחור מבוא אחר.
במפץ דיור, המלווים הטורפים משתמשים בהונאה כדי להשיג נתח גדול יותר מצנרת המשכנתא. לעומת זאת, במשבר אשראי, נהגים לא הגונים משמשים לעקיפת הנחיות חיתום מחמירות יותר. זה מאפשר למלווים מיועדים כמה שיותר הון למשכנתא, כך שהיא לא מניבה תשואות לא מספקות על ידי הישארות במזומן.
אך אפילו מכיוון שמלווים עשויים לנהוג בפעולות הנחשבות בלתי הוגנות, הלווים אינם לגמרי חסרי אשם. לווים צריכים להיות מסוגלים לבודד עצמם מפרקטיקות אלה על ידי בדיקת מבנה ההלוואות המוצעות וחלק מהטקטיקות המופעלות הללו.
הונאות המתמקדות בלווים חלק גדול מפעילות ההונאה מתמקדת באנשים שכבר בנו הון עצמי בבתיהם ויש להם הון לגישה. זה נכון במיוחד לאנשים שמוצאים את עצמם בקושי כלכלי והם נואשים למצוא שיטה להקל על חובותיהם לטווח הקצר, כמו כרטיסי אשראי וקווי אשראי. הטריקים המתמקדים בלווים ראשונים בדרך כלל סובבים סביב הצגת סוגים מסוימים של הלוואות מבלי לגלות את כל העובדות. במקרים אחרים, טקטיקות אלה כוללות הבטחות שאינן נשמרות בפועל. כמה מהטריקים הנפוצים ביותר שמשוחקים על הלווים האלה הם:
פיתיון וסוויץ ', פיתיון וזכור, והיגוי הלוואות פיתיון ומתג, הנפוץ גם בחנויות קמעונאיות, מתייחס כאשר חברת משכנתאות מפרסמת הלוואה בתנאים שנראים טובים מכדי להיות אמיתיים ואז, כאשר לווה מנסה להשיג ההלוואה מגלה שהיא אינה זמינה. במקום זאת מוצעת ללווה הלוואה נוספת בתנאים נחותים.
פיתיון וזכור מתייחס למלווה ששוכח מטעה דמי הלוואה או תנאי הלוואה משמעותיים אחרים עד שהלווה רחוק מדי בתהליך לסגת, ובסופו של דבר הלוואה יקרה או בעיה. טקטיקה נוספת היא להבטיח שיעור קבוע לתקופה שנקבעה מראש אך מאוחר יותר לא מצליחים לספק זאת. לווים צריכים להיזהר גם ממלווים שמנסים לשכנע את הלווים להניף את הריבית ולקחת סיכון בריבית בזמן שההלוואה נמצאת בייצור.
היגוי הלוואות מתייחס כאשר מלווה טורף או מתווך משכנתא מודיע ללווה מוסמך שהוא אינו יכול להיות זכאי להלוואה מסוימת בגלל הכנסה, אשראי או שלל גורמים אחרים (או שעל ידי כך עלול להפר את חוקי ההלוואות ההוגנות) ו באותה תקופה מנווט את הלווה להלוואות אחרות המשתלמות יותר עבור המלווה.
צבא, הלוואות ריבית בלבד והלוואות להפחתה שלילית משכנתא בריבית מתכווננת אינן הלוואות בלתי חוקיות. עם זאת, בעת מכירת ARMs, המלווים חייבים ליידע את הלווים על כמה שיעור ההלוואה יכול להתאים בעתיד. הלווים חייבים להיות מודעים למה שהם מוותרים בעתיד על מנת לקבל את מה שיכול להיחשב כמחיר היכרות נהדר כיום.
זה נכון גם לגבי הלוואות בריבית בלבד, שהן למעשה ARM שאינן דורשות תשלום קרן כלשהו במהלך תקופת ההיכרות של ההלוואה. למרות שהלווים חוסכים במהלך התקופה הראשונית, הם עשויים לחייב את אותו הסכום שהם עשו כאשר במקור לקחו את ההלוואה.
הלוואות להפחתה שלילית (המכונות לעיתים "1% משכנתא") אינן חוקיות ברוב המדינות. הלוואות אלו מתפרסמות בדרך כלל כמאפשרות ללווים להלוות יותר מ- 100% מערך בתיהם. אין להתבלבל בין סוג זה של הלוואה לבין הלוואת גמילה (הלוואה בה מושקעים התמורה מחדש בנכס), בה המלווים מאפשרים הלוואה גדולה מערך הנכס אם ההון הנוסף משמש כדי לשפר את הנכס ולהגדיל את שוויו.. בהלוואה להפחתה שלילית, הלווה נדרש לשלם פחות מהסכום המגיע בכל חודש; היתרה מועברת למנהל, ובסופו של דבר מתבצעת כ"תשלום בלון ". המלווים הטורפים עדיין מסתדרים במכירת הלוואות אלה ללווים לא-מודעים עם סיכון מועט לתביעה.
מימון כספי החזר כספי, הלוואת כספים קשה וחיסול הון . נוהגי הלוואות אלה מכוונים לאנשים עם הון עצמי בבתיהם, אשר בדרך כלל נקלעים לבעיות כלכליות. למרות שמימון מחדש של מזומן עשוי להיות הגיוני בנסיבות הקשות ביותר, ברוב המקרים הוא מפרסם לאנשים שהשקיעו יתר על המידה בחובות לטווח הקצר. מכירת אפשרויות מימון מחדש או קווי הון המאפשרים לבעלים לגשת לחלק מההון בבתיהם על ידי סחר בחובות לטווח ארוך בכיסוי אשראי לטווח קצר. ניתן לשטות בקלות בלווים לקחת הלוואות אלה מכיוון שהעלויות החודשיות החדשות כל כך קטנות מההוצאה החודשית של כל כרטיסי האשראי, הלוואות רכב, אשראי קמעונאי וחובות לטווח קצר אחר אשר לווים רבים אינם מבינים, על אף העלויות ו עמלות לביצוע ההלוואה, שעל ידי הארכת התשלומים (עד 30 שנה) עלות המימון בפועל גדולה בהרבה מחובותיהם המקוריים.
מתי (ומתי לא) לממן מחדש את המשכנתא
מלווים בכספים קשים מספקים הלוואות עד אחוז שולי מערך הערך (יחס הלוואה לערך של עד 50%), מכיוון שהכוונה שלהם היא לחלט את הנכס. הם מוצאים כל סיבה ומהרים לחלטל, מכסים את ההון של הלווה כרווח. כל מי שנמצא בקושי כלכלי או המבקש לממן חלק קטן מערכו של הבית לגישה להון צריך להיות סלקטיבי מאוד בבחירת המלווה.
הפשטת הון, או עזרה בפנטום, מתרחשת כאשר לווה העומד בקושי כלכלי מוצע עזרה בלתי רצויה, מה שמוביל אז לעלויות משמעותיות וללא עזרה לשירותים שהלווה יכול היה לבצע ללא העזרה. כך זה עובד במקרים הגרועים ביותר: מישהו זוכה לביטחון הלווה ויש לו הלווה באופן זמני להעביר את הכותרת במסווה של לסייע ללווה להעפיל להלוואה או למכור את הבית בזול ואז להשכיר אותו באפשרות רכישה חוזרת של חוזה שכירות. הבעיה היא ההעברה חזרה לבעלים המקורי - אם זה לא קורה, הבעלים מאבד את הבעלות על הבית. במקרים בהם חבות המשכנתא מועברת במלואה, הבעלים המקורי יכול לאבד את הבית ועדיין להמשיך לחייב על המשכנתא המקורית.
הונאות שהתמקדו בבעלים ומוכרים מספר הונאות המתמקדות בבעלי בתים נעים בין לשכנע אותם לביצוע תיקונים לא נחוצים או לקויים בבתיהם ועד ביצוע הונאה.
הונאות שיפוץ בית בהונאות אלה, האדם הלא מעורר חשד דורש סוג כלשהו של עבודות תיקון בית גדולות או רוצה לבצע פרויקט שיקום גדול. "קבלן" מבקש ומשכנע את בעל הבית לתת לקבלן לבצע את העבודה ולספק מימון. המימון, לרוב נעשה בתנאים לא טובים אך בסכום השווה או גדול ממה שהפרויקט דורש, הושלם ונמכר למלווה טורף. העבודות המרושלות והיקרות לרוב מסתיימות ממש לפני תקופת החילול הרגילה של שלושה ימים לפני שניתן "להחזיר" את ההלוואה למלווה. הלווה אינו מממש את העבודה הנחותה עד ששולם עבורו ומאוחר מדי לעשות דבר בקשר להלוואה הנחותה.
Dump של מיליון דולר בהונאה זו, האמן החוזר, המשתמש בזיהוי כוזב, מסכים לקנות בית ממוכר מוכן בהסכמה של טובה קטנה. הקונה מגלה כי הוא או היא זקוקים למשכנתא גדולה יותר מכפי שהוא או היא יכולים להיות כשירים במחיר השוק הקיים. לכן, מתוך אמונה כי הקונה מתכנן לשדרג את הנכס, הבעלים מסכים לרשום מחדש את הבית בכפולה כלשהי מהערך המקורי כך שהקונה יוכל לקבל משכנתא גדולה יותר. העסקה מתבצעת, המוכר שילם במחיר המקורי, וכלי האמן מכניס את הכסף ליתר. הבית בדרך כלל נכנס לעיקול והבעלים המקורי נמצא בסיכון להיות מורשע בהונאה - והמוכר אינו מקבל דבר יותר מאשר אם מכר את הבית לטובת פוטנציאל לגיטימי.
רשימת ההונאות הללו נמשכת ונמשכת. בכולם, הסימן הבלתי מודע מקבל הבטחה לרווח יוצא דופן מבחינת התמורה או במקרים מסוימים, רק בתנאי הלוואה. כמו ברוב המקרים האלה, אם זה נראה טוב מכדי להיות אמיתי, זה כנראה כך.
לבודד את עצמך מפני הונאות משכנתא הדרך הטובה ביותר להפחית את הסיכון להיבנות על ידי כל הונאה היא להיות בקיא בשיטות מתעתעות ולבצע מחקר על כל מי שאתה מצפה לעשות איתו עסקים. באשר למימון הונאות, הכללים הכללים הבאים הם:
- לעולם אל תחתום על כל מסמך חוזי ללא ביקורת משפטית. לעולם אין לבצע העברת בעלות מבלי לשחרר גם כל משכנתא או חבות כספית.
עריכת חריצות מוגדלת מוצדקת בקשיים כלכליים או במהלך איום העיקול. למלווים וטורפים טורפים יש יכולת להצביע על מי שמתמרן או פגיע בקלות בגלל מצב קשה. בנוסף לשים עין חשדנית בכל הבטחה או הצעה שנראית טוב מדי, עליכם להיזהר גם מכל מי שמתעלם או יתמקד בהצעת פתרונות לבעיות אשראי או משכנתא. ראשית יש לראות בזהירות הצעות או שיחות טלפון, וכל מי שאינו מקבל תשובה "לא" ראשונית להצעתו צריך להידחות.
