מה זה בועת דיור?
בועת דיור, או בועת נדל"ן, היא מהלך של מחירי הדיור המוזנים על ידי ביקוש, ספקולציות והוצאות נוהגות עד כדי קריסה. בועות דיור בדרך כלל מתחילות בעלייה בביקוש, לנוכח ההיצע המצומצם, שלוקח זמן רב יותר לחדש ולהגדיל. ספקולנטים שופכים כסף לשוק, מה שמגביר את הביקוש. בשלב מסוים הביקוש פוחת או מתייצב בעת ובעונה אחת עולה ההיצע, וכתוצאה מכך ירידת מחירים חדה - והבועה מתפרצת.
הבנת בועת דיור
בועת דיור היא אירוע זמני, אך היא יכולה להימשך שנים. בדרך כלל זה מונע על ידי משהו שהוא מחוץ לנורמה כמו ביקוש, ספקולציות, רמות השקעה גבוהות, או עודף נזילות - כל אלה יכולים לגרום למחירי הדירות להפוך לא בר קיימא. זה מוביל לעלייה בביקוש לעומת היצע. לפי קרן המטבע הבינלאומית, קרן המטבע הבינלאומית, בועות דיור עשויות להיות פחות תכופות מבועות המניות, אך הן נוטות להימשך כפליים.
בועות דיור לא רק גורמות להתרסקות נדל"ן משמעותית, אלא גם משפיעות באופן משמעותי על אנשים מכל השכבות, השכונות והכלכלה הכללית. הם יכולים להכריח אנשים לחפש דרכים לפרוע את המשכנתא שלהם באמצעות תוכניות שונות או שהם עלולים לגרום להם לחפור בחשבונות הפרישה כדי להרשות לעצמם לגור בבתיהם. בועות דיור היו אחת הסיבות העיקריות לכך שאנשים בסופו של דבר מאבדים את חסכונותיהם.
Takeaways מפתח
- בועת דיור הייתה מצב מתמשך אך זמני של מחירים מוערכים יתר וספקולציות משתוללות בשווקי דיור. ארה"ב חוותה בועת דיור משמעותית בשנות האלפיים שנגרמה כתוצאה מזרימת כסף לשווקי דיור, תנאי הלוואות רופפים ומדיניות ממשלתית לקידום בית- בעלות. בועת דיור, כמו כל בועה אחרת, היא אירוע זמני ויש לה פוטנציאל לקרות בכל עת שתנאי השוק מאפשרים זאת.
מה גורם לבועת דיור?
באופן מסורתי, שוקי הדיור אינם מועדים לבועות כמו שווקים פיננסיים אחרים בגלל העסקה הגדולה ועלויות הובלה הכרוכות בבעלות על בית. עם זאת, עלייה מהירה בהיצע האשראי המובילה לשילוב של ריביות נמוכות מאוד והתרופפות תקני חיתום אשראי יכולה להביא את הלווים לשוק ולביקוש הדלק. עליית הריבית והידוק תקני האשראי יכולים להפחית את הביקושים, ולגרום לבועת הדיור להתפרץ.
אמצע 2000 בועת הדיור בארה"ב
בועת הדיור הידועה לשמצה בארה"ב באמצע שנות האלפיים הייתה חלקית תוצאה של בועה נוספת, זו בענף הטכנולוגיה. זה היה קשור ישירות, ומה שחלק מחשיב את הגורם לכך, למשבר הכלכלי של 2007-2008.
במהלך בועת הדוטקום בסוף שנות התשעים, חברות טכנולוגיה חדשות רבות הציעו את המניות המשותפות שלהן למחירים גבוהים במיוחד בפרק זמן קצר יחסית. אפילו חברות שהיו מעט יותר מסטארט-אפים שטרם הניבו רווחים בפועל הוצעו להון שוק גדול על ידי ספקולנטים שניסו להרוויח רווח מהיר. בשנת 2000 נאסד"ק הגיע לשיא, וכשבועת הטכנולוגיה התפוצצה, רבים מהמניות שטסו העבר גבוהות לשעבר התרסקו לרמות מחירים דרסטיות נמוכות יותר.
כאשר משקיעים נטשו את שוק המניות בעקבות בועת הדוטקום והתפוצצות שוק המניות לאחר מכן, הם העבירו את כספם לנדל"ן. במקביל, הפדרל ריזרב האמריקני הוריד את הריבית והושיט אותם כדי להילחם במיתון הקל שבא אחרי חזה הטכנולוגיה, כמו גם כדי להקל על חוסר הוודאות בעקבות הפיגוע במרכז הסחר העולמי ב- 9/11/2001.
שיטפון זה של כסף ואשראי נפגש עם מדיניות ממשלתית שונות שנועדו לעודד בעלות בתים ושלל חידושים בשוק הפיננסי שהגדילו את הנזילות בנכסים הקשורים בנדל"ן. מחירי הדירות עלו, ויותר ויותר אנשים נכנסו לעסקים של קנייה ומכירה של בתים.
במהלך שש השנים הבאות, המאניה על בעלי בתים עלתה לרמות מדאיגות ככל שהריבית צנחה ודרישות ההלוואות המחמירות נותרו כמעט מלבד. ההערכה היא כי 56 אחוזים מרכישות הבית בתקופה זו נעשו על ידי אנשים שלא היו יכולים להרשות לעצמם אותם תחת דרישות הלוואה רגילות. האנשים האלה נקראו לווים מתת פריים. הרוב המכריע של ההלוואות היו משכנתא בריבית מתכווננת עם שיעורי התחלה נמוכים ואיפוס מתוכנן למשך שלוש עד חמש שנים.
בדומה לבועת הטכנולוגיה, בועת הדיור התאפיינה בעלייה ראשונית של מחירי הדירות בשל היסודות, אך ככל שנמשך שוק השור בדיור, משקיעים רבים החלו לקנות בתים כהשקעות ספקולטיביות.
עידוד הממשלה לבעלות בתים רחבה גרם לבנקים להוריד את שיעורי דרישות ההלוואות שלהם, מה שגרם לטירוף של קניית בתים שהעלה את המחירים בשיעור של 50 עד 100 אחוזים, תלוי באזור המדינה. התזזית הקניית הבית גררה ספקולנטים שהחלו להחליף בתים בעשרות אלפי דולרים ברווחים תוך פחות משבועיים.
באותה תקופה החל שוק המניות להתאושש, ובשנת 2006 הריבית התחילה להתקתק כלפי מעלה. משכנתא בריבית מתכווננת החלה להתאפס בשיעורים גבוהים יותר ככל שהסימנים להאטת המשק עלו בשנת 2007. עם מחירי הדירות שהתרוממו ברמות גבוהות, פרמיית הסיכון הייתה גבוהה מדי למשקיעים, שהפסיקו לקנות בתים. כאשר התברר לרוכשי הדירות כי ערכי הבתים יכולים למעשה לרדת, מחירי הדירות החלו לצלול, מה שהביא למכירה עצומה בניירות ערך המגובים במשכנתא. מחירי הדיור ירדו בסופו של דבר ביותר מ- 40 אחוזים באזורים מסוימים במדינה, וברירות המחדל למשכנתא המונית יובילו למיליוני עיקולים במהלך השנים הקרובות.
