תוכן העניינים
- מהי משכנתא?
- שישה סוגים עיקריים של משכנתא
- משכנתא בריבית קבועה
- משכנתא בריבית מתכווננת
- תוכניות סיוע לראשונה
- משכנתא לקונים לראשונה
- בשורה התחתונה
אלא אם כן תוכלו לקנות את הבית כולו במזומן, מציאת הנכס הנכון היא רק מחצית הקרב. החצי השני הוא בחירת סוג המשכנתא הטוב ביותר. מכיוון שסביר להניח שתפרע את המשכנתא לאורך תקופה ארוכה, חשוב למצוא הלוואה העונה על צרכיך ותקציבך. כשאתה לווה כסף ממלווה, אתה עושה הסכם חוקי להחזר ההלוואה בפרק זמן מוגדר - בריבית.
Takeaways מפתח
- שני החלקים העיקריים של המשכנתא הם קרן, שהיא סכום ההלוואה, והריבית שגובה על אותו קרן. ממשלת ארה"ב אינה מתפקדת כמלווה למשכנתא, אך היא מבטיחה סוגים מסוימים של הלוואות משכנתא. ששת הסוגים העיקריים של המשכנתא היא מבוטחת, מבוטחת על ידי מנהל השיכון הפדראלי, מחלקת הביטוח הוותיק האמריקנית ומבוטחת משרד החקלאות האמריקני.
מהי משכנתא?
ישנם שני מרכיבים לתשלום המשכנתא שלך: קרן וריבית. המנהל מתייחס לסכום ההלוואה. ריבית היא סכום נוסף (המחושב כאחוז מהקרן) שמלווים מחייבים אתכם בגין הזכות ללוות כסף שתחזירו לאורך זמן. במהלך תקופת המשכנתא שלך אתה משלם בתשלומים חודשיים על פי לוח הזמנים להפחתה שקבע המלווה.
גורם נוסף המעורב בתמחור משכנתא הוא שיעור האחוזים השנתי (אפריל), המעריך את העלות הכוללת של הלוואה. אפריל כולל את הריבית ודמי הלוואה אחרים.
ששת סוגי המשכנתאות העיקריים
לא כל מוצרי המשכנתא נוצרים שווים. לחלקם הנחיות מחמירות יותר מאחרות. חלק מהמלווים עשויים לדרוש מקדמה של 20%, בעוד שאחרים דורשים לפחות 3% ממחיר הרכישה של הבית. כדי להיות זכאי לסוגים מסוימים של הלוואות, אתה זקוק לאשראי בתולי. אחרים מכוונים ללווים בעלי אשראי פחות מכוכב. ממשלת ארה"ב אינה מלווה, אך היא מבטיחה סוגים מסוימים של הלוואות העומדות בדרישות הזכאות המחמירות עבור הכנסות, גבולות הלוואות ואזורים גיאוגרפיים. להלן פירוט הלוואות משכנתא אפשריות שונות.
פאני מיי ופרדי מק הם שני ארגונים בחסות ממשלה שקונים ומוכרים את מרבית המשכנתאות המקובלות בארצות הברית
משכנתא קונבנציונלית
הלוואה קונבנציונאלית היא הלוואה שאינה מגובה על ידי הממשלה הפדרלית. לווים עם אשראי טוב, תעסוקה יציבה והיסטוריה של הכנסה, ויכולת לבצע מקדמה של 3% יכולים בדרך כלל להעפיל להלוואה קונבנציונאלית המגובה על ידי פאני מיי או פרדי מק, שני ארגונים בחסות ממשלתית שקונים ומוכרים את רוב המשכנתאות המקובלות במדינה. ארצות הברית. כדי להימנע מצריכת ביטוח משכנתא פרטי (PMI). בדרך כלל הלווים צריכים לבצע מקדמה של 20%. חלק מהמלווים מציעים גם הלוואות קונבנציונאליות עם דרישות מקדמות נמוכות וללא ביטוח משכנתא פרטי (PMI).
ביצוע הלוואות משכנתא
הלוואות תואמות מחויבות למגבלות הלוואות מרביות שנקבעו על ידי הממשלה הפדרלית. גבולות אלה משתנים לפי אזור גיאוגרפי. לשנת 2019 קבעה סוכנות הכספים הפדרלית לדיור את גבול ההלוואות התואם את בסיס ההלוואות על 484, 350 דולר לנכסים יחידים. עם זאת, FHFA קובעת מגבלת הלוואה מקסימלית גבוהה יותר של 726, 525 דולר (150% ממגבלת הבסיס) באזורים מסוימים במדינה (חשבו למשל על ניו יורק העיר או סן פרנסיסקו). הסיבה לכך היא שמחירי הדירות באזורים אלה בעלויות גבוהות חורגים ממגבלת ההלוואות הבסיסית בשיעור של 115% או יותר.
484, 350 דולר או 726, 525 דולר
מגבלת הלוואת המשכנתא המתאימה לנכס יחידה אחת בשנת 2019, תלוי במיקום.
הלוואות משכנתא שאינן עולות בקנה אחד
בדרך כלל לא ניתן למכור או לרכוש הלוואות שאינן עומדות בקנה אחד על ידי פאני מיי ופרדי מק, בגלל סכום ההלוואה או הנחיות החיתום. הלוואות ג'מבו הן הסוג הנפוץ ביותר של הלוואות שאינן עומדות בקנה אחד. הם נקראים "ג'מבו" מכיוון שסכומי ההלוואה בדרך כלל חורגים ממגבלות ההלוואות. הלוואות מסוג זה הן מסוכנות למלווה, כך שלווים חייבים בדרך כלל להציג יתרות מזומנים גדולות יותר, לבצע מקדמה של 10% עד 20% (או יותר) ויש להם אשראי חזק.
הלוואות FHA מבוטחות ממשלתיות
קונים בעלי הכנסה נמוכה עד בינונית הרוכשים בית בפעם הראשונה בדרך כלל פונים להלוואות שבוטחו על ידי מינהל הדיור הפדרלי כאשר הם אינם יכולים להעפיל להלוואה קונבנציונאלית. לווים יכולים להכניס עד 3.5% ממחיר הרכישה של הבית. להלוואות FHA יש דרישות ניקוד אשראי רגועות יותר בהשוואה להלוואות רגילות. עם זאת, ה- FHA אינו מלווה כסף ישירות; היא מבטיחה הלוואות על ידי המלווים שאושרו על ידי FHA. חיסרון אחד בהלוואות FHA: כל הלווים משלמים פרמיית ביטוח משכנתא מקדמה ושנתית - סוג ביטוח משכנתא המגן על המלווה מפני ברירת המחדל של הלווה - למשך כל חיי ההלוואה.
הלוואות FHA הן הטובות ביותר עבור לווים בעלי הכנסה נמוכה-בינונית שאינם יכולים להיות זכאים למוצר הלוואות קונבנציונאלי או לכל מי שאינו יכול להרשות לעצמו מקדמה משמעותית. הלוואות FHA מאפשרות ציון FICO נמוך עד 500 כדי להיות זכאי לתשלום מקדמה של 10% - ונמוך כמו 580 כדי להיות זכאי לתשלום מקדמה של 3.5%.
המחלקה לענייני וותיקים של ארה"ב מחייבת משכנתא לחברי שירות מוסמכים שאינם דורשים מקדמה.
הלוואות מבוטחות ממשלת VA
המחלקה לענייני וותיקים של ארה"ב מבטיחה הלוואות לרכישת בתים לחברי שירות צבאי מוסמכים, ותיקים ובני זוגם. לווים יכולים לממן 100% מסכום ההלוואה ללא מקדמה נדרשת. יתרונות אחרים כוללים מכסה על עלויות סגירה (שעשויה לשלם על ידי המוכר), ללא עמלות מתווך וללא MIP. הלוואות VA דורשות "דמי מימון", אחוז מסכום ההלוואה שעוזר לקזז את העלות לנישומים. דמי המימון משתנים בהתאם לקטגוריית השירות הצבאי ולסכום ההלוואה שלך. חברי השירות הבאים אינם צריכים לשלם את דמי המימון:
- ותיקים המקבלים גמלאות VA בגין נכות הקשורה לשירות וטרינים שהיו זכאים לפיצוי VA בגין נכות הקשורה לשירות אם הם לא יקבלו פנסיה או שכר עבודה פעיל בני זוג לשרוד מוותיקים שמתו בשירות או מנכות הקשורה לשירות.
הלוואות VA טובות ביותר לאנשי צבא פעילים זכאים או לוותיקים ולבני זוגם שרוצים תנאים תחרותיים ביותר ומוצר משכנתא המותאם לצרכיהם הכספיים.
הלוואות USDA מבוטחות על ידי הממשלה
משרד החקלאות האמריקני מבטיח הלוואות שיסייעו לאפשר בעלות בתים לרוכשי הכנסה נמוכה באזורים כפריים בפריסה ארצית. הלוואות אלה אינן דורשות כסף נמוך עד למלווים מוסמכים - כל עוד הנכסים עומדים בכללי הזכאות של USDA.
הלוואות USDA הן הטובות ביותר עבור רוכשי דירות באזורים כפריים זכאים שיש להם הכנסות נמוכות יותר, מעט כסף נחסך למקדמה, ואינם יכולים להעפיל למוצר הלוואות קונבנציונאלי.
הלוואות בריבית קבועה הן הטובות ביותר עבור אנשים שמתכננים לגור בביתם במשך זמן רב.
משכנתא בריבית קבועה
תנאי המשכנתא, כולל משך ההחזר, הם גורם מפתח באופן בו המלווה מתמחר את ההלוואה שלך ואת הריבית שלך. הלוואות בריבית קבועה הן איך הן נשמעות: ריבית קבועה למשך חיי ההלוואה, בדרך כלל בין 10 ל -30 שנה. אם אתה רוצה לשלם את הבית שלך מהר יותר ויכול להרשות לעצמך תשלום חודשי גבוה יותר, הלוואה לזמן קצוב לטווח קצר יותר (נניח 15 או 20 שנה) עוזרת לך להתנער מתשלומי זמן וריבית. תוכלו גם לבנות הון עצמי בבית הרבה יותר מהר.
בחירה במשכנתא קצרה יותר לזמן קבוע פירושה שהתשלומים החודשיים יהיו גבוהים יותר מאשר בהלוואה לזמן ארוך יותר. כווץ את המספרים כדי להבטיח שהתקציב שלך יכול להתמודד עם התשלומים הגבוהים יותר. יתכן שתרצה להצטרף ליעדים אחרים, כמו חסכון לפרישה או קופת חירום.
הלוואות בריבית קבועה הן אידיאליות עבור קונים שמתכננים להישאר שנים רבות. הלוואה קבועה של 30 שנה עשויה לתת לך מקום להתנודד כדי לענות על צרכים פיננסיים אחרים. עם זאת, אם יש לך תיאבון לקצת סיכון והמשאבים והמשמעת לשלם לך את המשכנתא מהר יותר, הלוואה קבועה למשך 15 שנים יכולה לחסוך לך ריבית משמעותית ולצמצם את תקופת ההחזר שלך לחצי.
משכנתא בריבית מתכווננת מסוכנת יותר משיעור קבוע אך יכולה להיות הגיונית אם אתם מתכננים למכור את הבית או לממן מחדש את המשכנתא בטווח הקרוב.
משכנתא בריבית מתכווננת
משכנתא בריבית מתכווננת (ARM) היא בעלת שיעור קבוע לתקופה ראשונית של שלוש עד 10 שנים, אך לאחר תקופה זו פג התעריף משתנה עם תנאי השוק. הלוואות אלה יכולות להיות מסוכנות אם אינך מצליח לשלם תשלום משכנתא חודשי גבוה יותר ברגע שהתעריף יתאפס. ישנם מוצרים של ARM בעלי מכסת שער המציינת כי תשלום המשכנתא החודשי שלך אינו יכול לעלות על סכום מסוים. אם כן, קרא את המספרים כדי להבטיח שתוכל להתמודד עם כל העלאת תשלום עד לאותה נקודה. אל תסמכו על היכולת למכור את הבית או לממן מחדש את המשכנתא לפני שתתחיל להתאושש מה- ARM מכיוון שתנאי השוק - וכספיכם - עשויים להשתנות.
אמצעי לחימה הם אפשרות סולידית אם אינכם מתכננים להישאר בבית מעבר לתקופה המקבילה בריבית קבועה או אם אתם יודעים שאתם מתכוונים לממן מחדש לפני שההלוואה תתאפס. למה? שיעורי הריבית ל- ARM נוטים להיות נמוכים מהשיעורים הקבועים בשנים הראשונות של ההחזר, כך שתוכלו לחסוך אלפי דולרים בתשלומי ריבית בשנים הראשונות של בעלי בתים.
תוכניות סיוע לראשונה
תוכניות מיוחדות בחסות מדינות או רשויות דיור מקומיות מציעות עזרה במיוחד לקונים לראשונה. רבות מתוכניות אלה זמינות על בסיס הכנסות קונים או צורך פיננסי. תוכניות אלה, המציעות בדרך כלל סיוע במענקי מקדמה, יכולות גם לחסוך ללווים בפעם הראשונה כסף משמעותי בעלויות הסגירה.
משרד השיכון והפיתוח העירוני בארה"ב מפרט תוכניות של רוכשי בתים בפעם הראשונה לפי מדינה. בחר את המדינה שלך ואז בחר "סיוע בקניית בתים" כדי למצוא את התוכנית הקרובה אליך.
משכנתא לקונים לראשונה
כל תוכניות ההלוואות הללו (למעט תוכניות סיוע לרכישת בית בפעם הראשונה) זמינות לכל רוכשי הדירות, בין אם זו הפעם הראשונה או הרביעית ברכישת בית. אנשים רבים חושבים שגויות כי הלוואות FHA זמינות רק לקונים בפעם הראשונה, אך לווים חוזרים יכולים להיות זכאים כל עוד הקונה לא היה בעל מגורים ראשוני לפחות שלוש שנים לקראת הרכישה.
בחירת ההלוואה המתאימה ביותר למצבך נשענת בעיקר על בריאותך הכלכלית: הכנסותיך, היסטוריית האשראי וציוןך, תעסוקה, ויעדים פיננסיים. מלווים למשכנתאות יכולים לעזור בניתוח הכספים שלך בכדי לקבוע את מוצרי ההלוואות הטובים ביותר. הם יכולים גם לעזור לך להבין טוב יותר את דרישות ההסמכה, אשר נוטות להיות מורכבות. מלווה תומך או מתווך משכנתא עשוי גם לתת לכם שיעורי בית - אזורים ממוקדים בכספיכם כדי להשתפר - בכדי להציב אתכם במצב הכי חזק שאפשר לקבל משכנתא ולקנות בית.
בשורה התחתונה
לא משנה באיזה סוג הלוואה תבחרו, בדקו את דוח האשראי שלכם לפני כן כדי לראות היכן אתם עומדים. אתה זכאי לדו"ח אשראי חינם בחינם מכל אחד משלושת לשכות הדיווחים העיקריות בכל שנה דרך annualcreditreport.com. משם אתה יכול לאתר ולתקן שגיאות, לעבוד על פירעון החוב ולשפר את כל ההיסטוריה של איחור בתשלומים לפני שאתה ניגש למלווה למשכנתא.
זה יכול להיות יתרון להמשיך במימון לפני שאתה מתייחס ברצינות לבחינת בתים ולהציע הצעות. למה? תוכל לפעול בצורה מהירה יותר ועלולים להילקח ברצינות רבה יותר על ידי המוכרים אם יש לך מכתב אישור מראש.
