כיצד להקים עמותת בעלי בתים

תוכן העניינים

• צמיחה ב- HOAs
• למדו חוקים מקומיים בנושא ארגוני משכורת
• הקמת HOA
• הגן על ה- HOA
• שמור רשומות פיננסיות טובות
• דווח על בעלי בתים
• מעקב אחר תלונות
• התכנסויות קהילתיות מארחות
• בשורה התחתונה

אגודות בעלי בתים (HOAs) מנהלות סוגיות המשפיעות על הקהילה כולה, כגון בטיחות וביטחון, חוסר תחזוקת רכוש, מטרדים מקומיים או מתן שירותים שלא מטופלים על ידי השלטון המקומי. בתי נופש יכולים גם להיות מקור לסכסוכים גדולים בגלל הכוח שהם מפעילים על בעלי בתים.

HOAs נוצרים בדרך כלל על ידי מפתחים בעת הקמת קהילה חדשה. כתנאי לרכישת נכס ביישובים רבים, על הקונים להצטרף ל- HOA. כתוצאה מכך, אנשים רבים מסתיימים בהצטרפות ל- HOA מבלי להבין באמת מה הם או איך הם עובדים, רק בגלל שהם מתאהבים בבית מסוים.

צמיחה ב- HOAs

אגודות בעלי בתים (HOAs) הפכו ליותר ויותר נפוצים. כשמדברים עם הצמיחה הנפוצה הזו בהקמת בתים משותפים, עמותות בעלי בתים ופרופסור למדיניות ציבורית הקואופרטיבית, רוברט ה. נלסון, קובע:

עד שנת 1970 ייצג רק כ -1% מהדיור בארה"ב. אולם עד שנת 2010 היו יותר מ -300, 000 עמותות קהילתיות ששכנו יותר מ- 60 מיליון אמריקאים, 20% מאוכלוסיית ארה"ב… בין 1980 ל -2000, חצי הדיור החדש בארצות הברית נבנה ומאורגן תחת הממשל הפרטי של אגודה קהילתית.

למדו חוקים מקומיים בנושא ארגוני משכורת

קודי רכוש מדינה קבעו את ההנחיות החוקיות להקמת איגוד בעלי בתים. בטקסס, למשל, פרק 204 בנושא קוד הנכסים אומר כי על ועדה לשלושה אנשים להקים עתירה להקמת ארגון בעלי נכסים (POA). על הוועדה להגיש הודעה רשמית בכתב כי בכוונתה ליצור POA עם חברות חובה. יש ליידע את כל בעלי התקליטים שנמצאים במחלקת משנה, ועל בעלי לפחות 60% מהנכס לחתום ולאשר את העצומה תוך שנה. ברגע שה POA קיים, הוא יכול ליצור מגבלות באמצעות הליך עתירה נפרד הדורש אישור של בעלי 75% לפחות מרכוש מחלקת המשנה.

הקמת HOA

התהליך להקמת HOA תלוי היכן ממוקם HOA, אך ככל הנראה השלבים הבאים יידרשו.

1. הקמת מבנה עסקי על ידי הקמת תאגיד LLC או מלכ"ר. יצירת אמות מידה, תנאים והגבלות (CC & Rs) המתארים את אופן הפעולה של הארגון הבריאותי ואילו כללים על בעלי בתים לקיים. נקבע נוהל לשינוי עתידי של כללי ההנהלה והקב"ה. כללי ותקנות כתיבה שמכניסים את CC&R שפה קלה להבנה לתושבי הקהילה ניסוח מסמכי שלטון, כגון סעיפי התאגדות וחוקי עזר (המתווים את תדירות הישיבות, הנחיות ההצבעה, בחירת מנהיגי הוועדה והליכי הפעלה אחרים) בחירת נושאי משרה / חברי דירקטוריון מוסמכים (הגזבר אכן זקוק להבין כיצד לשמור ספרים ולנהל כסף, למשל)

אם האנשים שמקימים את ה- HOA אינם מומחים בדיני מקרקעין, שכירת עורך דין עם מומחיות HOA תהיה החלטה אמיתית בשלב זה. ה- HOA לא יוכל לאכוף את כלליו אם יאתגרו ונמצאו שאינם חוקיים. עורך דין טוב יכול גם להצביע על סוגיות מרכזיות שעל מנהיגי הוועדה לשים לב, כגון חוקי דיור הוגן, כדי להימנע מבעיות משפטיות ברגע שהעמותה תפעל. לתקנות הממשל הפדרלי, הממשלתי והמקומי יש עדיפות על כללי HOA.

(לקריאה קשורה ראו: כיצד לבחור את עורך הדין הנכון .)

הגן על ה- HOA

הקצינים והדירקטוריון אמונים על ניהול ופיקוח על ה- HOA. יחד עם רמת אחריות גבוהה זו מגיעה רמת סיכון גבוהה. ה- HOA זקוק לדרך להגן על עצמו אם בעל בית יחליט לתבוע.

מדוע בעל בית יכול לתבוע? באלק גרוב, קליפורניה, תושב תובע את בית המשפט הצבאי שלו נגד השינויים שהציעו לחוקי החניה בשכונה. איש מיוסטון, טקסס, תבע את בית ההארה שלו מכיוון שהוא רצה שהוא יסלק את הפריצות מביתו למרות שיעור הפשע הגבוה באזור. ארגון דיור הוגן תבע עמותת בתים משותפת בפלורידה בגין סירובם לאפשר לילדים להתגורר בבניין. ניתן להגיש תביעה על חבר הנהלה בגין הפרת חובתו הנאמנתית כלפי תושבי ה- HOA ויכול להיות אחראי באופן אישי.

ביטוח מנהלים ונושאי משרה מעניק הגנה כספית לאנשים המנהלים את ה- HOA. זה מכסה הן עלויות הגנה משפטיות והן פיצויים. עם זאת, הוא אינו מכסה התנהלות שגויה מכוונת. ביטוח גניבת עובדים יכול להגן על העמותה אם דירקטור, נושא משרה או מנהל רכוש מעליב כספי HOA.

שמור רשומות פיננסיות טובות

משרד הבריאות זקוק לכסף כדי לתפקד, וכסף זה מגיע מתושבי הקהילה. חלק מהכסף מממן את הנהלת ה- HOA (למשל, שירותי משפט, חשבונאות וניהול), אך מרבית הכסף עובר לשמירה על שטחים משותפים. זה עשוי לשלם עבור שירותי גינון, תחזוקת בריכות ואפילו איסוף זבל. חלק מהכסף מוציא מדי חודש, והשאר מקצים לקרן מילואים. לפעמים תיווצר הוצאה משמעותית שלא ניתן לשלם עבורם מקרן המילואים של ה- HOA. במקרה כזה, ה- HOA יחייב את התושבים בתשלום נוסף שנקרא הערכה מיוחדת.

HOA חדש יצטרך לבצע ניתוח מימון ולבנות תקציב כדי לקבוע כמה לגבות בתשלום חודשי מהבעלים של כל נכס. הניתוח מבוסס על אילו הוצאות ישולמו על ידי חברי הקהילה, כמה הם יעלו, כמה יוקצו לקרן המילואים ואחוז הרכוש של הקהילה בבעלות כל תושב. כמו כן, יש לנהל ולהשקיע את קרן המילואים בכדי לשמור על תקינה כלכלית של ה- HOA (לדוגמא, יש לשמור על שווי הקרן כנגד האינפלציה).

דווח על בעלי בתים

כחברי הקהילה שמשלמים דמי חבר ומושפעים מהחלטות הוועדה, יש להתעדכן בתושבים אודות פעילות הוועדה ולכל נושא המשפיע על הקהילה. על ארגוני התורנות לקיים ישיבות קבועות ולהודיע ​​לתושבים מספיק רחוק מראש שלכולם יש אפשרות להשתתף. עליהם גם לקיים בחירות לדירקטורים וקצינים ולהבטיח שלכולם תהיה אפשרות להצביע. עלון קהילתי, דוא"ל ו / או אתר יכול לעזור גם לבעלי בתים להיות בקצב.

על קצינים ומנהלי HOA לרשום רשומות מפורטות על פעילותם, כגון פרוטוקולים מישיבות הקהילה. על עמותות לחשוף מידע כספי חשוב לחברי הקהילה על בסיס קבוע. על חברים להיות מודעים לזכויותיהם לצפייה ברשומות של HOA ולקבל גישה על פי בקשה.

(לפרטים נוספים, ראה: התמודדות עם לוח הדירות שלך .)

מעקב אחר תלונות

רשתות ממשלתיות ארגוניות הן קהילות מבוססות כלל, ולכן מעת לעת עליהם לאכוף כללים שחברי הקהילה מפרים. ארגוני התורנות חייבים לטפל בתלונות של תושבים על חוקים קיימים שאינם אוהבים או שיש להוסיף חוקים שהם מרגישים כדי לפתור בעיה מתמשכת.

על הארגונים המקוונים לאכוף כללים במהירות ובעקביות. יש לקנס על בעלי בתים המסרבים להיענות. אם בעל בית מסרב להיענות, יתכן וההנהלה תצטרך לשלוח את החשבון לאוספים או תביעה נגד בעל הבית. על ארגוני הוועדה להימנע מאכיפה סלקטיבית - במילים אחרות, הם לא צריכים לשחק מועדפים עם מנהיגי הוועדה או תושבי הקהילה איתם הם חברים. התנהגות מוטה יכולה להוביל לתביעה.

שכירת חברת ניהול מקצועית יכולה להפחית את הנטל על נושאי המשרה והדירקטורים של HOA ולבטל מקור פוטנציאלי לסכסוך בין מנהיגי ה- HOA לבין חברי הקהילה האחרים. חברת הניהול יכולה להשתלט על חלק ניכר מהעבודה המנהלית ולהתמודד עם אי נעימות כמו אכיפת כללים וגביית דמי חבר. היא יכולה גם להשתמש במומחיותה בניהול נכסים כדי להבטיח את פעולת הקהילה בצורה חלקה ולהימנע מטעויות שקצינים ודירקטורים לא מנוסים עשויים לעשות. עם זאת, ניהול מקצועי עולה כסף, מה שאומר שדמי ה- HOA החודשיים של בעלי בתים יהיו גבוהים יותר.

התרחיש הגרוע ביותר לאכיפת הכללים כולל עיקול בנכס של בעל בית בגין אי תשלום דמי חובה או שומות מיוחדות. מדד קיצוני זה יכול ליצור סיטואציה מעוררת מחלוקת בין בעל הבית לבין בית ההארחה. עיקולים מורידים גם את ערכי הנכסים, דבר שלא מתאים לתושבים האחרים בשכונה.

התכנסויות קהילתיות מארחות

ארגוני תורן יכול להיות בקשר לעסקים, אך הם לא חייבים להיות כאלה. פעילות מהנה מדי פעם מאפשרת לחברי HOA להכיר זה את זה על בסיס חברתי, חברתי, ולא רק במסגרת הפוטנציאלית היריבה של ישיבת HOA. אם שכנים מכירים זה את זה באופן אישי, הקהילה יכולה להיות מקום נעים יותר לחיות בו וקל יותר לפתור סכסוכים.

בשורה התחתונה

הקמת וניהול עמותת בעלי בתים היא משימה אדירה עם אחריות משמעותית והשלכות משמעותיות. אם אתה שוקל לרכוש נכסים בבית דירות מוגן, להבין מה אתה נכנס לפני שאתה קונה.

(לקריאה נוספת ראו: 9 דברים שאתה צריך לדעת על עמותות בעלי בתים .)