מהי הלוואת הקצאה?
הלוואת הקצבה, המכונה גם משכנתא לקצבה, היא סוג של משכנתא בה הלווה משלם רק את הריבית על ההלוואה מדי חודש. במקום לבצע תשלומים על הקרן, הלווה מבצע השקעות קבועות בתוכנית חיסכון, או הקצאה, שתתבגר עם המשך המשכנתא. הלווה משתמש אז בכספים מאותו הקצאה כדי לשלם את קרן המשכנתא.
הלוואות הקצאה היו בעיקר פופולריות בבריטניה. צרכנים המשתמשים בהם בחרו לעתים קרובות לקנות את מה שהבריטים מכנים פוליסת ביטוח חיים (המקבילה לפוליסת ביטוח חיים שלמה בארה"ב) כדי לצבור את החיסכון הדרוש כדי לפרוע את הקרן. מדיניות ביטוח חיים זו נקבעה להתבגר בו זמנית עם המשכנתא.
איך עובד הלוואת ההקצאה
על מנת לאשר הלוואת הקצאה, המלווה ידרוש הוכחה שללווה יש תוכנית ריאלית להחזר הקרן. תוכנית זו אינה יכולה להסתמך על ירושה או ירידה צפויה.
נניח שלווה בוחר לקנות בית שעולה 150 אלף דולר, וממן את הרכישה במשכנתא להקצאת 25 שנה. המלווה שמנפיק את המשכנתא קובע את התשלום החודשי על 850 דולר (המשקף ריבית רווחת של 6.8%). סכום זה מכסה רק את הריבית על ההלוואה; על הלווה לכסות את כל המסים והביטוחים הרלוונטיים בעצמם.
בינתיים, הלווה רכש גם פוליסת ביטוח חיים שתתבגר בעוד 25 שנה. הוא מבצע תשלומים חודשיים של 250 $ לפוליסה זו מכיוון שהחברה שמנפיקה את הפוליסה חישבה שתשלומים חודשיים של סכום זה, עם התשואה הצפויה באמצעות ריבית, יבטיחו כי הפוליסה תהיה בעלת ערך מזומן של 150, 000 $ ומעלה בסוף 25. שנים. אם בתום 25 שנה השווקים היו יציבים, הפוליסה תתבגר והלווה ישתמש ב -150 אלף דולר שהצטברו כדי לשלם את הקרן. כל סכום בפוליסה מעל 150, 000 $ יעבור ללווה. כל מחסור ידרוש מהלווה לשלם את ההפרש במזומן.
עם הלוואת הקצאה, התשלומים החודשיים של הלווה עוברים רק לריבית על ההלוואה; המשכנתא משתלמת בסכום חד פעמי אחד כאשר המשכנתא מתבגרת.
היתרונות והחסרונות של הלוואת הקצאה
החלק הטוב. הלוואות הקצבה מציעות תמריצים רבים ללווים. העיקרי שבהם הוא כמובן התשלומים החודשיים הנמוכים יותר מכיוון שהם רק משלמים ריבית במקום ריבית וקרן על ההלוואה. כמובן שהם עדיין חייבים לשלם בפוליסה לביטוח חיים או סוג אחר של תוכנית חיסכון על מנת להמחיש שהם מתכננים את תשלום הקרן הסופי לפדיון ההלוואה.
אך לעתים רחוקות תכנית חיסכון כפויה היא דבר רע, והיא עשויה אפילו להיות רווחית: אנשים רבים התקשרו בהלוואות להקצאה מתוך אמונה שהכסף שהם חוסכים באמצעות מדיניות ביטוח החיים שלהם בסופו של דבר יהיה יותר מאשר קרן המשכנתא שלהם. במקרים אלה הלווה יקבל סכום חד פעמי נוסף לאחר שתשלם קרן המשכנתא.
החלק המסוכן. למרות היתרונות הללו, הלוואות ההקצאה יכולות להיות מסוכנות יותר מאשר משכנתא מסורתית. כל סוג של השקעה או תוכנית חיסכון עלול לאבד ערך לאורך זמן בהתאם לשוק: מה אם יש תיקון גדול שיגרום לאחזקות תיק ההשקעות לצלול, בדיוק ברגע שהמשכנתא עומדת להתקרב? באופן דומה, שינויים פתאומיים בשיעורי הריבית עלולים להסיט את שיעור הצמיחה המשוער של שווי המזומנים של פוליסת ביטוח חיים. אם הפוליסה מאבדת את הערך, יתכן שהלווה יישאר עם חסרונה כאשר המשכנתא מתבגרת. במקרה זה, יהיה עליהם מקור נוסף למזומן בכדי שיוכלו לשלם את המשכנתא.
דוגמה לחיים אמיתיים להלוואת הון
תרחיש זה פגע בשנים האחרונות באלפי בעלי בתים בריטים. בסוף שנות השמונים, משכנתאות ההקצבה היו דרך פופולרית ביותר למימון רכישת בתים, המונעת על ידי שוקי מניות ונדל"ן פורחים (וכמה הקלות מס מיוחדות על המוצר); יותר ממיליון תוכניות או פוליסות לחיסכון בהקצאה נמכרו בשנה אחת. אולם בסוף שנות התשעים התברר כי התוכניות הללו עומדות להיפטר משיעורי הצמיחה המשוערים שלהם בצורה אופטימית - ומסכומי המשכנתא שהם היו אמורים לכסות. בשנות העשרים של המאה הקודמת, בעלי בתים רבים נאלצו למצוא דרכים אחרות להחזיר את המשכנתא שלהם או להסתכן באובדן מגוריהם.
רגולטורים ואנליסטים פיננסיים רבים גינו את הלוואות ההקצאה כמקרה של מכירה לא נכונה, שלא בשונה מהמצב עם פוליסות ביטוח חיים אוניברסליות משתנות שנפרשו בארה"ב באותו זמן. מעט מאוד הלוואות להקצאה נמכרות כיום בבריטניה.
