תוכן העניינים
- הערכת מס רכוש
- חישוב מיסי נכסים
- מיל מיל או מס מילוח
- 3 דרכים לשווי נכס
- מידע שימושי בארנונה
- בשורה התחתונה
מדי שנה מיליוני בעלי בתים משלמים ארנונה. ברוב המצבים, כאשר חשבון המס מגיע, אם זה נראה סביר הם משלמים אותו וממשיכים הלאה בחייהם. כדי לוודא שלא חלים עליך יתר על הארנונה, חובה להבין את החישובים המשמשים את משרד שמאי הנכסים בקהילה שלך.
Takeaways מפתח
- מיסי רכוש הם מקור הכנסה עיקרי עבור ממשלות מקומיות ומדינות, המשמשות למימון שירותים כמו חינוך, תחבורה, חירום, פארקים, בילויים וספריות. מחוזות עיר, מחוז ובתי ספר באזור כל אחד מהם יכולים להטיל מיסים כנגד הנכסים בגבולותיהם. שיעורי מחיר לכל תחום שיפוט מחושבים בנפרד; לאחר מכן, כל ההיטלים מתווספים זה לזה כדי לקבוע את שיעור המס הכולל, או מה שנקרא שיעור טחינה, עבור אזור שלם. מיסי הנכס מחושבים על ידי לקיחת שער הטחינה והכפלה בערך המשוער של הנכס שלך. כדי להגיע לערך המוערך, מעריך שמאי תחילה את שווי השוק של הנכס שלך על ידי שימוש באחת או בשילוב של שלוש שיטות: ביצוע הערכת מכירות, שיטת העלות, שיטת ההכנסה. שווי השוק אז מוכפל בשיעור הערכה. להגיע לערך המוערך.
הערכת מס רכוש
סוגים שונים של נכסים כוללים מסים שונים המוערכים על הקרקע ומבניה. לדוגמה, לאדמה גולמית לא יהיו עלויות החלפה כאשר אין בה מבנים. אם יש גישה לשירותים ציבוריים, כגון ביוב, מים וגז, הערכה עשויה להיות גבוהה יותר. אם השמאי מרגיש שיש לאדמה פוטנציאל לפיתוח, הדבר עלול להוביל לשומה גבוהה יותר ולמסים נוספים עבור הבעלים.
מיסי רכוש הם מקור הכנסה עיקרי עבור ממשלות העיר והמחוז, מיסים אלה מגיעים מאחוז מהערך המשוער של הנכס. המועצות, המועצות והמחוקקים השונים נפגשים כדי להכריע בשיעורים המתאימים. הם מקיימים דיוני תקציב כדי לקבוע כמה כסף צריך להקצות לצורך מתן השירותים השונים הנדרשים על ידי הקהילה המקומית. שירותים אלה - כגון חינוך, תחבורה, חירום, פארקים, בילוי וספריות - ממומנים על ידי ארנונה.
החל משנת המס 2018 הציב חוק קיצוץ ומיסים מכסה של 10, 000 דולר לשנה (5, 000 דולר לאנשים שנשואים והגישו בנפרד) על ניכויים פדרליים למיסים ממלכתיים ומקומיים (SALT). נתון זה כולל את כל הנדל"ן, הכנסה ומיסי מכר על הנכס. הבנת הניכויים שחלים ואיך מחושבים ארנונה תעזור למנוע ממך תשלום יתר.
צפייה: כיצד מחושבים מסי רכוש?
חישוב מיסי נכסים
מיסי הנכסים מחושבים לפי שווי הנכס. זה כולל גם את הקרקע וגם את הבניינים עליהם. כל אחת לחמש שנים, שמאי המס יעריכו את הנכס ויחייבו את בעל הרשומה בשיעור המתאים בהתאם לתקנים שקבעה רשות המיסים. שמאים מחשבים את הערך הזה באמצעות היטל הטחנה או ערך הנכס המוערך.
מיל מיל או מס מילוח
היטל הטחנה הוא שיעור המס המוטל על שווי הנכס שלך, כאשר טחנה אחת מייצגת עשירית האחוז. כך שעבור 1, 000 דולר משווי הנכס המוערך, טחנה אחת תהיה שווה ל -1 דולר.
היטלי מיסים עבור כל תחום מס בתחום זה מחושבים בנפרד; לאחר מכן, כל ההיטלים מתווספים זה לזה בכדי לקבוע את שיעור הטחינה הכולל לאזור שלם. באופן כללי, למחוזות עיר, מחוז ומחוזות בית הספר יש כל אחד מהכוח להטיל מיסים על הנכסים בגבולותיהם. כל ישות מחשבת את היטל הטחינה הנדרש שלה, ואז הם מועברים כדי להיות שווים להיטל הטחנה הכולל.
כדוגמה לחישוב היטל טחנות, נניח ששווי הרכוש המוערך הכולל במחוז הוא 100 מיליון דולר, והמחוז מחליט שהיא זקוקה להכנסות ממסים בסך מיליון דולר כדי לבצע פעולות נחוצות. היטל הטחנה יהיה מיליון דולר מחולק ב- 100 מיליון דולר, השווה ל- 1%.
כעת, נניח כי מחוז העיר ובית הספר חישב היטל טחנות של 0.5% ו -3% בהתאמה. היטל הטחנה הכולל לאזור יעמוד על 4.5% (1% + 0.5% + 3%) או 45 טחנות.
3 דרכים לשווי נכס
מיסי הנכסים מחושבים על ידי נטילת היטל הטחנה והכפלה בערך המשוער של הנכס שלך. הערך המוערך מעריך את שווי השוק הסביר לביתך. זה מבוסס על תנאי שוק הנדל"ן המקומיים.
השמאי יבדוק את כל המידע הרלוונטי סביב הנכס שלך כדי להעריך את הערך הכולל שלו. בכדי לתת לך את ההערכה המדויקת ביותר, על השמאי לבדוק אילו נכסים דומים מוכרים בתנאי השוק הנוכחיים, כמה יהיו עלויות ההחלפה של הנכס, עלויות התחזוקה של בעל הנכס, כל שיפורים שהושלמו, כל הכנסה שאתה מרוויח מהנכס וכמה ריבית תחויב לרכוש או לבנות נכס הדומה לשלך.
השמאי יכול להעריך את שווי השוק של הנכס באמצעות שלוש שיטות שונות ויש לו אפשרות לבחור אחד או שילוב כלשהו מבין השלושה.
1. ביצוע הערכת מכירות
השמאי מעריך את הנכס באמצעות מכירות דומות באזור. הקריטריונים כוללים מיקום, מצב הנכס, כל שיפורים ותנאי השוק הכוללים. לאחר מכן מבצע השמאי התאמות בתמונות כדי להציג שינויים ספציפיים בנכס, כמו תוספות ושיפוצים חדשים.
2. שיטת העלות
זה כאשר השמאי קובע את ערך הנכס שלך על סמך כמה יעלה להחליפו. אם הנכס ישן יותר, השמאים קובעים את כמות הפחת שהתרחש וכמה היה הנכס שווה אם הוא היה ריק. לגבי נכסים חדשים יותר, השמאי מנכה כל פחת ריאלי ומסתכל בעלויות של חומרי בניין ועבודה, כולל נתונים אלה בערך הסופי של הנכס.
3. שיטת ההכנסה
שיטה זו מבוססת על כמה הכנסות היית מרוויח מהנכס אם היה מושכר. בשיטה זו, על השמאי להיות בטוח לשקול את עלויות התחזוקה של הנכס, ניהול הנכס, הביטוח והמיסים, כמו גם את ההחזר שתוכלו לצפות לו באופן סביר מהנכס. לאחר קביעת שווי השוק של הנכס, יושג הערך המוערך על ידי לקיחת שוויו בפועל וכפלתו בשיעור הערכה. שיעור זה הוא אחוז אחיד, משתנה לפי תחום שיפוט המס ויכול להיות כל אחוז שהוא מתחת ל 100%. לאחר קבלת הערך המוערך, הוא מוכפל בהיטל הטחנה כדי לקבוע את המסים שלך המגיעים.
לדוגמה, נניח שהמעריך קובע כי שווי הנכס שלך הוא 500, 000 $ ושיעור השומה הוא 8%. הערך המוערך יהיה 40, 000 $. אם ניקח את היטל הטחנה של 4.5% שחישבנו קודם, המס המגיע יהיה 1, 800 $ (40, 000 $ x 4.5%).
ברגע שיש לשמאי את הערך, הם עובדים בשני שלבים: ראשית, הם שולחים את הערך המוערך של הנכס לבעלים; לאחר מכן, הם עוקבים אחר זה באמצעות חשבון מס.
מידע שימושי בארנונה
מרבית שומות הארנונה נעשות אחת לשנה או כל חמש שנים, תלוי בקהילה בה נמצא הנכס. לאחר שהבעלים קיבל את השומה, עם הערכת שווי הנכס, נשלחת חשבון ארנונה בנפרד.
המידע שיש בידי השמאי נחשב לרשומה ציבורית. הבעלים יכולים לראות כמה עליהם לשלם על ידי כניסה לאתר של השמאי והזנת הכתובת שלהם. לפעמים הם עשויים לחייב בתשלום קטן בגין גישה לחומר. אפשרות נוספת היא לפנות למשרד השמאי בבית המשפט המחוזי. כל מה שצריך זה הכתובת. אתה יכול לחפש את המידע ולהדפיס עותק תמורת תשלום סמלי.
בשורה התחתונה
ארנונה יכולה להיות מבלבלת. תשלום הסכום הנכון מחייב הבנה כיצד מחושב המס, ניכויים אפשריים, היכן ניתן לקבל מידע זה ומתי נשלחים חשבונות המס ומגיעים להם. זה עוזר לבעלי נכסים להישאר משכילים על ידי ידיעת אופן חישוב המסים, מחזור החיוב והיכן הם יכולים לאתר אותו.
