מהי גישת ההכנסה?
גישת ההכנסה, המכונה לעיתים גישת היוון הכנסה, היא סוג של שיטת שמאות מקרקעין המאפשרת למשקיעים להעריך את שווי הנכס על בסיס ההכנסה שהנכס מייצר. משתמשים בו על ידי לקיחת הרווח התפעולי הנקי (NOI) משכר הדירה שנאסף וחילוקו בשיעור ההיוון.
גישת הכנסה
כיצד פועלת גישת ההכנסה
גישת ההכנסה משמשת בדרך כלל לנכסים מניבים והיא אחת משלוש הגישות הפופולריות לשמאות מקרקעין. האחרים הם גישת העלות וגישת ההשוואה. גישת ההכנסה להערכות שווי נדל"ן דומה לתזרים המזומנים המוזל (DCF) למימון. גישת ההכנסה מוזילה את שווי העתיד של דמי השכירות בשיעור ההיוון.
כאשר משתמשים בגישת ההכנסה לרכישת נכס להשכרה, משקיע שוקל את כמות ההכנסה שנוצרה וגורמים אחרים כדי לקבוע כמה הנכס עשוי למכור בתנאי שוק שוטפים. בנוסף לקביעת האם המשקיע עשוי להרוויח מהנכס המושכר, המלווה ירצה לדעת מה הסיכון הפוטנציאלי שלו להחזר אם הוא יאריך משכנתא למשקיע.
מבין שלוש השיטות להערכת מקרקעין, גישת ההכנסה נחשבת למעורבת והקשה ביותר.
שיקולים מיוחדים
כאשר משתמשים בגישת ההכנסה לרכישת נכס שכור, על המשקיע לקחת בחשבון גם את מצב הנכס. תיקונים גדולים פוטנציאליים שעשויים להידרש יכולים לחתוך משמעותית ברווחים עתידיים.
בנוסף, על משקיע לשקול עד כמה היעילות פועלת הנכס. לדוגמה, בעל הבית עשוי לתת לדיירים הפחתות בשכר דירה בתמורה לסיום עבודות בחצר או באחריות אחרת. אולי דיירים ספציפיים מתמודדים עם קשיים כלכליים שצריכים להסתובב בחודשים הקרובים, ובעל הבית לא רוצה לפנות אותם. אם שכר דירה הנגבה אינו גדול מההוצאות השוטפות, סביר להניח שהמשקיע לא ירכוש את הנכס.
עם גישת ההכנסה, לשער הכובע ולערך הערכה יש קשר הפוך - הורדת שיעור הכובע מגדילה את הערך המשוער
על המשקיע גם לבדוק כמה יחידות בממוצע ריקות בכל זמן נתון. אי קבלת שכר דירה מלא מכל יחידה תשפיע על הכנסות המשקיע מהנכס. זה חשוב במיוחד אם נכס זקוק לתיקונים גדולים ויחידות רבות פנויות - מה שמרמז על אחוז תפוסה נמוך. אם היחידות לא מתמלאות על בסיס קבוע, גביית שכר הדירה תהיה נמוכה מכפי שהיא יכולה להיות, ורכישת הנכס עשויה לא להיות לטובת המשקיע.
Takeaways מפתח
- גישת ההכנסה היא שיטת הערכת נדל"ן המשתמשת בהכנסה שהנכס מייצר להערכת שווי הוגן. זה מחושב על ידי חלוקת הרווח התפעולי נטו בשיעור ההיוון. קונה צריך להקדיש תשומת לב מיוחדת למצב הנכס, יעילות התפעול והפנוי בעת שימוש בגישה של הכנסה.
דוגמא לגישת ההכנסה
עם גישת ההכנסה, משקיע משתמש במכירות בשוק של דומות להשוואה לבחירת שיעור היוון. לדוגמה, בעת הערכת בניין דירות בן ארבע יחידות במחוז ספציפי, המשקיע בוחן את מחירי המכירה האחרונים של נכסים דומים באותה מחוז. לאחר חישוב שיעור ההיוון, המשקיע יכול לחלק את ה- NOI של הנכס להשכרה בשיעור זה. לדוגמא, נכס עם הכנסה תפעולית נטו (NOI) של 700, 000 דולר ושיעור היוון נבחר של 8% שווה 8.75 מיליון דולר.
