קניית בעלות על נכסים היא לעתים נדירות קלה או פשוטה. כאשר הנכס המדובר נמצא במקום רחוק, האתגרים מתרבים. עם זאת, השקעה בנכסים מחוץ למדינה עשויה להיראות מושכת אם אתם גרים באזור בו הנדל"ן יקר. זה עשוי להיראות אטרקטיבי גם אם כבר יש ברשותך נכס בו אתה גר ואתה רוצה לגוון את אחזקותיך. או שפשוט תרצו להחזיק בית נופש. אך לפני שתציע הצעה, שקול בזהירות את הנושאים האלה.
השקעה ברכוש מחוץ למדינה
סיבות לקנות
גורם אחד שמביא אנשים לשקול לקנות נכסים רחוק מהבית הוא כי הנכס עשוי להיות זול יותר במדינה אחרת. אולי אתה גר באזור כמו סן פרנסיסקו או העיר ניו יורק, שבה עלויות הנכס גבוהות בשמיים. אם אינך יכול להרשות לעצמך לקנות מקום מגוריך או אם כן הדבר ידרוש להשקיע את מרבית כספך בנדל"ן (מה שאתה מעדיף לא לעשות), אולי כדאי לך להסתכל בערים אחרות בהן יש יסודות בשוק אמנם נשמעים, אך עלויות הנכס נמוכות משמעותית.
אנשים שגרים באזורים מדוכאים אך לא רוצים לעבור לעבודה או מסיבות אישיות עשויים להיות טובים יותר לשכור בעיר הולדתם ולהשקיע בנדל"ן שבהם הכלכלה חזקה יותר. לדוגמה, אם גרתם בלאס וגאס, העיר עם שיעור העיקולים הגבוה ביותר במהלך התמוספות הסאב-פריים של 2008, אולי הייתם רוצים לקנות נכסים בשוק בו מחירי המכירות החציוניים נותרו יציבים יחסית, כמו שארלוט, צפון קרוליינה.
אולי הסיבה העיקרית לכך שאנשים מחליטים להשקיע בנכסים מחוץ למדינה היא שהתשואה על ההשקעה (ROI) עשויה להיות טובה יותר שם מאשר בבית. מחירי רכישה, שיעורי הערכה, הוצאות משכנתא (אם קיימות), מיסים, תקנות דיור, תנאי שוק השכירות ועוד, כל אלה עשויים להיות טובים יותר במדינה אחרת ויתרמו להחזר ה- ROI הפוטנציאלי של נכס.
אתגרים שיש לקחת בחשבון
כשאתה משקיע מחוץ למדינה, עליך להתגבר על חוסר היכרותך עם שוק הנדל"ן מחוץ למדינה ועם תנאיו הכלכליים המקומיים, הן ברמת העיר והן ברמת השכונה. לא תהיה לך את אותה ידיעה אינטימית ויומיומית של שוק רחוק שיש לך בשוק בו אתה גר. אין לך הבנה מעמיקה של השכונות הטובות ביותר - או הגרועות ביותר. תצטרך להסתמך על מפה לאוזן, מחקר, אינסטינקטים של מעי וחוות דעת של כל אנשי מקצוע שתעסיק.
הבנת כל החוקים והתקנות הנוגעים לבעלות על נכסים ומסי רכוש במקום בו אינכם גרים מהווה אתגר מרכזי נוסף. גם אם אתה קורא כל שורה של הקודים וההוראות המקומיות, מה כתוב על הנייר ומה קורה במציאות, לא תמיד תואמים זה את זה. חיוני לשוחח עם בעלי נכסים באזור בכדי לקבל הבנה אמיתית של פסלים מקומיים.
תזדקק לאנשי קשר טובים באזור בכדי להפוך את תוכנית ההשקעות שלך למוצלחת, אבל כשאתה מתמודד עם עיר רחוקה, יתכן שאתה מתחיל מהתחלה במציאת אנשי מקצוע איכותיים כמו סוכני נדל"ן, מנהלי נכסים ובעלי מלאכה - האנשים שיהיו המפתח להצלחה או לכישלון שלך.
קנייה מחוץ למדינה
הסוד להצלחתם של רבים מהמשקיעים מחוץ למדינה הוא למצוא ולהעסיק חברה לניהול נכסים מצוינת. תצטרך אותם שיעזרו לך למלא משרות פנויות, לאסוף שכר דירה, לבצע תיקונים ולטפל במקרי חירום. אם גרתם באזור, אתם עשויים לבחור לנהל את הנכס בעצמכם, אך אם אתם גרים רחוק, ניהול נכסים מקצועי הוא הוצאה נוספת שעליכם פשוט לעלות בכדי לשמור על השקעתכם. כפי שממליץ הבנאי ומנהל הנכסים הרסטי ראסטי מידור, "לא משנה כמה טוב תמצאו בעסקת נדל"ן, זה טוב באותה מידה שיכולתו להיות מנוהלת היטב."
שימו לב שגם עם חברת ניהול נכסים שנמצאת בשכרכם, עדיין תצטרכו לערוך ביקורים מדי פעם בנכס שלכם כדי לוודא שמה שמנהלים ודיירים אומרים לכם תואם את המציאות. זהו עלות זמן וכסף נוספים שיש לקחת בחשבון.
כמו כן, בעת רכישת נכס להשכרה, ובמיוחד נכס להשכרה מחוץ למדינה, סביר להניח שתיתקל בשיעורי ביטוח בעלי בתים גבוהים יותר, ריביות משכנתא גבוהות יותר ודרישות מקדמות גבוהות יותר מכיוון שמלווים יחשבו אותך לווה מסוכן יותר מאשר למשתכן בבעלות.. תסבך גם את מצב המס שלך על ידי בעלות על נכסים להשכרה והרווחת הכנסה ביותר ממדינה אחת. יתכן שתצטרך לשכור איש מקצוע במס הכנסה כדי להחזיק אותך בחסד הטוב של רשויות המס.
כשאתם בוחנים את כל הגורמים הללו, אתם עשויים לגלות שלהיות בעלים של דיירים או לרכוש נכס להשקעה בבית זו הצעה פשוטה ופחות יקרה.
לפני שאתה קונה מחוץ למדינה
אם אתה עדיין מתכוון לרכוש מחוץ למדינה, הקפד להקפיד על אזהרות נוספות.
אל תקנו מראה בלתי נראה; ייתכן שהנכס אינו מה שאתה חושב שהוא. מידע מקוון על נכס יכול להיות מיושן וסוכן נדל"ן מקומי או בעל נכס שאינו שומר על טובתך עלול לשקר לך לסגור מכירה. אם תהפוך מבלי משים לבעלים של נכס מטרד שמפר את חוקי הבריאות ו / או הבטיחות, אתה יכול למצוא את עצמך על ידי מספר רב של הפרות קוד שיהיה זמן רב ויקר לתקן. אם נכס היה פנוי מספיק זמן, הוא יכול לפתח בעיות תחזוקה הגורמות להתפרקות כזאת שהעיר רואה בה סכנה בטיחותית ודוחפת אותו. אולי אפילו תסתיים על ההמתנה להצעת החוק להריסה.
חלק ממשקיעי הנכסים מצאו כי באגים, טרמיטים, מקקים, עכברים או מזיקים אחרים הם נפילתם. ללא ביקור אישי בנכס ובדיקה מקצועית לבדיקת סוגיות אלו, אתה יכול להפוך לבעלים של נכס שאינו ניתן למגורים. סקוט פקסטון מסוכנות הגנת ההשכרה מייעץ כי תלונות בנושא באג במיטה הפכו נפוצות יותר ויותר ובעיה זו יכולה להיות יקרה מאוד להיפטר ממנה.
מציאת שוכרים איכותיים חשובה במיוחד עבור בעלי הדירה הנעדרים. לא תהיה שם כדי לפקוח מקרוב על התנהגות הדיירים שלך או את הטיפול בהם בנכס, וגם לא תהיה שם כדי ללחוץ עליהם לשלם אם שכר הדירה חלף. בנוסף לשכירת חברת ניהול נכסים מהשורה הראשונה, אתה רוצה שיהיו לך דיירים שלא יגרמו לך או לחברת הניהול שלך כאבי ראש.
בנוסף, ביקור אישי במיקום מאפשר לך להכיר טוב יותר את אנשי המקצוע שיסייעו לך בתהליך קניית הבית כמו עורך הדין שלך, סוכן נדלן ומלווה. בזמן שאתה מבקר, הקדש זמן לפגישה עם מלווים שונים וחקר את סוגי המשכנתאות השונות וריביות הזמינות באופן מקומי. זה מועיל גם לקבל אישור מראש למשכנתא, מכיוון שזה יקטין את הזמן שייקח לסגירת העסקה ברגע שתמצא סוף סוף את החלום שלך מחוץ למדינה.
לבסוף, אם מעולם לא היה ברשותך רכוש, קניית הנכס הראשון שלך מחוץ למדינה היא מסוכנת במיוחד. לא משנה כמה ספרים קראת על בעלות על נכסים, אין תחליף לחוויה האמיתית. ללא כל ניסיון בבעלות על נכסים וללא הידע ממקור ראשון שמקורו בגור נכס יום אחר יום, אתה עלול לפספס שיקולי תחזוקה חשובים.
אלטרנטיבות מחוץ למדינה
אתה יכול גם להעיף מבט שני ברכישת נכס במקום שאתה גר בו - גם אם אינך רוצה לגור בו. אולי שוכרת בסן פרנסיסקו כי אינך מעוניין לגור במקום היחיד שיכול היה להרשות לעצמך לקנות, דירת 250 מ"ר. אך האם היית מוכן להחזיק דירה זו כנכס להשכרה? ככל הנראה יהיה קל יותר לקנות ולהיות בעל מקום קרוב לביתך. זה יכול להיות יקר יותר או רווחי פחות, אבל יתכן שתמצאו את העלות הנוספת או ההחזר על ההחזר על ההשקעה ששווה את הטרחה המופחתת.
איך לגרום לזה לעבוד
קנו באזור עם כמה קווי דמיון לאזור בו אתם גרים, כמו אקלים, דמוגרפיה או גיל רכוש, כך שיהיה לכם מושג במה אתם מתמודדים. אם חייתם כל חייכם בפרבר של קליפורניה בקליפורניה, אל תקנו נכס בן 120 שנה בבוסטון.
אל תקנו נכס בעל סיכון גבוה. קנו בשכונה בעיקר בבעלות על מנת למשוך דיירים הנמצאים בסיכון כלכלי נמוך יותר, אומר ראיין ל. הינריךר, שותף מייסד של חברת מכירות בית ההשקעות Investor Nation. נכס איכותי יכלול "בדרך כלל פחות תחזוקה ותחזוקה. נכסים אלה גם שוכרים מהר יותר, מכיוון שלרוב יש פריסות מודרניות וספירה נאותה של חדרי שינה וחדרי אמבטיה, " הוא מציין.
לבסוף, כאמור, חשוב לבנות רשת נהדרת של אנשי מקצוע שיעזרו לכם ולבקר מדי פעם בעצמכם בנכס שלכם.
בשורה התחתונה
השקעה בנכסים מחוץ למדינה היא הצעה בעלת סיכון גבוה ומחויבות גדולה. לפני שתעשה זאת, וודא שאתה מבין באמת למה אתה נכנס ושאתה מוכן לעמוד בכל האתגרים הקשורים אליו.
