נכס מסוג דומה מתייחס לשני נכסים הנחשבים לאותו סוג, מה שהופך את חילופי הדברים ביניהם למסים. שני הנכסים חייבים להיות מאותו סוג, אך אינם צריכים להיות מאותם איכות כדי להיחשב כנכס מסוג דומה.
לדוגמא, ניתן למכור שכירות חד-משפחתית ואת התמורה שתושקע בנכס רב-משפחתי מבלי לעורר רווחי הון. בארצות הברית, העברת רכוש מסוג דומה עם דחיית מס נקראת החלפת סעיף 1031, המתייחסת לחלק של קוד המס העוסק בהעברות נכסים מסוג.
קביעת מס הכנסה של נכס דומה
על הנכס מסוג דומה לעמוד בהגדרה שנקבעה על ידי שירות ההכנסות הפנימיות (IRS) כדי להיות זכאי להעברה של סעיף 1031. יש להשתמש בנכסים המדוברים לעסקים או כהשקעה. מגבלה זו נועדה לשלול מגורים ראשוניים שהם, כברירת מחדל, לשימוש אישי רוב הזמן. הנכס מסוג זה חייב להיות גם בארצות הברית כדי להיות כשיר.
לדוגמה, מוכר אינו יכול להשתמש בתמורה ממכירת מלון בארה"ב לקניית מלון בדובאי ולצפות לדחות רווחי הון מהמכירה. ניירות ערך, מניות, אינטרסים של שותפות ונכסים פיננסיים אחרים אינם נכללים בהגדרה של נכס מסוג.
איך עובד החלפת נכסים דומה
החלפת נכסים מסוג דומה חייבת לעקוב אחר צירי הזמן שנקבעו על ידי מס הכנסה. אם למשל משקיע מוכר אדמות חקלאיות, יש לו 45 יום לזהות נכס חלופי. יש להשלים את רכישת הנכס מסוג זה תוך 180 יום ממכירת השטח החקלאי או עד לתאריך החזר של החזרי המס באותה השנה. מס הכנסה רשאי להעניק הארכה במיסים כדי לאפשר השלמת חילופי דברים מסוג זה לפני הגשתם.
נכס כמו-סוג בקוד מס משתנה
חילופי הנכסים הדומים לסוגי עסקאות נדל"ן עדיין בתוקף, אך שינויים שונים בקוד המס הועסו בחלקים אחרים בהגדרה. בעבר שימש חילופי הנכסים מסוג זה לנכסים הכוללים כל דבר, החל ממכוניות לאומנות וכלה באחזקות cryptocurrency.
חוק קיצוצים ומשרות שהתקבל בדצמבר 2017 הסיר את הכל מלבד נדל"ן המוחזק לעסקים, סחר או השקעה. היה דיון חזק בנושא הנדל"ן צריך ליהנות מסטטוס כל כך מועדף כאשר השקעות אחרות כמו מכונות וציוד חייבות להתמודד עם רווחי הון בכל מכירה ללא קשר להשקעה מחדש. עם זאת, נכון לשנת 2018, החלפת הנכסים מסוג זה היא עדיין דרך מצוינת לבנות עושר נדחה במס בנדל"ן.
