מהו יחס ההלוואה לעלות (LTC)?
יחס הלוואת עלות (LTC) הוא מדד המשמש בבניית נדל"ן מסחרי לשם השוואה בין מימון הפרויקט (כפי שמוצעת על ידי הלוואה) לבין עלות הקמת הפרויקט. יחס LTC מאפשר למלווים בנדל"ן מסחרי לקבוע את הסיכון להציע הלוואת בניה. זה גם מאפשר למפתחים להבין את כמות ההון שהם שומרים עליהם במהלך פרויקט בנייה.
בדומה ליחס LTC, יחס הלוואת ערך (LTV) משווה גם את סכום הלוואת הבנייה אך עם שווי השוק ההוגן של הפרויקט לאחר סיומו.
הנוסחה עבור LTC היא
Deen הלוואה לעלות = סכום ההלוואות בעלות הבנייה
מה אומר לך יחס ההלוואה לעלות?
יחס LTC משמש לחישוב אחוז ההלוואה או הסכום שמלווה מוכן לספק למימון פרויקט על בסיס העלות הקשה של תקציב הבנייה. לאחר השלמת הבנייה יהיה לפרויקט כולו ערך חדש. מסיבה זו, יחס LTC ויחסי LTV משמשים זה לצד זה בבניית נדל"ן מסחרי.
יחס ה- LTC מסייע בתיחום הסיכון או רמת הסיכון במתן מימון לפרויקט בנייה. בסופו של דבר, יחס LTC גבוה יותר פירושו שמדובר במיזם מסוכן יותר עבור המלווים. מרבית המלווים מספקים הלוואות המממנות רק אחוז מסוים מהפרויקט. באופן כללי, רוב המלווים מממנים עד 80% מהפרויקט. חלק מהמלווים מממנים אחוז גדול יותר, אך בדרך כלל מדובר בריבית גבוהה משמעותית.
בעוד שיחס LTC מהווה גורם מקלים עבור המלווים השוקלים מתן הלוואה, עליהם לשקול גם גורמים אחרים. המלווים יביאו בחשבון גם את המיקום והערך של הנכס עליו נבנה הפרויקט, את אמינותם וניסיונם של בוני, וכן את תיעוד האשראי של הלווים והיסטוריית ההלוואות.
דוגמה לשימוש ב- LTC
כדוגמה היפותטית, נניח שעלויות הבנייה הקשות של פרויקט נדל"ן מסחרי הן 200, 000 $. כדי להבטיח שללווה יש הון עצמי כלשהו בפרויקט, המלווה מעניק הלוואה של 160, 000 דולר. זה שומר על הפרויקט מעט יותר מאוזן ומעודד את הלווה לראות את הפרויקט במהלך סיומו. יחס ה- LTC בפרויקט זה יחושב כ- 160, 000 $ / 200, 000 $ = 80%.
ההבדל בין יחס הלוואה לעלות לבין יחס הלוואה לערך
יחס ההלוואה לערך קשור באופן הדוק ל- LTC, אך הוא מעט שונה. יחס LTV משווה את סך ההלוואה שניתנה לפרויקט כנגד שווי הפרויקט לאחר סיומו (ולא בעלות הבנייה שלו). בהתחשב בדוגמה לעיל, נניח שהערך העתידי של הפרויקט, לאחר סיומו, הוא כפול מעלויות הבנייה הקשות. אם סך ההלוואה שניתנה לפרויקט, לאחר השלמתו, הוא 320, 000 $, יחס LTV לפרויקט זה יהיה גם 80%.
