למרות הסימנים ההולכים ומתעצמים של האטת שוק הדיור, גולדמן זאקס חושב ששיעורי הריבית הנמוכים יעצימו את ההשקעה למגורים במהלך המחצית השנייה של 2019. הן ההשקעה למגורים והן התחלות הדיור הולכות ומצטמצמות במחצית הראשונה של השנה, אך שיעורי המשכנתא נופלים ו אנליסטים של גולדמן בהודעתו האחרונה אמרו כי הפחתת הריבית האחרונה של הפדרל ריזרב תעזור לעורר את הביקוש לדיור.
מתוך הכרה בכך ש"בניית הבית הייתה חלשה מעט ממה שציפינו ונראה שהיא מתמודדת עם כמה רוח גבית שתמשיך לפחות בחלקה ", אנליסטים, בראשות הכלכלן יאן האציוס, נותרו אופטימיים לגבי סיכויי הצמיחה העתידיים של המגזר. "המודל שלנו מצביע על ריבאונד בריא לקצב צמיחה של 4% בהשקעות למגורים בשנת 2019 השנייה, " כתב הציו.
ריבאונד בשוק הדיור יעזור למניות לבניית בתים לשמור על עלייתם במחצית הראשונה של השנה. תעודת סל ה- SPDR S&P Builders ETF (XHB) עולה בכמעט 27% לעומת השנה בהשוואה לרווח של S&P 500 של 15%. מניות בניית בתים פרטיים כמו M / I Homes Inc. (MHO) ו- LGI Homes Inc. (LGIH) עולות יותר מ -70% בשנה, בעוד KB KB (KBH) ו- DR Horton Inc. (DHI) עולות יותר מ- 40 % ו- PulteGroup Inc. (PHM) עולה בכמעט 28%.
מה המשמעות של המשקיעים
שיעורי משכנתא נמוכים יותר יובילו את הגידול בביקוש לדיור, שהוא ענף המשק הרגיש ביותר לשינויי ריבית. מאז הסתיו האחרון, שיעורי המשכנתא ירדו ב 125- bps. השיעור במשכנתא הקבועה ל -30 שנה ירד מהשיא של 4.94% בנובמבר ל -3.60% לאחרונה, כך עולה מנתוני סוכנות המשכנתאות פרדי מק, לפי CNBC.
ההשפעה המגרה של שיעורים נמוכים יותר על הביקוש לדיור תגיע בשני ערוצים נפרדים. הערוץ הברור הוא ששיעורי משכנתא נמוכים הופכים את עלות מימון רכישת הבית החדש לזולה יותר; מכאן הגברת הביקוש. הערוץ השני מתרחש דרך העלות הנמוכה יותר לבעלי בתים קיימים למימון מחדש של המשכנתא בשיעורים נמוכים יותר. העלויות הנמוכות יותר יוצרים אפקט עושר שמעורר את הוצאות הצריכה ומנגנון משוב חיובי אחר כך בשוק הדיור.
אולם נכון להיום, שיעורים נמוכים יותר לא הצליחו לספק את הדחיפה הצפויה לדיור. ההשקעה במגורים חווה את הרף הגרוע ביותר שלה מאז המיתון הגדול 2007-2009, לאחר שהתכווצה במשך שישה רבעים רצופים. התחלות הדיור ירדו בחודש יולי ב -4.0% לשיעור שנתי מנוכה עונתיות של 1.191 מיליון יחידות, והנתונים של יוני עודכנו כלפי מטה. על פי CNBC, כלכלנים שנבדקו על ידי סוכנות הידיעות רויטרס ציפו כי התחלות הדיור יעלו ביולי לקצב של 1.257 מיליון יחידות.
הסבר אחד לכישלון הביקוש לדיור בתגובה לריבית נמוכה יותר הוא התחזית הכלכלית הגוברת. אכן, אם שיעורי הריבית הנמוכים יותר הם תוצאה של מהלך מדיניות המיועד ספציפית להגיב לחוסר וודאות כלכלית, אז האות השלילי ששיעורים נמוכים שולחים עשוי להיות חזק יותר מהשפעת הגירוי החיובית של אותם שיעורים נמוכים יותר. בנייני בתים חושבים שזו סיבה גדולה לכך שביקוש הדירות לא צבר.
אבל לגולדמן יש הסבר אחר - התגובה מפגרת. ההשפעות של שינויים בריבית לרוב אינן מורגשות באופן מיידי, אך יכולות להימשך חודשים אם לא שנים עד שהן משפיעות את השפעותיהן על הפעילות הכלכלית. "הערכת זמן הפיגור בין שינויים בריבית ופעילות דיור מרמזת שעיקר העלייה עדיין תגיע", כתב Hatzius.
ישנם כמה סימנים חיוביים המראים כי השערת פיגור התגובה של גולדמן עשויה להיות נכונה. היתרי בנייה, שהיו חלשים רוב השנה, זינקו 8.4% לשיעור של 1.336 מיליון יחידות ביולי. זהו הרווח הגדול ביותר בהיתרים מאז יוני 2017. חיוביות נוספות כאלה עשויות להתרחש מכיוון שההשפעות של הפחתת הריבית של הפדרל ריזרב בסוף החודש שעבר עוברות לאט לאט את דרכן בכלכלה, וצפויים הפחתות ריביות נוספות לפני השנה בחוץ.
להסתכל קדימה
למרות סימני חיים, גולדמן מצפה שמספר רוח רוח דיור יתעכב, כולל דילול תמריץ המס לדיור בבעלות, שוק עבודה חזק מאוד בבנייה ועליית אדמות, פיתוח, זכאות ועלויות רגולטוריות אחרות. אפשר להוסיף את האפשרות ההולכת וגוברת למיתון בין מלחמת הסחר המדלפת של הנשיא טראמפ עם סין.
