מהו קבוע למשכנתא?
קבוע משכנתא הוא אחוז הכסף שמשלמים כל שנה לתשלום או שירות של חוב בהתחשב בשווי הכולל של ההלוואה. קבוע המשכנתא מסייע לקבוע כמה מזומנים נדרשים מדי שנה לשירות הלוואת משכנתא.
הבנת קבוע משכנתא
קבוע משכנתא הוא אחוז הכסף המשולם לחובות שירות על בסיס שנתי מחולק בסכום ההלוואה הכולל. התוצאה באה לידי ביטוי כאחוז, כלומר היא מספקת את אחוז סך ההלוואה המשולמת בכל שנה.
קבוע המשכנתא יכול לעזור ללווים לקבוע כמה הם ישלמו בכל שנה עבור המשכנתא. הלווה ירצה קבוע משכנתא נמוך יותר מכיוון שמשמעותו עלות שירות חובות שנתית נמוכה יותר.
משקיעי נדל"ן משתמשים בקבוע משכנתא בעת לקיחת משכנתא לרכישת נכס. המשקיע ירצה להיות בטוח שהם גובים שכר דירה מספיק בכדי לכסות את עלות שירות החוב השנתי עבור הלוואת המשכנתא.
בנקים ומלווים מסחריים משתמשים בקבוע המשכנתא כיחס כיסוי חוב, כלומר הם משתמשים בו כדי לקבוע האם יש ללווה מספיק הכנסה בכדי לכסות את קבוע המשכנתא.
Takeaways מפתח
- קבוע משכנתא הוא אחוז הכסף שמשלמים כל שנה לתשלום או שירות של חוב בהתחשב בערך הכולל של ההלוואה. קבוע המשכנתא עוזר לקבוע כמה מזומנים נדרשים מדי שנה לשירות הלוואת משכנתא. קבוע המשכנתא משמש את המלווים ומשקיעי נדל"ן כדי לקבוע אם יש מספיק הכנסות בכדי לכסות את עלויות שירות החוב השנתי עבור ההלוואה.
חישוב קבוע המשכנתא
כדי לחשב את קבוע המשכנתא היינו מסתכמים בתשלומים החודשיים עבור המשכנתא למשך שנה ומחלקים את התוצאה בסכום ההלוואה הכולל.
לדוגמא, למשכנתא בסך 300, 000 $ יש תשלום חודשי של 1, 432 $ לחודש בריבית קבועה שנתית של 4%.
- עלות שירות החוב השנתית הכוללת היא 17, 184 $ או (12 חודשים * 1, 432 $). קבוע המשכנתא הוא 5.7% או (17, 184 $ / 300, 000 $). אנו מכפילים את התוצאה של.057 ב 100 כדי להזיז את העשרון ולהפוך אותו לאחוז.
ניתן לחשב את קבוע המשכנתא מדי חודש על ידי חלוקת התשלום החודשי בסכום הלוואת המשכנתא. ניתן לחשב את קבוע המשכנתא השנתי על ידי הכפלת הקבוע החודשי ב- 12.
החישוב יהיה 1, 432 $ / 300, 000 $ =.00477 * 12 חודשים =.057 (x 100 להזזת העשרון) או 5.7% בשנה.
קבוע המשכנתא חל רק על משכנתא בריבית קבועה מכיוון שאין דרך לחזות את שירות החובות לכל החיים של הלוואה בריבית משתנה - אם כי ניתן לחשב קבוע לכל תקופה עם ריבית נעולה.
בקשות קבוע המשכנתא
קבוע משכנתא הוא כלי שימושי עבור משקיעי הנדל"ן מכיוון שהוא יכול להראות אם הנכס יהיה השקעה רווחית. שיעור ההיוון הוא ההפך מקביעת המשכנתא, לפיה שיעור הכובע מראה את אחוז ההכנסה השנתית על בסיס סכום הלוואת המשכנתא. אם שיעור הכובע גבוה מהאחוז הקבוע במשכנתא, תזרים המזומנים הוא חיובי, מה שהופך את ההשקעה לרווחית.
בעזרת הדוגמה הקודמת, נניח שמשקיע רצה לקנות את הבית כדי לשכור אותו. ההכנסה נטו החודשית המתקבלת מהנכס להשכרה עשויה להיות 1, 600 דולר לחודש. הרווח הנקי הוא שכר הדירה החודשי פחות הוצאות חודשיות. סכום ההלוואה לרכישת הנכס היה 300, 000 $ מהדוגמה הקודמת שלנו.
- הרווח הנקי השנתי הוא 19, 200 $ או 1, 600 $ 12 חודשים. שיעור הכובע מחושב על ידי לקיחת הרווח הנקי השנתי של 19, 200 $ וחלוקת אותו בסכום ההלוואה של $ 300, 000 להגיע ל064 x 100 = 6.4%. אם אתה זוכר, קבוע המשכנתא היה 5.7%, ומכיוון ששיעור הכובע גבוה מהקבוע, זו תהיה השקעה רווחית.
במילים אחרות, הרווח הנקי השנתי מהנכס די והותר בכדי לכסות את עלויות שירות החוב השנתי או את קבוע המשכנתא.
כאמור, בנקים או מלווים יכולים גם להשתמש בקבוע המשכנתא כדי לקבוע אם ללווה יש את ההכנסה השנתית לכיסוי עלויות שירות החובות של ההלוואה. החישוב ייעשה כמו שצוין לעיל, אך במקום להשתמש בהכנסה חודשית משכירות, המלווה יחליף את הרווח החודשי של הלווה. הבנק יצטרך לחשב את ההכנסה החודשית של הלווה או את המזומנים שנותרו לאחר ששולמו הוצאות ותשלומי חוב חודשיים אחרים. משם, המלווה יכול לחשב את ההכנסה נטו השנתית ואת שיעור הכובע כדי לקבוע אם זה מספיק בכדי לכסות את קבוע המשכנתא.
