מהי בריכת משכנתא?
מאגר משכנתא הוא קבוצת משכנתאות המוחזקות בנאמנות כבטוחה להנפקת נייר ערך מגובה משכנתא. כמה ניירות ערך מגובים במשכנתא שהונפקו על ידי פאני מיי, פרדי מק וג'יני מיי ידועים כ"בריכות "בעצמם. אלה הם הצורה הפשוטה ביותר של אבטחה מגובה משכנתא. הם ידועים גם כ- "pass-throughs" וסוחרים בשוק הפורוורד העתידי (TBA).
איך בריכת משכנתא עובדת
בריכות משכנתא מורכבות ממשכנתאות הנוטות בעלות מאפיינים דומים - למשל, בדרך כלל יהיו להם קרוב לאותו מועד פירעון ושיעור ריבית. ברגע שמלווה משלים עסקת משכנתא, הוא בדרך כלל מוכר את המשכנתא לגוף אחר, כמו פאני מיי או פרדי מק. אותם גורמים ואז אורזים את המשכנתא לבריכת משכנתא ובריכת המשכנתא משמשת כבטוחה לביטחון המגובה במשכנתא.
ניירות ערך מגובים במשכנתא מבוטחים בבריכת משכנתא המלאה במשכנתאות דומות, ואילו התחייבות חוב לביטחונות (CDO) היא בטוחה במאגר הלוואות בעלות מאפיינים שונים. CDO הוא מוצר פיננסי מובנה המאגד יחדיו נכסים המניבים תזרים מזומנים ואורז מחדש את מאגר הנכסים הזה למחלקות נפרדות שניתן למכור למשקיעים. התחייבות חוב לביטחונות נקראת עבור הנכסים המאוחדים - כמו משכנתא, אגרות חוב והלוואות - שהם למעשה חובות חוב המשמשים כבטוחה עבור ה- CDO. מאגר משכנתאות המגבה נייר ערך מורכב יותר מגובה משכנתא או CDO, עם זאת, עשוי להיות מורכב ממשכנתא בשיעורי ריבית ומאפיינים משתנים יותר.
Takeaways מפתח
- בריכות משכנתא, שהן קבוצות משכנתא, נוטות להיות בעלות מאפיינים דומים, כגון תאריך הנפקה, מועד פירעון וכו '. בעוד ניירות הערך המגובים במשכנתא מגובים בבטחונות משכנתא עם מאפיינים דומים, התחייבויות חוב בטוחות מגובות בבטחונות עם מאפיינים שונים. יתרון חשוב בבריכות המשכנתאות הוא בכך שהם מספקים למשקיעים גיוון. בריכות משכנתא יכולות להתמקד במאפיינים מסוימים כמו סוג הנכס, העלולים לגרום לסיכונים ותשואות משתנים.
היתרונות של קרן בריכת משכנתא
קרנות בריכת משכנתא טובות למשקיעים המחפשים חשיפה לנדל"ן מכיוון שמדובר בהשקעה בסיכון נמוך הנעה ללא תלות במניה ואג"ח ומציעה הכנסה חודשית צפויה. הלוואות קרנות למשכנתא מאובטחות על ידי נדל"ן ומתייחסות לכסף קשה מכיוון שבניגוד לרוב ההלוואות הבנקאיות (הנשענות על אמינות האשראי של הלווה), הלוואות בכסף קשיח מחשיבות את ערך הנכס הבסיסי.
התנאים להלוואות בכסף קשיח קצרים יותר מרוב המשכנתאות; הם נעים בין כמה חודשים לשלוש שנים, בעוד שהמשכנתא הקונבנציונאלית הינה תקופת 10-30 שנה. בגלל התנאים הקצרים יותר, הלוואות בכסף קשיח פחות רגישות להשפעה מתנודות בריבית, מה שאומר שמדובר בתזרים מזומנים צפוי ואמין יותר.
כאמור לעיל, קרנות בריכת המשכנתא משתנות, כאשר חלקן מתמקדות בסוגי נכסים ספציפיים, בעוד שחלקן כלליות יותר. הבדל זה יכול להשפיע על הסיכון והחזרה, ולכן חשוב לחקור את בריכות המשכנתא השונות לפני הצלילה. דברים שכדאי לקחת בחשבון בבחירת קרן הבריכה למשכנתאות כוללים את המיקוד הגיאוגרפי של התיק, סוג הנכס ומיקום השעבוד, קריטריוני חיתום. ניסיון נזילות וניהול
