מהי משכנתא שאינה עומדת בקנה אחד
משכנתא שאינה עומדת בקנה אחד אינה עומדת בהנחיות של חברות ממומנות ממשלתיות (GSE) כמו פאני מיי ופרדי מק. לכן זה לא יכול להימכר לפני מיי או לפרדי מק. הנחיות GSE מורכבות מסכום הלוואה מקסימלי, נכסים מתאימים, דרישות מקדמות ודרישות אשראי, בין היתר.
שוברים למטה משכנתא ללא תואם
משכנתא לא עומדת בקנה אחד אינן הלוואות רעות במובן זה שהן מסוכנות. עם זאת, מוסדות פיננסיים לא אוהבים אותם מכיוון שקשה להם יותר למכור. מסיבה זו הבנקים בדרך כלל יפקדו על ריבית גבוהה יותר.
למרות שבנקים פרטיים כותבים בתחילה את מרבית המשכנתאות, הם בדרך כלל בסופו של דבר בתיקים של פאני מיי ופרדי מק. שני ארגונים בחסות ממשלתית (GSE) קונים הלוואות מבנקים ואז אורזים אותם לניירות ערך מגובים במשכנתא (MBS) הנמכרים בשוק המשני. MBS הוא סוג של נייר ערך מגובה נכס המובטח על ידי אוסף משכנתא שמקורו במוסד פיננסי מוסדר ומוסמך. אמנם יש חברות פיננסיות פרטיות שיקנו, ארוזו וימכרו MBS, אבל פאני ופרדי הם שני הרוכשים הגדולים ביותר.
הבנקים משתמשים בכסף ממכירות משכנתא כדי להשקיע בהצעת הלוואות חדשות, בריבית הנוכחית. אבל פאני מיי ופרדי מק לא יכולים לקנות שום מוצר משכנתא. לשני ה- GSE קיימים מגבלות על כללים פדרליים לרכישת הלוואות הנחשבות ללא סיכון יחסית. הלוואות אלה תואמות משכנתא, ובנקים אוהבים אותם בדיוק מכיוון שהם ימכרו בקלות.
לעומת זאת, משכנתאות שפני מיי ופרדי מק לא יכולים לקנות הן מסוכנות מטבען עבור הבנקים לכתוב. הלוואות בלתי ניתנות להחלפה חייבות להישאר בתיק הבנק או למכור לגורמים המתמחים בשוק המשני להלוואות שאינן עומדות בקנה אחד.
סוגי משכנתאות שאינן עומדות בקנה אחד
ישנם מצבים של לווים וסוגי הלוואות אשר פאני ופרדי רואים כבלתי מתיישבים.
- המשכנתא הנפוצה ביותר היא מה שמכונה לעתים קרובות משכנתא ג'מבו. משכנתאות ג'מבו הינן הלוואות שנכתבות בסכום משמעותי יותר ממגבלות של פאני מיי ופרדי מק. בשנת 2018 הגבול הזה ברוב המחוזות בארה"ב היה 453, 100 דולר, אבל באזורים מסוימים בעלויות גבוהות זה יכול להיות גבוה כמו 679, 650 $. אבל המשכנתא לא חייבת להיות ג'מבו כדי להיות לא בקנה אחד. תשלום מקדמה נמוך יכול לעורר סטטוס שאינו תואם. הסף משתנה אך יכול להיות 10 אחוזים על משכנתא קונבנציונלית או עד 3 אחוזים בהלוואת FHA. כמו כן, גורם זה הוא יחס החוב להכנסה של הקונה (DTI), שלרוב צריך להיות נמוך מ- 42 אחוז כדי להיחשב כהלוואה תואמת. בדרך כלל נדרש ציון אשראי מעל 630-650. סוג הנכס יכול לקבוע גם אם המשכנתא אינה מתיישבת. לדוגמה, קונים של דירות לעתים קרובות מקבלים את עצמם כאשר הם לומדים כי יחידת חופשת החלומות שלהם אינה מתאימה מכיוון שהמתחם נחשב כבלתי מתחייב. זה כולל עמותות דירות בהן ישות אחת, כמו היזם, מחזיקה ביותר מעשרה אחוזים מהיחידות. מלכודות אחרות כוללות אם רוב היחידות אינן תפוסות בעלים, אם יותר מ- 25 אחוז מהקטעים המרובעים הם מסחריים, או אם התאחדות בעלי בתים (HOA) נמצאת בהתדיינות משפטית.
