מהי משכנתא לא מסורתית
משכנתא לא מוסכמת היא מונח רחב המתאר משכנתא שאין להם מאפיינים קונבנציונאליים סטנדרטיים. באופן כללי, זה יכול להתייחס לכל סוג משכנתא שאינו תואם את לוח הזמנים להפחתה רגיל או שאינם כוללים תשלומי תשלומים סטנדרטיים. משכנתא לא מוסכמת לרוב תדרוש שיעורי ריבית גבוהים יותר בגלל סיכוני תשלום גבוהים יותר הקשורים בהלוואה.
פורץ משכנתא לא מוסכמת
ניתן להרחיב משכנתא בלתי-מותנית למלווים במצבים לא-מסורתיים. ניתן להציע אותם גם ללווים בסאב פריים אשר מוכנים לשלם ריביות גבוהות יותר עבור תנאים חלופיים. בנוסף, חלק מהלווים עשויים פשוט לבחור משכנתא לא מוסכמת בגלל הגמישות שהם מציעים.
חלק מהמשכנתאות הלא-מסורתיות הנפוצות בשוק כוללות הלוואות משכנתא לבלון, משכנתא ללא ריבית בלבד ומשכנתאות בריבית מתכווננת (ARM).
מפתחי בניין
תשלום בלונים והלוואות בריבית בלבד הם שני סוגים של הלוואות משכנתא המשמשות בדרך כלל את היזמים. הלוואות אלה דורשות בדרך כלל ריביות גבוהות יותר ומציעות תשלומים נדחים. הלוואות לתשלום נדחה מונפקות לרוב לתקופות זמן קצרות ויכולות להועיל למפתחי בניינים שעדיין אין להם בטחונות להבטחת הלוואה.
בהלוואות לתשלום בלון ניתן לדחות את הקרן והן את הריבית עד למועד הפדיון בו נדרש הלווה לבצע פיצוי חד פעמי. ניתן לבנות הלוואות לתשלומי בלון עם תשלומי ריבית בלבד. בהלוואה בריבית בלבד הלווה משלם תשלומים קבועים של ריבית בלבד ואז מבצע תשלום קרן חד פעמי בגין הפדיון. במקרה של פיתוח בנייה, מפתחים רבים ישתמשו בהלוואת הוצאה לפדיון או יממנו מחדש הלוואת תשלום בלון בביטחונות לאחר שנבנה.
אפשרות לתשלום זרועות
אמצעי תשלום ARMs הם אחד ההלוואות הבלתי מותניות הגמישות ביותר המציעות אפשרויות תשלום רבות עבור לווים בהלוואות משכנתא. הלוואות אלה עומדות על פי מסגרת המשכנתא בשיעור מתכוונן אולם עם זאת הם נותנים ללווים אפשרות לבחור את סוג התשלום שהם מעוניינים לבצע בכל חודש.
אפשרות לתשלום ARMs תידרש תשלום ריבית בריבית קבועה במשך החודשים הראשונים או השנים הראשונות של ההלוואה. לאחר מכן ההלוואה תתאפס להלוואה בריבית משתנה, בדרך כלל תגבה מרווח גבוה כדי לפצות את המלווים על חלק מהסיכונים הגבוהים יותר. באפשרות תשלום ARM, הלווה יכול לבחור מבין מספר אפשרויות שמציע המלווה בעת ביצוע התשלום החודשי שלהם. בדרך כלל, אפשרויות תשלום כוללות אפשרות בריבית קבועה נמוכה, בדרך כלל על בסיס שיעור תקופת ההיכרות, תשלום ריבית בלבד, או תשלום שמפחית באופן מלא 15 או 30 שנה.
אמצעי התשלום ARMs יכולים להיות מורכבים גם עבור הלווים וגם המלווים מכיוון שהם יהיו כרוכים בהפחתות שליליות. עם אפשרות תשלום ARM יתווסף כל קרן או ריבית שטרם שולמו מתחת לסכום התשלום הרגיל לקרן המצטיינת של הלווה, ותגדיל את סכום הריבית שהם חויבים בתשלומים הבאים.
