מהו נגזר רכוש
נגזרת של נכס היא מוצר פיננסי המשתנה בערכו בהתאם לשינויי הערך של נכס נדל"ן בבסיסו, בדרך כלל מדד. נגזרי נכסים מספקים למשקיעים חשיפה לשוק נדל"ן ספציפי מבלי שהם צריכים לקנות ולמכור נכסים מוחשיים.
פריצת רכוש נגזרת
נגזרי רכוש הם מגוון נגזרות פיננסיות, שהיא מבנה שלוקח את ערכו מישות בסיסית כמו נכס, מדד או ריבית. דוגמאות לנגזרים כוללות חוזים עתידיים, אופציות, החלפות וציוני מדד נכסים. נגזרים משמשים לעתים קרובות לגידור מפני תנועות מחירים או כדי לקבל גישה לנכסים או לשווקים שקשה לסחור בהם.
נגזרים של נכסים מחליפים בדרך כלל נכסי נדל"ן בביצועים של מדד החזר נדל"ן, כגון המועצה הלאומית להשבת נדל"ן. NPI הוא המדד המקובל שנוצר כדי לאמוד את ביצועי ההשקעה של שוק הנדל"ן המסחרי. נכון לרבעון הרביעי של 2017 המדד שווה בערך 559 מיליארד דולר, בכל אזורי ארה"ב ושימושים בקרקע. נעשה שימוש במדד מכיוון שקשה לתמחור במדויק וביעילות של נכסי נדל"ן בודדים. מדד נדל"ן אוסף מידע על פני שוק הנדל"ן הרחב, בניסיון לערוך באופן מדויק את שווי הנכסים הבסיסיים.
היתרונות של נגזרות רכוש
באמצעות נגזרים של נכסים, המשקיעים יכולים לנוע ולצאת מכל ארבעת הרביעים בשוק הנדל"ן, הון פרטי, הון ציבורי, חוב פרטי וחובות ציבוריים. פעולה זו מאפשרת להם לנהל סיכון ולהגדיל את התשואות להקצאת נכסי הנדל"ן הקיימים שלהם. שוק נגזרים פעיל מאפשר למשקיע להפחית את דרישות ההון המקדימות ולהגן על תיקי נדל"ן בחסרון תוך מתן אסטרטגיות לניהול סיכונים.
שיטה אחת להשתמש בנגזרים של נכסים היא לבצע החלפת תשואה כוללת של מדד המועצה הלאומית להשקעות בנדל"ן, לפי ענף הרכוש. ההחלפה מאפשרת למשקיעים לנקוט עמדה בענף נכסים חלופי בו יתכן שהם כבר לא מחזיקים בנכסים. לאחר מכן המשקיעים יכולים להחליף את התשואות מענפי משנה שונים, כגון החלפת נדל"ן שקשור למשרד בנדל"ן קמעונאי. החלפות מאפשרות למשקיעים לשנות או לשנות מחדש את התיקים שלהם לתקופה מסוימת, בדרך כלל עד שלוש שנים. שיטות נוספות כוללות "להימשך זמן רב", או לשכפל את החשיפה של קניית נכסים, ו"להתקצר ", או לשכפל את החשיפה של נכסי מכר.
