מהי משכנתא הפוכה
משכנתא הפוכה קניינית היא הלוואה המאפשרת לבעלי בתים בכירים להשיג את ההון בבתיהם באמצעות חברה פרטית. משכנתאות הפוכות קנייניות אינן זמינות באופן נרחב ומהוות אחוז קטן משוק המשכנתא ההפוכה. משכנתאות להמרת הון ביתיות (HECMs), המבוטחות ומוסדרות היטב על ידי הממשלה הפדרלית, מהוות את עיקר שוק המשכנתא ההפוך.
משכנתא הפוכה
פורץ משכנתא הפוכה קניינית
משכנתא הפוכה קניינית מאפשרת למלווים לקבוע תנאים משלהם מכיוון שהמשכנתאות הללו אינן מבוטחות פדרלית. אחד התנאים החשובים ביותר הוא סכום ההלוואה. בעוד ש- HECM מוגבלים לפחות משווי הערכה של הבית או 679, 650 דולר החל מינואר 2018, משכנתא הפוכה קניינית מוגבלת רק לכמות הסיכון שהמלווה מוכן לקחת. סכום זה עדיין יתבסס על הערך המוערך של הבית, אך הוא יכול להיות במיליונים. מסיבה זו משכנתאות הפוכות קנייניות נקראות לעיתים משכנתאות הפוכות בג'מבו, והן מכוונות בעיקר לקשישים שבתיהם שווים יותר מגבול הממשלה.
מכיוון שמשכנתא הפוכה קניינית אינה מבוטחת פדרלית, אין להם דמי ביטוח משכנתא מלפנים או חודשיים. בעוד שבעל הבית אינו צריך לשלם דבר על משכנתא הפוכה עד לפירעון, הפרמיות החודשיות מצמצמות את הסכום אותו בעל הבית יכול ללוות.
היתרונות והחסרונות של משכנתא הפוכה
נראה כי משכנתא הפוכה קניינית תהיה טובה יותר מאשר HECM, אך המלווים עשויים לגבות ריביות גבוהות יותר ולהלוות פחות ביחס לערך הבית כדי לפצות על היעדר ביטוח המשכנתא.
אם אתה שוקל משכנתא הפוכה קניינית, אתה לא צריך רק להשוות בין שיעורי ריבית ועמלות ממספר מלווים משכנתא הפוכה; עליך להשוות בין הצעות מחיר אלה מול מספר הצעות מחיר של HECM כדי לראות איזו אפשרות נותנת לך את העסקה הטובה ביותר. גילך וכמה רחוק מ- HECM מגביל את ערך הבית שלך הוא השפעה על מי תהיה גם העסקה הטובה יותר. שקול גם אלטרנטיבות כמו הלוואות להון עצמי וקווי אשראי.
שלא כמו משכנתא הפוכה חד-תכליתית, ניתן להשתמש בתמורה של משכנתא הפוכה קניינית לכל דבר, כולל לפרוע את המשכנתא הקיימת של בעל הבית כדי לשחרר את תזרים המזומנים החודשי. ובניגוד ל- HECM, משכנתאות הפוכות קנייניות אינן מגבילות את סכום התמורה שהלווים יכולים לקבל בשנה הראשונה לתקופת המשכנתא ההפוכה. במקום זאת, הלווים יכולים בדרך כלל להשיג את כל הכנסות ההלוואה מלפנים, אם כי קו אשראי הוא אפשרות אחרת.
הלוואות אלה גם אינן מחייבות את הלווים לקבל ייעוץ משכנתא לפני הוצאתם לפועל, אם כי הייעוץ אינו יקר ויכול להיות שעדיין יהיה רעיון טוב. הם יכולים להיות בעלי תכונות שהמשכנתאות הפוכות אחרות אינן, כגון הפרשות לחלוקת מניות, המכונות גם הפרשות להערכה משותפת. מכל הבחינות, המשכנתא ההפוכה הקניינית היא הפחות מגבילה מבין שלושת סוגי המשכנתאות ההפוכות. עם זאת, שכר הטרחה אינו מפוקח פחות מאשר שכר טרחה של HECM, והלוואות קנייניות לא יכולות להיות בעלות אותן הגנות של בני זוג שאינם לווים, אשר HECM מציעים.
משכנתא הפוכה קניינית נעלמה לאחר שבועה של הדיור התפוצצה, ואז התפנתה שוב כשמחירי הדירות התהפכו. ובכל זאת, הם אינם נפוצים כמעט כמו HECM כיוון שאין הרבה שוק משני עבור המלווים למכור משכנתאות הפוכות קנייניות. הם לא מציעים איגוח קל כמו משכנתא רגילה שנמכרים לפאני מיי ופרדי מק כן, כך שמלווים שומרים על משכנתא הפוכה בתיקים שלהם או מוכרים אותם למשקיעים לא ממשלתיים.
