מהי משכנתא מוסמכת?
משכנתא מוסמכת היא משכנתא העונה על דרישות מסוימות להגנת המלווים וסחר בשוק משני על פי חוק הרפורמה והגנת הצרכן של דוד-פרנק וול סטריט.
הוסבר משכנתא מוסמכת
הגנה מוסמכת על משכנתא החלה בינואר 2014, ומספקת הגנות משפטיות למלווים העומדים בתקנות מסוימות בחוק הרפורמה והגנת הצרכן של דוד-פרנק וול סטריט. הדרישות מבוססות על ניתוח יכולת הפירעון של הלווה על בסיס הכנסות, נכסים וחובות. פרמטרים דורשים כי הלווה לא נטל על עצמו תשלומי חוב חודשיים העולים על 43% מההכנסה לפני מס; כי המלווה לא גבה יותר מ -3% בנקודות ודמי מקור; וכי ההלוואה לא הונפקה כהלוואה מסוכנת או במחיר מופרז עם תנאים כמו הפחתות שליליות, תשלום בלון או משכנתא בלבד.
כללי משכנתא מוסמכים פותחו כדי לסייע בשיפור איכות ההלוואות שהונפקו בשוק הראשוני וזמינים לסחר בשוק המשני. למלווים יש הגנות מסוימות עם משכנתא מוסמכת. כמו כן, רק משכנתא מוסמכת מסוימת זכאית למכירה בשוק המשני.
הגנות משכנתא מוסמכות
על פי כללי משכנתא מוסמכים, הוראות "נמל בטוח" מגנות על המלווים מפני תביעות מצד לווים במצוקה שטוענים כי הוארכה משכנתא למלווה לא הייתה סיבה להאמין שהם יכולים להחזיר. עם זאת, הכללים מגנים גם על הלווים וגם על המערכת הפיננסית מפני נוהלי ההלוואות המסוכנות שתרמו למשבר המשכנתא הסאב פריים בשנת 2007. הם מספקים תמריצים גם למלווים שמעוניינים למכור את הלוואותיהם בשוק המשני מכיוון שהלוואות משכנתא מוסמכות מושכות יותר לחתמים בעסקאות מוצרים מובנים.
המלווים שמנפיקים משכנתא מוסמכת יכולים ביתר קלות למכור אותם בשוק המשני לגופים כמו פאני מיי ופרדי מק. שני המפעלים הממומנים על ידי הממשלה קונים את מרבית המשכנתאות, המשחררות הון לבנקים להלוואות נוספות. בסך הכל, נחקקו כללי משכנתא מוסמכים כדי לסייע בהפחתת הסיכון למשכנתאות על ידי יצירת תמריצים גדולים יותר להציע הלוואות משכנתא באיכות גבוהה יותר הן בשוק הראשוני והן בשני המשני.
חריגים ושיקולים משכנתא מוסמכים
ישנם כמה חריגים לכללי משכנתא מוסמכים. חריג אחד הוא שנקודות ודמי מקור יעלו מעל 3% להלוואות בפחות מ- 100, 000 $ (אחרת, יתכן שמלווים לא יפוצו מספיק בגין הנפקת הלוואות כאלה, והמשכנתאות הקטנות הללו עלולות להיעשות לא זמינות).
תקנות משכנתא מוסמכות אכן מאפשרות למלווים להנפיק משכנתא שאינה מוסמכת, אך הכללים מגבילים את מכירת הלוואות אלה לשוק המשכנתאות המשני ומספקים פחות הגנות חוקיות למלווים.
