מה נדרש במזומן
מזומן נדרש הוא סכום הכספים הכולל שקונה חייב לספק כדי לסגור את המשכנתא או לסיים מימון מחדש של נכס קיים. תהליך זה מתרחש בדרך כלל בחברת כותרות או במשרד נאמנות וישתנה לפי מיקום המדינה וסוג המכירה. במהלך הסגירה, המשתתפים יבדקו, יאשרו, יתארכו ויחתמו על מסמכים משפטיים רבים בדרך כלל מול נוטריון. מזומן נדרש מכונה גם מזומנים לסגירה.
שוברים למטה מזומנים חובה
מזומן נדרש מתאר את הסכום הסופי שמביא קונה או בעל בית מממן מחדש לסגירת הלוואה. מסירת מזומנים נדרשים למלווה, למוכר או לצדדים אחרים יכולה להיות באמצעות העברה בנקאית או המחאה של קופאית.
- העברה בנקאית משמשת להעברה אלקטרונית מבנק או מוסד פיננסי לבנק אחר. קופות גופניות אינן מחליפות ידיים. לעתים קרובות העברה בנקאית מספקת את הכספים הדרושים לבנק כגון דמי מקור הלוואות ונקודות. המחאה של קופאית היא המחאה שנכתבה ונחתמת על ידי מוסד פיננסי ושולמה לפירעון לצד ג '. הקונה ישלם עמלה קטנה עבור המחאה של הקופאית ויחליף מזומן בגין הטיוטה הכתובה, בחיוב הכסף הנדרש לסגירה. המחאות אלה מכסות לעתים קרובות את המקדמה או כספים אחרים המגיעים למוכר הנכס.
עלויות סגירה הן ההוצאות, מעבר למחיר הנכס, שקונים לרוב מוכרים בדרך כלל להשלים עסקת נדל"ן. העלויות שנגרמו עשויות לכלול דמי מקור הלוואה, דמי הערכה, חיפושים על כותרות, ביטוח כותרות, סקרים, מיסים, דמי רישום מעשים וחיובי דוחות אשראי. כמו כן, המזומן הנדרש עשוי לכלול מקדמה, כסף לרכישת נקודות, דמי ביטוח ושכר טרחה ותשלומי מיסים אחרים.
רישום טפסים במזומן חובה
הלשכה להגנת הכספים של הצרכן (CFPB) ניתנה פסק דין בשנת 2015 לאיחוד הטפסים בהם משתמשים המלווים בכדי לחשוף מזומנים נדרשים לקונים פוטנציאליים וסוגרים. כלל זה שילב את הגילויים הנדרשים על ידי חוק האמת בהלוואות וחוק הסדר מקרקעין.
הטפסים החדשים, שנועדו לעמוד בשני החוקים, ידועים בשם TILA-RESPA Integrated Disclosures (TRID). על פי חוק 2015, המלווים מחויבים על ידי הממשלה הפדרלית לרשום מזומנים נדרשים על גבי טופס אומדן הלוואה בתוך שלושה ימים מיום קבלת בקשת הלווה. שוב, שלושה ימים לפני הסגירה, המלווה נדרש לספק אומדן מעודכן בטופס גילוי הסגירה. שני המסמכים כמעט זהים, מה שמאפשר ללווה הזדמנות לחפש שינויים מהותיים. לפני 2015, מידע זה היה על פי אומדן תום לב (GFE).
רכיבי מזומנים חובה
החלק הגדול ביותר של המזומנים הנדרשים הוא המקדמה עבור ההלוואה. באופן היסטורי, המקדמה הייתה 10- עד 20 אחוז ממחיר הרכישה. בראשית שנות האלפיים, כאשר מחירי הדירות עלו בהתמדה ושיטות ההלוואות נרפו, הציעו המלווים הלוואות ללא מקדמה נדרשת. אלה נקראו הלוואות אפס למטה או ללא כסף. ברירות המחדל בהלוואות אלו תרמו משמעותית למשבר הפיננסי של 2008, והן הופכות לנדירות לאחר מכן.
מרכיב שני במזומן הנדרש הוא כסף המשמש לקניית נקודות. קניית נקודות מאפשרת ללווה להוריד את הריבית שלהם בתמורה למזומן בסגירה. בעיקרון, הלווה משלם ריבית מראש בכדי להבטיח ריבית נמוכה יותר לאורך חיי ההלוואה.
בטופס אומדן ההלוואה יופיע גם שורה של עמלות אחרות הקשורות בהעברת הבעלות. מזומן נדרש כולל חיובים אלה. חיובים כאלה כוללים עמלת בקשה להלוואות, עמלת בדיקת מזיקים, עמלת חיפוש כותרות ואגרת סקר. המלווים חייבים לרשום גם ארנונה וריבית ששולמה מראש במהלך חודש הבעלות הראשון.
